Đây là những vấn đề được các chuyên gia, doanh nghiệp (DN) đưa ra tại Hội thảo “Xu thế sở hữu BĐS: kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam” vừa được tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, các chuyên gia và DN đặc biệt quan tâm đến vấn đề liên quan đến sở hữu BĐS có thời hạn hay vĩnh viễn.

Có thời hạn là bền vững nhất

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, Việt Nam đã công nhận đất ở được sử dụng lâu dài. Chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.

“Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, nguồn thu ngân sách ổn định”, ông Võ cho hay.

Trước đó, khi ban hành Luật Nhà ở 2014, ông Võ cho biết thêm, cơ quan quản lý đã đề xuất thời hạn sở hữu đất chung cư là sở hữu có thời hạn sẽ có tác dụng tôn tạo, sửa chữa chung cư… Tuy nhiên, Quốc hội không đồng ý và cho rằng đất chung cư cũng là vô thời hạn.

“Như vậy, đất ở có thời hạn càng khó hơn. Với loại hình condotel vừa có thể để ở, vừa kinh doanh, quan điểm của tôi là đất ở cho lâu dài, condotel cũng nên cho ở lâu dài”, ông Võ nói.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết trong thời gian qua có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho BĐS sở hữu lâu dài, đối với sản phẩm nhà ở bán có 3 dòng sản phẩm: căn hộ, sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố.

Sản phẩm thị trường đón nhận nhiều nhất là căn hộ để bán, cho đến hiện tại đều là sở hữu lâu dài, hay còn là sở hữu vĩnh viễn. Tâm lý người mua BĐS tại Việt Nam rất thích sản phẩm có sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ trên thị trường cao.

Bà Dung dẫn số liệu cho thấy năm 2008, tại 2 thị trường lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, nguồn cung chào bán là 15.000 căn hộ, số căn tiêu thụ là 8.000 căn nhưng đến năm 2018 tương ứng lên đến 63.000 căn và 55.000 căn.

Chia sẻ kinh nghiệm trên thế giới, bà Dung cho biết thị trường vẫn có cả sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới quy định căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn. Thậm chí, có những thị trường dù là sản phẩm để ở hay lâu dài cũng không được sở hữu vĩnh viễn.

Đề cao tính pháp lý

Đơn cử như Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm, Philippines chỉ cho tất cả các dự án sở hữu 50 năm.

Đối với BĐS nghỉ dưỡng, Việt Nam được sở hữu 50 – 70 năm, nhưng tại Thái Lan chỉ được sở hữu 30 năm, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket gấp 3 lần số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, áp dụng cho cả người nước ngoài và người Thái Lan.

Ở Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm, có những dự án sở hữu 40 – 50 năm.

Tại Singapore, khung pháp lý để điều chỉnh thời hạn sở hữu của BĐS như được mua thêm thời hạn sở hữu sau khi hết thời hạn. Tuy nhiên, cũng có những quốc gia rất khó để gia hạn thêm như Philippines.

“Có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng BĐS đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn”, bà Dung nói.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Trần Tấn Tài, Giám đốc công ty luật City, cho biết đa số các nước đều giống Việt Nam, nhưng họ có hạn chế. Cụ thể, Trung Quốc chỉ cho phép người địa phương sở hữu căn nhà thứ nhất, còn nếu từ nơi khác đến thì đánh thuế khá cao.

Tại Singapore, trước đây quy định quyền sở hữu tư nhân, sau này hết thời hạn cho thuê phải trả lại cho nhà nước. Nhà nước sẽ thành lập hội đồng để xem liệu có tiếp tục gia hạn hay không, nếu không vi phạm cam kết quy định địa phương sẽ tiếp tục cho thuê.

Tuy nhiên, theo bà Dung, sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất, đặc biệt đó là nhà đầu tư.

Thứ nhất, pháp lý là yếu tố quan trọng nhất. “Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm: 50 năm hay 30 năm? Có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu… Yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không?”, bà Dung nêu.

Thứ hai, yếu tố tài chính: lợi nhuận cho thuê; điều khoản thanh toán; chi phí mua (bao gồm ưu đãi thuế); hỗ trợ của ngân hàng; khả năng tăng giá trị (cho thuê tốt hơn, lợi nhuận sẽ tốt hơn).

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, cho biết dòng sản phẩm có thời hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro (liên quan đến tính pháp lý, hỗ trợ tài chính cho nhà đầu tư). Vì vậy, để sản phẩm sở hữu có thời hạn hấp dẫn hơn, chủ đầu tư phải có cam kết lợi nhuận hấp dẫn hơn.