Siết chặt tín dụng bất động sản có là con dao hai lưỡi?

Theo tin tức trên báo Vietnamnet, Ngân hàng Nhà nước đang dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN trong đó dự kiến giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng cao hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về bất động sản từ 150% lên 250%.

Nội dung chính của văn bản này thể hiện thông điệp có khả năng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản cho vay kinh doanh bất động sản. Bởi trong năm qua tốc độ tăng trưởng tín dụng khá “nóng” ở mảng bất động sản. Tuy nhiên, thời hạn áp dụng vẫn chưa xác định.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nếu điều chỉnh Thông tư 36 sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản Việt Nam, ảnh hưởng xấu đến nhiều thị trường khác có liên quan và tác động xấu tới toàn nền kinh tế. Do đó, việc sửa đổi điều chỉnh thông tư 36 trong giai đoạn hiện nay chưa cần thiết.

"Thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển theo xu hướng tốt, bền vững và đang có đóng góp tích cực cho sự phát triển chung của nền kinh tế. Từ đó, lan tỏa đến nhiều ngành khác như thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường xây dựng, ngành sản xuất vật liệu xây dựng, giao thông vận tải... Như vậy, việc giữ đà phát triển của thị trường bất động sản một cách bền vững có tác động hỗ trợ tích cực đến việc thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước", Hiệp hội đánh giá.

Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam đặc biệt là các đô thị lớn, đô thị tại nông thôn còn rất nhiều. Các dự án vừa mới được hồi phục lại, tại nhiều địa phương thị trường bất động còn khó khăn nhiều. Vì vậy, nếu siết tín dụng sẽ phản tác dụng trước những nỗ lực khôi phục thị trường thời gian vừa qua.

"Trong giai đoạn trước đây chúng ta có một số bài học về điều chỉnh chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản gây nhiều tác động tiêu cực đối với nền kinh tế. Việc điều chỉnh này sẽ làm các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong, ngoài nước và của người dân giảm lòng tin vào sự ổn định của chính sách vĩ mô đối với thị trường ở Việt Nam. Điều này sẽ làm tăng lại lượng hàng hóa tồn kho, tăng dự án dở dang, tạo thêm khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản", VNREA nhấn mạnh.

Theo nhận định của ông Trần Anh Hùng – Luật sư hợp danh BROSS & PARTNERS, tiềm lực về vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn nhiều hạn chế, các doanh nghiệp có thể tự chủ về vốn là không nhiều. Phần lớn các doanh nghiệp phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ đối tác và khách hàng (dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…).

“Việc huy động vốn từ các nguồn vốn khác cho thị trường BĐS như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, hoặc nguồn vốn từ thị trường chứng khoán... vẫn chưa phải là kênh huy động vốn chính yếu và khá khó khăn. Do đó, khi thiếu vốn, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phải đi vay vốn tại các ngân hàng. Vì vậy, có thể thấy hiện nay, doanh nghiệp và người dân đều lệ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay từ ngân hàng”, Luật sư Hùng cho biết.

Khi ngân hàng siết chặt việc cho vay, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, bị ảnh hưởng nặng nề nhất vẫn là các doanh nghiệp với khả năng tự chủ về vốn thấp, phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng của ngân hàng, và đang bắt đầu triển khai dự án. Các doanh nghiệp này sẽ phải đối mặt với nguy cơ thiếu vốn, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

Cần phân loại bất động sản

Thông tin trên VTV, các chuyên gia cho rằng, với mục tiêu tăng cường kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay, tránh nguy cơ bong bóng, việc điều chỉnh là cần thiết nhưng cũng nên có lộ trình phù hợp và đặc biệt cần có sự phân định theo tùy từng phân khúc nhà đất.

Ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, phần đông các doanh nghiệp bất động sản tỏ ra khá bất ngờ và lo lắng trước việc, chỉ mới sau một năm được nới lỏng, nay nguồn tín dụng cho vay bất động sản lại có thể bị siết chặt.

Theo ông Quang, hiện dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức dưới 10%, nghĩa là vẫn còn khoảng 5% nữa mới cần áp dụng các giải pháp thắt chặt cho vay.

Thông tin trên báo Dân trí, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cũng bày tỏ quan điểm, lượng tiền cho vay tăng từ 18 – 20% trong năm 2015, do đó, thông tư 36 được đưa ra như biện pháp giúp kiểm soát và giảm bớt việc cho vay. Về mặt lí thuyết, thông tư được đưa ra là hợp lí vì lượng tín dụng đưa vào thị trường đã tăng lên rất nhiều thời gian qua.

Tuy nhiên, ông Stephen Wyatt khuyên hãy nhìn ra thế giới trước khi sửa thông tư 36. Nhiều nước, những nhà đầu tư có khoản nợ rất lớn cũng như có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, thì mới bị xem xét giảm mức cho vay. Ngược lại, đối với các nhà đầu tư đang hoạt động hiệu quả, thì không có lý do gì lại không được tiếp tục cho vay.

“Điều quan trọng là chúng ta phải biết thông tư số 36 sẽ được áp dụng như thế nào. Tôi nghĩ rằng sẽ tốt hơn nếu thông tư này được áp dụng linh hoạt cho từng trường hợp hơn là áp dụng chung cho toàn bộ các đối tượng. Nên dựa vào tình hình của từng cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư cụ thể để áp dụng thông tư 36 theo cách phù hợp nhất”, ông Stephen Wyatt nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, thị trường BĐS vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phục hồi. Do đó, còn hơi sớm để bắt đầu đưa ra các biện pháp làm “hạ nhiệt” thị trường. Có thể thấy tại Singapore và Hồng Kong, khi thị trường đã phát triển quá “hot”, thì Chính phủ và ngân hàng nhà nước mới tiến hành đưa ra các biện pháp để giúp “hạ nhiệt” thị trường.

“Nếu thông tư 36 không có hiệu lực hay nói cách khác là không được đưa vào áp dụng, thị trường BĐS sẽ vẫn tiếp tục phát triển như từ trước đến nay. Theo tôi, nhà đầu tư cũng như cá nhân đang có ý định mua BĐS cần phải nhận thức rõ về khả năng tài chính của mình và phải chắc chắn rằng có khả năng chi trả cho các khoản vay. Không nên đánh cược với thị trường”, ông Stephen Wyatt nói.