Sức mua của căn hộ trung cấp, bình dân đang giảm do nhiều yếu tố như giá bán sơ cấp tăng mạnh hơn so với dự kiến, lượng tiêu thụ tại thị trường thứ cấp chậm. Động thái này dự báo giao dịch căn hộ trong quý IV có thể sẽ khó được như kỳ vọng.

Quay lưng vì giá bán

Thực tế gần đây, khá nhiều dự án trung cấp, bình dân gây sốt trên thị trường đang có xu hướng điều chỉnh giá bán tăng, thậm chí tăng vượt giá dự kiến từ 10 -15% gây tác động không nhỏ đến tâm lý xuống hay không xuống tiền của người mua.

Đặt cọc gần 100 triệu để giữ suất mua tại một căn hộ thuộc loại hình trung cấp tại trung tâm Cát Lái, quận 2, tuy nhiên anh Văn Thuận quyết định sang tay lại suất đầu tư này khi được biết giá bán chính thức vào khoảng 26 triệu/m2, cao hơn giá mà môi giới đưa ra lúc đầu đến 4 triệu/m2. Anh Thuận cho biết, dự án này là dự án trung cấp có vị trí đẹp nên anh rất muốn đầu tư.

Tuy nhiên là nhà đầu tư này cho rằng, giá bán hiện tại khá cao, vì vậy biên độ tăng giá sẽ khó như kỳ vọng khi ra hàng. Anh quyết định bán lại suất đầu tư mà khó khăn lắm mới bốc thăm có được dù trước đó đã rất kỳ vọng vào dự án.

Tương tự, một dự án đang triển khai tại đường Liên Phường, Phường Phú Hữu, Quận 9 cũng rơi vào tình trạng bị người mua quay lưng khi giá bán thực cao hơn giá dự kiến gần 4- 5 triệu /m2. Theo dự kiến, giá bán căn hộ này sẽ dao động ở mức 18 -21 triệu/m2 tùy diện tích. Tuy nhiên, khi chính thức công bố, giá mà chủ đầu tư đưa ra đã lên đến 22 -24 triệu/m2 tùy vị trí. Đây là mức giá đã chênh lệch hơn 4 triệu/m2 so với dự kiến ban đầu. Khá nhiều khách hàng đã đặt cọc mua trước đó quyết định hũy suất đầu tư.

Anh Quang Minh, một nhà đầu tư cho biết, hiện nay quận 9 có khá nhiều nguồn cung trung cấp, nếu chủ đầu tư đưa ra giá khởi điểm quá cao, khả năng tăng giá qua các giai đoạn sau sẽ khó, sức cạnh tranh bị ảnh hưởng và nhà đầu tư sẽ khó bán lại với nguồn lợi kỳ vọng.  

Đó là nguyên nhân mà anh quyết định không đầu tư tiếp vào dự án này như dự kiến bán đầu dù trước đó đã giữ 2 chổ căn hộ. Bà Nguyệt, một khách hàng tại phường Phú Hữu, quận 9 cho biết đã có ý định mua một dự án chung cư trên cùng khu vực. Tuy nhiên bà quyết định rút lại không mua nữa khí giá căn hộ lên đến 27 triệu/m2, cao hơn giá giới thiệu ban đầu đến 3 triệu/m2.

Theo bà Lê Mỹ Nhung, đại diện SGĐ SLLand, chiến lược tăng giá bán so với dự kiến ban đầu của chủ đầu tư đang khiến khách hàng bị sốc. Chi phí vượt dự kiến ban đầu khiến không ít khách hàng thay đổi quyết định xuống tiền và làm sức mua dự kiến trước đó bị ảnh hưởng. Việc giá cao hơn dự kiến khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại khả năng tiêu thụ sản phẩm sẽ khó khăn hơn, khung giá khởi điểm cao thì sẽ không còn biên độ tăng giá tốt trong thời gian tới, còn người mua thì ngại vượt khả năng chi trả  vốn có nên cũng âm thầm rút lui.

Lo  mắc kẹt tại thị trường thứ cấp

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ trung cấp tại TP.HCM nở rộ trong khi sức mua chưa có dấu hiệu bùng nổ nên việc tìm đầu ra căn hộ của NĐT gặp nhiều khó khăn. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư bắt đầu thận trọng hơn khi lựa chọn sản phẩm và không còn mạnh tay xuống tiền như trước đây.

Theo ghi nhận, phân khúc căn hộ có mức giá từ 1,7- 2,5 tỷ/căn không còn dễ lướt sóng như thời điểm 2 năm trước. Tại TP.HCM, ở một số dự án căn hộ trung cấp, nhà đầu tư chỉ hưởng chênh nhẹ từ 3-5% so với giá mua vào hoặc phải bán hòa vốn nhằm đẩy hàng nhanh. Nhiều trường hợp cần vốn gấp chấp nhận giảm giá từ 2-5% so với thời điểm mua vào, tức là rẻ hơn cả sản phẩm sơ cấp của chủ đầu tư nhằm đẩy hàng đi.

Anh Phạm Khôi Nguyên, chuyên viên kinh doanh Công ty BĐS SaviLand cho biết so với thời điểm đầu năm 2016, hiện tại căn hộ trung cấp không còn mang lại lợi nhuận cao như kỳ vọng. Nếu thời điểm năm 2015- 2016, nguồn hàng loại hình trung cấp, bình dân giá từ 2 tỷ đổ lại ra hàng rất nhanh, lợi nhuận có thể đạt từ 150 – 200 triệu/căn trong vòng 1 năm thì hiện tại nhiều nhà đầu tư chấp nhận mức lời từ 70-  120 triệu /căn nhưng không dễ tìm người mua như trước kia.

Theo anh Nguyên, trước kia các sản phẩm thứ cấp ra hàng chậm chủ yếu là căn có diện tích lớn, giá cao nhưng bây giờ cả những căn 56 -67 m2 cũng không còn dễ giao dịch.

Ông Trần Bảo, Giám đốc Công ty Địa ốc TPInvest cho rằng, nguyên nhân sức tiêu thụ của phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân giảm được nhìn nhận là do sự gia tăng mạnh về nguồn cung và giá bán. Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ sơ cấp và thứ cấp khá lớn thì việc tìm khách mua không hề dễ.

Nhiều NĐT bị mắc kẹt vốn tại những căn hộ có giá trị từ 1,4- 1,8 tỷ/căn, do dòng sản phẩm này hiện đã khá phổ biến, không còn khan hiếm như trước kia. Một nguyên nhân nữa là do giá bán loại hình này cũng tăng khá mạnh, nếu tính từ năm 2015 đến nay, giá sơ cấp căn hộ trung cấp, bình dân đã tăng từ 15 -25 %, giá thứ cấp nhiều khu vực tăng 30 - 50%. Chính sự tăng giá này khiến sức mua bị ảnh hưỡng không nhỏ.