Luật Nhà ở sửa đổi đưa ra các quy định cụ thể hơn nhằm bảo đảm an toàn cho loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân. Ảnh: Nam Hải

Có tên trong luật

Chung cư mini là tên gọi của loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân. Dù xuất hiện khá lâu trên thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở của không ít người dân có thu nhập tầm trung, loại hình nhà ở này hầu như không xuất hiện trong bất cứ văn bản pháp lý nào.

Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua, quy định loại hình căn hộ chung cư mini sẽ được xét cấp sổ hồng. Đồng nghĩa với việc quá trình cấp phép xây dựng, vận hành, mua bán loại hình nhà ở này sẽ được quản lý chặt chẽ hơn. Quy định mới này được kỳ vọng sẽ giúp chất lượng và tính an toàn của loại hình nhà ở này tăng lên.

Cụ thể, Điều 57, Chương IV, Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê. Theo đó, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này, xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Trường hợp, nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ; Trường hợp, nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Việc bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi), pháp luật về kinh doanh bất động sản. Các căn hộ trong các trường hợp trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) đối với từng căn hộ theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bên cạnh đó, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này, xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì việc đầu tư xây dựng nhà ở phải thực hiện theo quy định sau: Đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để cho thuê do Bộ trưởng Xây dựng ban hành; phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân.

“Bài toán” nan giải

Theo nhận định của các chuyên gia nhà đất, so với pháp luật hiện hành thì Luật Nhà ở sửa đổi, mới được thông qua đã đưa ra các quy định cụ thể hơn nhằm bảo đảm an toàn cho loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân và có điều kiện pháp lý cao hơn các quy định trước đây. Cụ thể, chủ đầu tư phải lập dự án đầu tư thay vì được miễn như trước đây đối với “nhà ở từ 2 tầng trở lên để bán hoặc cho thuê mua; nhà ở 2 tầng trở lên với quy mô 20 căn hộ trở lên để cho thuê”. Đồng thời, nhà đầu tư phải thỏa mãn các điều kiện để trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Các chuyên gia đánh giá, những điểm mới này khắc phục các hạn chế tồn tại trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân. Nhiều chuyên gia đánh giá các quy định mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua rõ ràng đang đi đúng hướng, đáp ứng nhu cầu thực tế. Một chủ sở hữu chung cư mini ở Phú Thượng (Tây Hồ, Hà Nội) cho rằng, việc cấp sổ hồng sẽ giúp loại hình chung cư mini được quản lý chặt chẽ, với các quy chuẩn an toàn về pháp lý, mua bán, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự cao hơn, từ đó bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà. “Không thể cấm được chung cư mini, mà chỉ nên quản lý chặt chẽ hơn”, chủ sở hữu này nhấn mạnh.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng lo ngại những vướng mắc khi áp dụng trong thực tế. Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có khoảng 10 nghìn chung cư mini, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Hầu hết các công trình này không được cấp sổ đỏ cho từng căn hộ chủ yếu là do diện tích xây dựng nhỏ quá, không đạt diện tích tối thiểu theo quy định và các điều kiện chi tiết khác theo Luật Nhà ở hiện hành.

Như vậy, với các tòa chung cư mini đang tồn tại, nếu không đạt các tiêu chuẩn để được cấp sổ hồng sẽ phải xử lý ra sao? Việc bảo đảm quyền lợi của các gia đình đã bỏ tiền để sở hữu nhà thuộc loại hình này vẫn là “bài toán” nan giải cần có “lời đáp” từ cơ quan chức năng.