Dòng tiền chuyển hướng

Sau thời gian "nóng sốt", NĐT đua nhau bỏ tiền vào đất nền thì nay thị trường bất động sản Phú Quốc ổn định, giao dịch chủ yếu ở sản phẩm đất nền quy hoạch đất ở nông thôn, đô thị và đất thương mại, dịch vụ.

Thay vì mua bán "vô tội vạ" như trước, hiện dòng tiền của NĐT có xu hướng chuyển sang các sản phẩm đầu tư ổn định, dài hạn. Trong đó, phân khúc biệt thự biển đang được các NĐT "dài hơi" nhắm đến. Hiện các các chủ đầu tư và NĐT dành ưu ái cho loại hình biệt thự khi hàng loạt các dự án được vận hành và sinh lợi ổn định.

Nếu như trước đây thị trường Phú Quốc rầm rộ với dòng tiền đổ vào đất phân lô bán nền thì nay nhiều NĐT lại hướng đến cuộc chơi biệt thự. Họ kỳ vọng vào lượng khách thuê cao cấp, lợi nhuận cho thuê sẽ cao hơn hẳn các phân khúc khác.

Tiếp xúc với anh Hồ Văn Đại, một NĐT lâu năm sống tại Biên Hòa (Đồng Nai), anh Đại cho hay, hiện với đất nền dự án, NĐT chỉ xuống tiền ở các dự án phân lô có pháp lý giấy tờ rõ ràng. Riêng các mảnh đất diện tích lớn, chưa hoàn thiện pháp lý NĐT "không dám" đụng vào vì rủi ro. Theo anh Đại, hiện thị trường Phú Quốc dường như đã vắng bóng các NĐT lướt sóng. Những sản phẩm "tồn" lại, chưa bán ra được trước đó cũng được NĐT liệt vào danh sách đầu tư "dài hơi", chờ thời điểm.

Anh Đại khẳng định, dòng tiền của các NĐT đã có sự dịch chuyển sang phân khúc đầu tư mang lại lợi nhuận lâu dài thay vì tức thời như trước đây. Trong đó, có phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng được xem là "điểm sáng" của thị trường. Bản thân anh và một người bạn vừa "xuống tiền" mua một căn biệt thự tại Bãi Trường với mức giá gần 9 tỉ đồng.

Nói về sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng liệu có mang lợi tỉ suất lợi nhuận tốt cho NĐT hơn đất nền hay không, anh Đại cho rằng: Biệt thự nghỉ dưỡng có giá cao hơn hẳn các phân khúc khác, dao động trung bình từ 7-12 tỷ đồng/căn. Mặc dù giá cao nhưng nếu có dòng vốn khá đầu tư cho thuê thì lợi tức có thể đạt từ 8-10%/năm thay vì tìm kiếm cơ hội với đất nền nhiều biến động.

Theo anh Đại, giao dịch bất động sản Phú Quốc đang ở ngưỡng ổn định, giá nhích nhẹ vài tháng gần đây. Thị trường vẫn có giao dịch, đặc biệt ở một vài phân khúc dòng tiền của NĐT vẫn âm thầm đổ vào mạnh. Các dự án mới triển khai giai đoạn đầu mua bán khá tốt.

Đại diện CBRE Việt Nam cũng khẳng định, NĐT khu vực Hà Nội, TP.HCM dường như có niềm tin rất lớn vào thị trường Phú Quốc bởi những lợi thế mà bất động sản nơi đây mang lại. Những NĐT có kinh nghiệm, họ nhìn rất rõ tiềm năng của từng khu vực trong tương lai, do đó, không phải tự nhiên mà họ bỏ tiền vào một phân khúc không có lý do.

Liệu Luật đặc khu có tác động trực tiếp?

Ghi nhận thực tế, cho thấy ngay sau khi có thông tin Quốc hội hoãn xem xét Luật đặc khu, thì tình hình thị trường bất động sản Phú Quốc tháng 8/2018 không còn biến động mạnh như cách đó 3 tháng. Tuy nhiên, nhà đất thổ cư tầm dưới 1.5 tỉ đồng/nền ở các khu vực trung tâm hoặc giáp ranh trung tâm như Đông Dương, An Thới, Cửa Cạn vẫn có giao dịch ổn định.

Nhiều câu hỏi đặt ra, liệu Luật đặc khu lùi thông qua thì giá nhà đất có tăng vào cuối năm 2018 không? Giới chuyên môn cho rằng Luật đặc khu lùi thông qua vào cuối năm có tác động đến hoạt động mua bán bất động sản ở Phú Quốc. Tuy nhiên, nguyên nhân này chưa phải là yếu tố tác động mạnh hoạt động đầu tư tại Phú Quốc.

Lượng khách du lịch, đặc biệt khách quốc tế đến Phú Quốc đang ngày càng tăng, trong khi đó, số cơ sở lưu trú 5 sao tại đây còn khan hiếm. Thống kê từ CBRE cho thấy, công suất thuê khách sạn 4-5 sao tại Phú Quốc có thời điểm chạm ngưỡng 90%, mức giá trên 260 USD/đêm, lợi tức trung bình đạt từ 8 - 10% cao hơn so với căn hộ, nhà nội đô trung tâm, thậm chí vượt hẳn các điểm đến du lịch truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang,... đây được xem là nguyên nhân khiến bất động sản Phú Quốc có cơ hội phát triển mạnh.

Giới kinh doanh bất động sản vẫn âm thầm đổ về Phú Quốc như một hiện tượng cũng dễ lý giải, bởi: khi mà chỉ số tăng trưởng du lịch của Phú Quốc tính trong ba năm 2013 - 2016 là 33%, cao hơn hẳn so với Đà Nẵng (21%) và gấp đôi Nha Trang (15%), kéo theo công suất thuê phòng và giá phòng ở Phú Quốc rất cao.

Vì thế, những loại sản phẩm "lướt sóng" phân lô bán nền, thiếu cơ sở pháp lý không còn là lựa chọn của NĐT, thay vào đó phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng pháp lý rõ ràng, có sổ đỏ lại được quan tâm hơn. Nhiều dự án đã có tốc độ bán hàng tốt như Novotel Villas Phú Quốc, biệt thự bãi Kem của Sungroup, biệt thự Wyndham Garden...

Theo nhiều chuyên gia nhận định việc Phú Quốc sớm hay muộn thành đặc khu không quá ảnh hướng đến hoạt động thị trường chung. Những thông tin được giới đầu tư bất động sản nơi đây cho là quan trọng trong thời điểm này mà NĐT cần quan tâm, bám sát đó là:

Thứ nhất, mọi hoạt động chuyển nhượng - mua bán tại Phú Quốc hiện đều được kiểm soát chặt chẽ; không chuyển đổi mục đích sử dụng đất và không phân lô tách thửa trong thời điểm này. Thứ hai, thông tin"công khai quy hoạch vào cuối quý III/2018 của Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc theo yêu cầu của Chủ tịch tỉnh Kiên Giang" và "tin chính thức về việc mở cửa Casino". Đây mới là những thông tin sẽ tác động rõ nét đến thị trường bất động sản nơi đây.