Sụt giảm trên nhiều khía cạnh

Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản báo cáo thực trạng thị trường BĐS và dự báo xu hướng thị trường những tháng cuối năm. Theo HoREA, 6 tháng đầu năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), phân khúc trung cấp giảm 32,6% (37,7%), phân khúc bình dân sụt giảm mạnh, tới 69,7% (20,5%).

Vấn đề này được coi là biểu hiện của sự lệch pha cung - cầu và cũng là dấu hiệu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bên cạnh đó, hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận. Trong khi đó, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được 2,2 tỷ USD, đứng đầu cả nước.

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm đã xuất hiện 2 đợt “sốt ảo” giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành; tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc).

Các cơn “sốt” giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện nay, cơn “sốt” nóng condotel và cơn “sốt” ảo giá đất đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp.

Cùng với đó, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội.

Bên cạnh đó, đã có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đồng thời, môi trường kinh doanh BĐS chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu “lợi ích nhóm”, “chủ nghĩa tư bản thân hữu” đã tác động làm nản lòng doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP), bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Nhân tố tác động

Cũng tại văn bản này, HoREA đưa ra nhận định về những nhân tố tác động đối với thị trường BĐS những tháng cuối năm 2018. Cụ thể, đối với nhân tố khách quan mà điển hình là cuộc chiến tranh thương mại giữa một số nước lớn và xu thế giá dầu tăng mạnh có tác động đến nền kinh tế và thị trường BĐS nước ta. Bên cạnh hiện tượng một số dòng vốn ngoại rút khỏi thị trường chứng khoán thì lại có một số dòng vốn FDI khác đầu tư vào thị trường công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, BĐS.

Nhân tố chủ quan cũng được dự báo sẽ tác động mạnh tới thị trường BĐS. Theo đó, các thể chế, hệ thống pháp luật là nhân tố quyết định nhất để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh, bình đẳng, trong đó có lĩnh vực BĐS.

Quy hoạch vùng TP. Hồ Chí Minh, trực tiếp là Quy hoạch chung xây dựng thành phố định hướng đến năm 2030; Chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, trong đó có Chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, Chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; Đề án xây dựng đô thị thông minh và Đề án xây dựng đô thị sáng tạo phía Đông TP. Hồ Chí Minh; Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016 - 2020; Kế hoạch triển khai thực hiện các dự án Khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng giao thông đô thị... là những nhân tố định hướng sự phát triển thị trường BĐS bền vững.

Một khía cạnh khác tác động đến thị trường là việc doanh nghiệp và doanh nhân BĐS đang ngày càng chuyên nghiệp, có năng lực cả về tài chính và quản trị doanh nghiệp, coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu và văn hóa doanh nghiệp. Đã có sự gắn kết hữu cơ, cộng sinh, cộng đồng trách nhiệm giữa doanh nghiệp BĐS và ngân hàng thương mại, dần hình thành lớp người tiêu dùng có trách nhiệm. Tuy nhiên, vẫn còn những chủ đầu tư, nhà môi giới kinh doanh kiểu chụp giật, thậm chí có dấu hiệu lừa đảo, gây thiệt hại cho người tiêu dùng.