Tại đây, một số doanh nghiệp đã hiến kế cho Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư và các bên. Tuy nhiên, chưa biết đến khi nào mới có Luật hoặc Nghị định để giải quyết những mâu thuẫn này.

Theo báo cáo Bộ Xây dựng gửi lên Chính phủ, có hơn 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp tại 43 địa phương trên cả nước, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án.

Tại Hà Nội, báo cáo gần đây của Ban Nội chính Thành ủy vào tháng 10/2018 cho biết, trong số 745 (cụm, toà) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp.

Tại TP. Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết thành phố này có khoảng 1.000 chung cư nhưng có đến 100 chung cư có phát sinh tranh chấp, trong số đó có 34 chung cư có tranh chấp đến mức Sở Xây dựng thành phố phải xem xét giải quyết.

Mâu thuẫn khó giải quyết

Việc tranh chấp, khiếu kiện diễn ra tại các chung cư ngày càng phức tạp, hỗn loạn. Cư dân tại nhiều chung cư tổ chức đấu tranh đòi quyền lợi một cách tiêu cực, không tuân thủ những quy định của pháp luật như tổ chức biểu tình, diễu hành trên đường phố, các hoạt động tiêu cực nhắm vào uy tín thương hiệu của chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành chung cư.

Theo HoREA, các tranh chấp tại chung cư cũng bắt nguồn từ việc phân chia sở hữu chung, sở hữu riêng, chất lượng công trình không đảm bảo. Các tranh chấp cũng xuất phát từ việc quản lý, khai thác, kinh doanh bãi giữ xe, các không gian có thể sinh lợi, phòng sinh hoạt cộng đồng.

Ngoài ra, mâu thuẫn còn bắt nguồn từ những đại hội chung cư, hội nghị chung cư khi bầu ban quản trị chung cư và chất lượng hoạt động của ban quản trị. Công tác về an toàn phòng cháy chữa cháy cũng là một trong những nguyên nhân gây mâu thuẫn tại các chung cư.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng thời gian qua đã xảy ra các tranh chấp chủ yếu là các khiếu nại liên quan đến việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành; Xác định diện tích sở hữu chung – riêng; Công tác quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì, phòng cháy chữa cháy chung cư. Một số cơ quan chức năng còn buông lỏng quy định quản lý, vận hành chung cư tại địa phương…

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết mặc dù đã có hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng vẫn còn xảy ra một số tồn tại, tranh chấp, khiếu nại như: Tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung – riêng; Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; Kinh phí quản lý, vận hành; Chất lượng công trình; tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu…

Ngoài ra, còn xảy ra các tranh chấp khác liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ thể liên quan trong giai đoạn quản lý, vận hành nhà chung cư.

Sửa đổi các văn bản pháp luật

Theo đại diện công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng, mô hình Ban quản trị quản lý vận hành nhà chung cư theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 đã không còn phù hợp với tình hình thực tế.

Doanh nghiệp này đã đề xuất không tiếp tục sử dụng mô hình Ban quản trị với thành phần chính là các cư dân và đại diện chủ đầu tư. Thay vào đó, Bộ Xây dựng thành lập những công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp.

Các công ty vận hành này được Bộ Xây dựng trao quyền tiếp nhận, xử lý các thông tin từ chủ đầu tư, cư dân hoặc giao việc quản lý, vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát chặt chẽ của các sở ban ngành liên quan, hoạt động độc lập với các chủ đầu tư cũng như cư dân..

Doanh nghiệp Hải Đăng cũng đề nghị Bộ Xây dựng sớm chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư.

Sửa đổi, bổ sung chế tài xử phạt nghiêm khắc hơn đối với các hành vi vi phạm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác quản lý, sử dụng, vận hành chung cư để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét.

Đồng quan điểm, đại diện Thủ Đức House cũng đề xuất cần có biện pháp, chế tài rõ ràng và cụ thể trách nhiệm, nghĩa vụ và xử lý vi phạm Ban quản trị nếu không công khai, minh bạch hoặc sử dụng phần kinh phí bảo trì không đúng, mang tính tư lợi cá nhân.

Trước đó, HoREA đã kiến nghị cùng Bộ Xây dựng xem xét thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị; có biện pháp yêu cầu đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính, quy định chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao nhà, làm sổ đỏ cho người mua nhà đúng cam kết theo hợp đồng.

Đồng thời, phối hợp với Bộ Công an để thực hiện công tác cấp con dấu cho Ban quản trị chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014, tạo điều kiện cho Ban quản trị thực hiện chức năng, nhiệm vụ.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất xây dựng "Luật Chung cư" để đáp ứng yêu cầu phát triển chung cư trong những năm tới.