Rủi ro tài sản là bất động sản

Khi thực hiện các hoạt động tín dụng thì không thể tránh khỏi rủi ro, do ít thông tin mà ngân hàng có thể sai lầm trong việc lựa chọn khách hàng và dẫn đến những rủi ro trong thanh toán sau này. Chính vì vậy, khi cho vay, vấn đề đầu tiên các ngân hàng xem xét là tài sản và giá trị tài sản thế chấp.

Theo đó, bất động sản thường (BĐS) là tài sản luôn được các ngân hàng ưu tiên lựa chọn hàng đầu, nhưng khi sử dụng bất động sản làm tài sản bảo đảm, có một số rủi ro như sau:

- Rủi ro kỳ hạn: Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan giải nhất mà các ngân hàng phải tính toán và cân đối trong cho vay BĐS.

- Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay: BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn rất cao, yêu cầu cán bộ tín dụng (CBTD) phải nắm vững các qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền và nhiều những vấn đề khác liên quan đến dự án. Điều này phần lớn vượt quá khả năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của CBTD, những người có vai trò quyết định khoản vay trong ngân hàng.

- Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng: Thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn. Khi xem xét cho vay đối với một khách hàng mới, ngân hàng hầu như không có những thông tin đủ độ tin cậy để ra quyết định. Trong công tác thẩm định thì những mối quan hệ với láng giềng, với đối tác… là những thông tin quan trọng, tuy nhiên, việc CBTD từ địa bàn này đến địa bàn khác xét vay, với cách sống biệt lập của người dân thành phố, ngân hàng không có thêm bất kỳ thông tin nào ngoài thông tin từ chính khách hàng vay.

- Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát quy trình cấp tín dụng: Tất cả các ngân hàng đều xây dựng quy trình cấp tín dụng từ Hội sở, Sở giao dịch đến Chi nhánh, Phòng giao dịch.

Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động không đúng vai trò. Các quy chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, không khó để lách qui định này nếu khách hàng tăng chi phí dự toán.

- Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại ngân hàng:

Nhiều ngân hàng nhỏ, yếu năng lực cạnh tranh buộc phải xem việc định giá tài sản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay là phương thức cạnh tranh.

Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo đảm đủ cho khoản vay.

Khi nợ quá hạn xảy ra, các ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ và trích lập dự phòng rủi ro sai qui định khiến khả năng thu hồi càng khó khăn, kéo dài.

Trước ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh COVID-19 tới đời sống người dân và doanh nghiệp, nợ xấu của ngành ngân hàng lại được đặt lên bàn cân. Theo đó, những ngân hàng nào sở hữu lượng tài sản thế chấp lớn, đặc biệt là bất động sản được cho là có lợi thế hơn trong quá trình xử lý nợ xấu, thu hồi nợ.

Việc sở hữu một lượng lớn tài sản thế chấp là bất động sản cũng được coi là "của để dành" khi các ngân hàng gặp vấn đề về tín dụng, cần xử lý nợ xấu. Trước bối cảnh dịch bệnh COVID-19 đang diễn biến phức tạp, nguy cơ nợ xấu gia tăng, thì việc các nhà băng sở hữu khối tài sản bảo đảm lớn là bất động sản được coi là lợi thế để thu hồi nợ.

Tuy nhiên, việc lựa chọn tài sản thế chấp là bất động sản hay giấy tờ có giá, chứng khoán doanh nghiệp và cấp tín dụng với tỷ lệ bao nhiêu/tài sản bảo đảm ngoài tuân thủ các quy định của pháp luật còn phụ thuộc rất lớn vào khẩu vị rủi ro của từng ngân hàng. Rủi ro sẽ thường đi cùng với lợi nhuận, rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn và ngược lại. 

Rủi ro khi nhận bất động sản là đất đai và nhà ở:

- Rủi ro khi khó xác định diện tích và ranh giới của đất nông nghiệp, đất rừng, đất dự án chưa san lấp... 

- Sổ đỏ và các giấy tờ giả.

- Rủi ro do sự thay đổi chính sách quản lý đất đai và thay đổi quy hoạch của nhà nước.

- Lối vào hẹp (hẻm dưới 1m) hoặc không có lối vào nên bất động sản này có tính thanh khoản thấp.

- Nhiều người cùng đứng tên tài sản.

- Chủ sổ Giấy chứng nhận quyền sở hữu là người bảo lãnh (bên thứ 3) chứ không phải bên vay, và 2 người này không có quan hệ huyết thống, họ hàng.

Rủi ro khi nhận bất động sản là căn hộ, nhà dự án:

Với tài sản bất động sản là căn hộ nhà dự án, chung cư thường chưa có sổ hồng nhưng vẫn được nhận thế chấp và được xác nhận phong tỏa mua bán chuyển nhượng bởi chủ đầu tư công trình. Do đó cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ như:

- Chủ đầu tư bỏ dở công trình: Do thua lỗ, lãi vay ngân hàng cao, giá vật liệu...khiến chủ đầu tư không thể tiếp tục xây dựng nữa làm khách hàng không bán được tài sản để trả nợ, chuyển nhượng cũng không ai mua, khách hàng bị tăng lãi khoản vay dẫn đến mất khả năng trả nợ.

- Tính pháp lý không chặt chẽ: Một số trường hợp sở hữu bất động sản mà không có hợp đồng mua bán, chỉ có hợp đồng góp vốn và được chuyển nhượng từ người này sang người khác bằng xác nhận có đóng dấu của chủ đầu tư. Khách hàng vẫn có chủ quyền đối với tài sản nhưng khi dùng tài sản này để thế chấp sẽ rất khó để ngân hàng tiến hành thu hồi nợ do còn liên quan đến nhiều đối tượng mua bán khác.

- Khu vực bị phong tỏa, dự án chưa hoàn thành: Các dự án không được hội đồng thành phố phê duyệt, chủ đầu tư làm “chui” nhưng bị phát hiện. Do đó công trình không thực hiện được, số vốn vay của khách hàng bị chôn chân, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ.

- Rủi ro cháy nổ, sập: Với nhà đất ở thành phố dù nhà có bị cháy bạn vẫn có thể bán đất nền trả nợ, còn chung cư bị cháy thì sổ hồng cũng chỉ là tờ giấy. Đợi đến khi chủ đầu tư bồi thường (nếu chủ đầu tư có lỗi) hoặc bảo hiểm bồi thường (bảo hiểm có lỗi) thường dây dưa kéo dài. Do đó trường hợp này xảy ra xem như bạn mất khả năng trả nợ.

Rủi ro khi nhận bất động sản là nhà xưởng, kho bãi

Doanh nghiệp dùng nhà xưởng và các công trình xây dựng trên đất làm tài sản thế chấp nhưng các khu sản xuất này đều là đất thuê (nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hàng năm) do đó bị giới hạn về thời hạn vay và trả nợ hoặc thanh khoản. Vậy nên tính đảm bảo của tài sản này cho khoản vay thấp vì bị giới hạn đối tượng mua bán dẫn đến việc thu hồi phát mãi tài sản khó khăn hơn.

Rủi ro tài sản là động sản

Động sản được hiểu là tài sản có thể di chuyển được như xe ô tô, thiết bị, hàng hóa… Có thể chia động sản thành động sản hữu hình và động sản vô hình. Một số động sản hữu hình có thể vừa trở thành đối tượng của cầm cố, vừa có thể thế chấp, như máy móc, vật tư… Máy móc thuộc dây chuyền sản xuất của doanh nghiệp thường được thế chấp do doanh nghiệp cần các máy móc này để phục vụ hoạt động sản xuất của mình.

Xe cơ giới là loại động sản hữu hình được thế chấp phổ biến nhất. Đối với các động sản vô hình, điều dễ nhận thấy là chúng không thể chuyển giao về mặt vật chất (do không thể chiếm hữu được chúng) nên không thể trở thành đối tượng của cầm cố mà chỉ có thể được thế chấp. Tuy nhiên do khó quản lý cũng như giá trị không ổn định, dễ bị mất giá trị nên cũng dễ dẫn đến rủi ro khi ngân hàng nhận làm tài sản bảo đảm.

Một số giải pháp đề xuất

Tăng trưởng tín dụng khi huy động được nguồn vốn phù hợp và đảm bảo tuân thủ tuyệt đối các tỷ lệ an toàn vốn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Kiểm soát dòng tiền của doanh nghiệp, phát vay kèm các điều kiện tín dụng để đảm bảo dòng tiền quay về chi nhánh. Áp dụng chế tài tín dụng: thu nợ trước hoặc đúng  hạn.

- Thường xuyên cập nhật các quy định điều chỉnh/bổ sung của Pháp luật và các tình huống phát sinh thực tế. Hạn chế tài trợ đối với các dự án không ổn định, chứa đựng nhiều rủi ro, thông tin về pháp lý chưa rõ ràng; Sử dụng thông tin tra cứu CIC về BĐS trước khi nhận thế chấp.

- Tăng cường công tác cảnh báo rủi ro và yêu cầu các đơn vị kinh doanh  báo cáo về hiện trạng TSBĐ là BĐS, qua đó kịp thời cập nhật những biến động về hiện trạng.

- Từng bước hoàn thiện quy định tần suất định giá/định giá lại TSBĐ: Giải pháp về quản lý nhập kho, xuất mượn hồ sơ pháp lý của TSBĐ.