VN-Index
HNX-Index
Nasdaq
USD
Vàng
Liên hệ quảng cáo, phát hành: 0912 170503 | Hotline: 0987 828585
Hiệu quả sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ở Việt Nam

Ảnh minh họa. Nguồn: internet

Hiệu quả sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ở Việt Nam

Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn là một vấn đề cần thiết đối với mỗi doanh nghiệp. Xuất phát từ thực tiễn đó, bài viết hệ thống hoá lý luận cơ bản về vốn và hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Đánh giá thực trạng sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp các doanh nghiệp này nâng cao hiệu quả sử dụng vốn trong tương lai.

Báo cáo và công bố thông tin về việc sử dụng vốn, số tiền thu được từ đợt chào bán, đợt phát hành

Hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu tại hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam

Dự án vành đai 3, 4 - TP. Hồ Chí Minh: Hạn chế sử dụng vốn ngân sách

Đặt vấn đề

Trong bối cảnh hiện nay, để tồn tại và có chỗ đứng vững chắc trên thị trường, các doanh nghiệp (DN) Việt Nam nói chung, DN bất động sản (BĐS) công nghiệp nói riêng luôn phải cạnh tranh, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nguồn vốn để phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh (SXKD).

Xuất phát từ thực tiễn đó, bài viết khái quát lý luận cơ bản về vốn và hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Đánh giá thực trạng sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp các doanh nghiệp này nâng cao hiệu quả sử dụng vốn trong tương lai.

Tổng quan về vốn kinh doanh và hiệu quả sử dụng vốn trong doanh nghiệp

Vốn kinh doanh

Theo Ngô Thế Chi và Nguyễn Trọng Cơ (2008), vốn kinh doanh là yếu tố cơ bản và là tiền đề không thể thiếu của quá trình sản xuất. Muốn tiến hành bất kỳ một quá trình sản xuất nào DN cần phải có vốn kinh doanh.

Theo Vũ Duy Hào và Đàm Văn Huệ (2004), vai trò của vốn đối với hoạt động SXKD như sau:

(i) Vốn là điều kiện tiên quyết cho sự ra đời của DN. Căn cứ theo nguồn vốn, phương thức huy động vốn khác nhau hình thành nên những loại hình DN khác nhau;

(ii) Vốn đóng vai trò quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của DN. Vốn là cơ sở để DN hoạch định các chiến lược kinh doanh, là yếu tố quan trọng để DN sử dụng hiệu quả nguồn lực và mở rộng, phát triển thị trường góp phần nâng cao hiệu quả SXKD và khả năng cạnh tranh của DN trong nền kinh tế thị trường;

(iii) Vốn có vai trò quan trọng trong việc cải thiện, thay đổi cơ sở vật chất kỹ thuật của DN, do đó, việc quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn (SDV) có ý nghĩa quan trọng với sự tồn tại và phát triển của DN.

Hiệu quả sử dụng vốn trong DN

Theo Lưu Thị Hương (2012), hiệu quả SDV kinh doanh là phạm trù kinh tế phản ánh trình độ khai thác, sử dụng và quản lý nguồn vốn trong hoạt động SXKD của DN nhằm mục tiêu làm cho đồng vốn sinh lời tối đa.

Hiệu quả sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ở Việt Nam - Ảnh 1

Nguyễn Minh Kiều (2008) cho rằng, hiệu quả SDV được thể hiện trên hai khía cạnh là hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội. Hiệu quả kinh tế phản ánh mối quan hệ giữa chi phí bỏ ra và lợi nhuận thu được. Hiệu quả càng cao khi lợi nhuận thu được lớn hơn chi phí và tỷ suất lợi nhuận lớn hơn chi phí huy động trên thị trường. Hiệu quả xã hội phản ánh mức độ đóng góp trong việc thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội, thể hiện ở việc đáp ứng nhu cầu tiêu dùng các loại hàng hoá, nâng cao văn hoá tiêu dùng, giải quyết việc làm cho người lao động, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Theo Nguyễn Năng Phúc (2008), nâng cao hiệu quả SDV là tất yếu khách quan trong quá trình hoạt động của DN. Việc đánh giá hiệu quả SDV giúp DN thấy được trình độ quản lý SDV nói riêng và hiệu quả SXKD nói chung. Nâng cao hiệu quả SDV sẽ đảm bảo được an toàn về tài chính cho DN, ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển của DN, đảm bảo DN có đủ vốn và khả năng thanh toán, khắc phục cũng như giảm bớt những rủi ro trong kinh doanh; đồng thời, làm tăng khả năng cạnh tranh của DN.

Đoàn Hương Quỳnh (2015) cho rằng, hiệu quả SDV kinh doanh của DN được thể hiện trực tiếp thông qua lợi nhuận thu được, vì đây chính là chỉ tiêu phản ánh kết quả cuối cùng hoạt động SXKD của mỗi DN. Như vậy, để định hướng nâng cao hiệu quả SDV kinh doanh thì phải nâng cao khả năng thu lợi nhuận của DN, bằng cách tiết kiệm chi phí và đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm để tăng doanh thu.

Phương pháp và kết quả nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu

Việc đánh giá hiệu quả SDV kinh doanh có ý nghĩa quan trọng đối với các DN BĐS công nghiệp. Do vậy, ngoài sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử... tác giả còn sử dụng các phương pháp phân tích, thay thế liên hoàn, cân đối, so sánh các nhân tố ảnh hưởng đến các chỉ tiêu và tổng hợp ý kiến chuyên gia, phân tích thực tiễn tại một số DN BĐS công nghiệp (như: Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Sao Đỏ, Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ BĐS Bà Rịa CSQ REAL)… để rút ra nhận định chung về hiệu quả SDV trong các DN.

Kết quả nghiên cứu

Thông qua phân tích tình hình đảm bảo vốn cho hoạt động kinh doanh, xem xét mối quan hệ cân đối giữa tài sản và nguồn hình thành từ tài sản của DN hay phân tích cân bằng tài chính, các DN sẽ có định hướng sử dụng vốn sao cho đạt được hiệu quả cao nhất. Để hiểu rõ hơn, tác giả phân tích, đánh giá hiệu quả SDV đối với một số DN trong từng trường hợp cụ thể sau:

Về hiệu quả sử dụng tổng vốn: Nghiên cứu hiệu quả SDV của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Sao Đỏ cho thấy, Công ty này hoạt động SXKD với 100% vốn tư nhân, trên nguyên tắc bảo toàn và nâng cao hiệu quả SDV (Bảng 1).

Hiệu quả sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ở Việt Nam - Ảnh 2

Nghiên cứu cho thấy, chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tổng vốn và tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu có sự tăng mạnh qua các năm. Trong giai đoạn 2016-2019, hiệu quả sử dụng vốn của DN thấp nhưng đến năm 2019, hiệu quả thay đổi rõ rệt từ 5% lên xấp xỉ 23%, điều này thể hiện Công ty đã có những bước chuyển trong việc SDV chủ sở hữu.

Tính toán tỷ suất chi phí bán hàng trên doanh thu thuần và chi phí quản lý DN trên doanh thu thuần cho thấy, trong năm 2019 để có được 1 đồng doanh thu thuần, DN đã phải bỏ ra 0,0347 đồng chi phí bán hàng và 0,0275 đồng chi phí quản lý DN. Tỷ suất chi phí bán hàng và chi phí quản lý của DN tăng trong 2 năm gần đây, điều này chứng tỏ việc quản lý chi phí kinh doanh của DN giảm hiệu quả so với những năm trước.

Về hiệu quả SDV cố định: Thực tế cho thấy, quy mô vốn cố định quyết định trình độ trang bị tài sản cố định của DN, ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực kinh doanh của DN. Để phân tích và đánh giá hiệu quả SDV cố định qua các năm, bài viết tiếp tục xem xét trường hợp cụ thể của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Sao Đỏ.

Bảng 2 cho thấy, hiệu suất sử dụng vốn cố định năm 2016 của Công ty Cổ phần Đầu tư Và Phát triển Địa ốc Sao Đỏ là 6,67, phản ánh rằng, cứ 1 đồng vốn cố định bình quân tạo ra 6,67 đồng doanh thu thuần. Trong giai đoạn 2016-2019, trung bình 1 đồng vốn cố định DN đưa vào sản xuất kinh doanh sẽ tạo ra từ 5 đồng đến 7 đồng lợi nhuận, điều này chứng tỏ hiệu quả SDV cố định của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Sao Đỏ khá cao. Tuy nhiên, chỉ tiêu này lại giảm xuống trong những năm gần đây, điều này cho thấy hiệu quả SDV của DN đang giảm sút. Hệ số hao mòn tài sản cố định năm 2016 là 0,4; các năm 2017, năm 2018 và năm 2019 là 0,45 cho thấy, lượng đầu tư mới vào tài sản cố định không nhiều so với lượng tài sản cố định đã có trước đó.

Về hiệu quả SDV lưu động: Để xem xét tình hình tài chính, cần nghiên cứu vốn bằng tiền và các tài sản tương đương tiền của DN, theo đó, bài viết xem xét đến trường hợp của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ BĐS Bà Rịa CSQ REAL.

Hiệu quả sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ở Việt Nam - Ảnh 3

Theo Bảng 3, vốn bằng tiền của DN trong giai đoạn 2016-2017 chiếm tỷ trọng thấp, chỉ từ 0,45-5,29%. Trong nền kinh tế thị trường, tiền mặt cần phải được đảm bảo luân chuyển, vì vậy Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ BĐS Bà Rịa CSQ REAL đã để dự trữ một lượng tiền mặt nhỏ. Các khoản tương đương tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn của DN trong giai đoạn 2016-2017 không phát sinh, điều này chứng tỏ DN quản lý vốn hiệu quả, không có tiền nhàn rỗi để đầu tư vào các hoạt động khác. Để đánh giá chi tiết hiệu quả SDV, tác giả xem xét các hệ số khả năng thanh toán của DN này tại Bảng 4.

Bảng 4 cho thấy, hệ số thanh toán tổng quát thể hiện mức độ đảm bảo của tổng tài sản mà DN đang quản lý với tổng nợ phải trả. Các hệ số này đều ở mức cao, điều này chứng tỏ các khoản vốn vay của DN đều được đảm bảo bằng tài sản, khả năng tài chính của DN khá mạnh. Hệ số thanh toán nợ ngắn hạn ở các năm đều có giá trị lớn hơn 1, chứng tỏ khả năng thanh toán nợ ngắn hạn luôn được đảm bảo, DN không gặp phải rủi ro trong thanh toán nợ ngắn hạn.

Tuy nhiên, trong năm 2019, các khoản phải thu ngắn hạn của DN chiếm tỷ trọng 23,3% trong tổng tài sản. Thông thường, tỷ trọng các khoản phải thu chiếm từ 15-20% tài sản của DN. Như vậy, tỷ trọng phải thu trong tổng tài sản của DN ở mức cao, mang giá trị lớn, vì vậy DN phải theo dõi chặt chẽ và có biện pháp thu hồi nợ khi đến hạn.

Phân tích các trường hợp DN cụ thể cho thấy, bên cạnh các kết quả tích cực, hình thức huy động vốn của các DN BĐS công nghiệp ở Việt Nam hiện nay chưa đa dạng, cơ cấu nguồn vốn chỉ tập trung vào 2 nhóm chủ yếu sau: (i) Vốn chủ sở hữu; (ii) Vốn vay ngân hàng. Công tác huy động vốn từ các nguồn khác còn yếu, đặc biệt là huy động từ nguồn phát hành cổ phiếu.

Về vốn cố định, thực tế các DN áp dụng cách tính khấu hao bình quân theo thời gian để lập kế hoạch khấu hao cho tài sản của mình trong năm. Đây là một hạn chế vì trong những năm đầu, hiệu suất làm việc của tài sản cao hơn nhiều so với những năm cuối.

Về vốn lưu động, các khoản phải thu chiếm tỷ trọng cao. Mặc dù công tác quản lý các khoản phải thu có nhiều chuyển biến rõ rệt nhưng các khoản phải thu luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng vốn lưu động trực tiếp làm vốn luân chuyển chậm, giảm hiệu quả SDV lưu động nói riêng và vốn kinh doanh nói chung.

Hiệu quả sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ở Việt Nam - Ảnh 4

Việc SDV lưu động của các DN còn nhiều hạn chế. Vốn bị chiếm dụng trong khi phải tiếp tục vay nợ ngân hàng và trả lãi vay để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh, điều này ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng thanh toán cũng như hiệu quả kinh doanh của DN.

Ngoài ra, trình độ cán bộ quản lý của các DN BĐS công nghiệp ở Việt Nam hiện nay nhìn chung vẫn còn nhiều hạn chế, bộ máy quản lý cồng kềnh, hiệu quả quản lý thấp, quản lý chi phí chưa hiệu quả. Công tác dự báo thị trường và công tác thu hồi công nợ cũng chưa được quan tâm đúng mức và thực hiện chưa nghiêm ngặt. Nợ quá hạn vẫn phát sinh qua các năm, cho dù DN đã thực hiện phân loại công nợ để theo dõi và quản lý, song vẫn chưa giải quyết triệt để công nợ khó đòi.

Đề xuất một số giải pháp

Cơ sở lý luận và thực tiễn cho thấy, các DN BĐS công nghiệp cần quan tâm, chú trọng một số vấn đề trong quá trình huy động vốn và SDV phát triển hoạt động kinh doanh, cụ thể gồm:

Thứ nhất, hoàn thiện công tác lập kế hoạch vốn kinh doanh: Việc lập kế hoạch huy động và SDV là giải pháp tài chính hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của các DN BĐS công nghiệp.

Hiện nay, các DN chủ yếu mới quan tâm đến việc lập kế hoạch kinh doanh, chưa chú trọng đến việc lập các kế hoạch cụ thể về SDV và cách thức huy động vốn. Để đảm bảo yêu cầu của công tác lập kế hoạch, khi tiến hành thực hiện, các DN BĐS công nghiệp cần lưu ý những nội dung sau:

Một là, xác định chính xác vốn tối thiểu cần thiết nhằm đảm bảo cho quá trình kinh doanh được tiến hành thường xuyên, liên tục, không bị gián đoạn, từ đó có biện pháp huy động vốn phù hợp nhằm cung ứng vốn một cách đầy đủ, kịp thời, tránh tình trạng dư thừa vốn, gây lãng phí không cần thiết nhưng cũng đảm bảo không bị thiếu vốn, gây ảnh hưởng đến quy trình kinh doanh; đồng thời, huy động vốn với chi phí sử dụng tối ưu.

Hai là, trên cơ sở nhu cầu vốn đã lập, cần xây dựng kế hoạch cụ thể về việc huy động vốn, bao gồm việc xác định khả năng vốn hiện có, số vốn còn thiếu để lựa chọn nguồn tài trợ với chi phí thấp nhất giúp các DN có một cơ cấu vốn linh hoạt và tối ưu. Để tăng nguồn tài trợ vốn cho hoạt động kinh doanh, các DN có thể thực hiện một số biện pháp sau:

- Trong quá trình tìm nguồn tài trợ, cần khai thác triệt để mọi nguồn vốn, phát huy tối đa nội lực, bởi nguồn vốn từ bên trong DN luôn có chi phí sử dụng vốn thấp nhất, mang lại hiệu quả cao nhất. Một trong những nguồn đó là vốn tích lũy từ các lợi nhuận không chia và quỹ khấu hao tài sản cố định để lại với mục đích tạo nguồn vốn tái đầu tư cho DN.

- Tăng cường huy động các nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho các nhu cầu trước mắt về vốn lưu động, tận dụng tối đa các khoản nợ ngắn hạn chưa đến hạn thanh toán. Việc sử dụng các nguồn này sẽ giảm đáng kể chi phí huy động vốn, nâng cao được hiệu quả sử dụng vốn của các DN. Tuy nhiên, việc sử dụng nguồn vốn này chỉ mang tính chất tạm thời và cần chú ý điều hoà giữa nguồn vốn chiếm dụng được với các khoản vốn bị khách hàng chiếm dụng sao cho không bị thua thiệt và luôn có thể đáp ứng nhu cầu về vốn cho hoạt động kinh doanh.

- Trong quá trình huy động vốn, để đạt mục tiêu tăng trưởng và phát triển thì ngoài các nguồn vốn ngắn hạn đòi hỏi các DN phải quan tâm đến việc tìm nguồn tài trợ dài hạn, đây là nguồn vốn tài trợ ổn định và lâu dài đảm bảo cho sự phát triển vững chắc. Cũng có thể xem xét đến khả năng phát hành thêm cổ phiếu để tăng nguồn vốn chủ sở hữu lên mức hợp lý.

Ba là, sau khi lập kế hoạch huy động vốn, các DN cần chủ động trong việc phân phối và sử dụng số vốn đã được tạo lập sao cho mang lại hiệu quả cao nhất. Các DN cần căn cứ trên kế hoạch kinh doanh và dự báo những biến động của thị trường để đưa ra quyết định phân bổ vốn cả về mặt số lượng và thời gian.

Thứ hai, hoàn thiện công tác kế toán thống kê tài chính, cụ thể: Hoàn thiện công tác lập kế hoạch tài chính; Công khai hoá tài chính và tăng cường vai trò kiểm soát tài chính; Thường xuyên đánh giá hiệu quả hoạt động; Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong bộ phận kế toán, tài chính, tăng cường đào tạo cán bộ có kiến thức chuyên môn, đặc biệt là kiến thức về tài chính.

Thứ ba, tổ chức tốt nguồn nhân lực: Theo Nguyễn Đức Kiệm và Bạch Đức Hiểu (2008), yếu tố con người đóng vai trò quan trọng trong quá trình kinh doanh, do đó nâng cao trình độ quản lý của đội ngũ quản lý là một biện pháp cần thiết nhằm góp phần nâng cao hiệu quả SDV kinh doanh.

Theo đó, các DN cần xây dựng kế hoạch đào tạo nguồn nhân lực toàn diện và thường xuyên tổ chức, cử cán bộ đi học tập kinh nghiệm; Bố trí, sắp xếp lao động một cách hợp lý, phù hợp với trình độ chuyên môn, xem xét giữa khả năng và công việc có thể đảm nhận, tránh tình trạng lãng phí lao động; Có biện pháp khuyến khích vật chất, tinh thần nhằm phát huy tối đa năng lực của từng cán bộ, phát hiện và kịp thời bồi dưỡng tiềm năng sẵn có nhằm nâng cao chất lượng, tăng năng suất lao động và tăng lợi nhuận. Quản lý chặt chẽ kết hợp với phân công nhiệm vụ cụ thể trong quản lý tài chính, cũng như trong từng khâu luân chuyển của vốn lưu động, đảm bảo sự chủ động và hiệu quả trong triển khai công việc của mỗi nhân viên.

Thứ tư, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động quản lý: Ngày nay, sự phát triển của khoa học kỹ thuật có ảnh hưởng sâu sắc đến năng suất lao động và nâng cao hiệu quả quản lý, trong đó có hiệu quả quản lý và sử dụng nguồn vốn. Do vậy, các DN BĐS công nghiệp ở Việt Nam cần nắm bắt và ứng dụng có chọn lọc các công nghệ tiên tiến vào SXKD. Tăng cường áp dụng các phần mềm quản lý vào hoạt động quản lý nhằm phục vụ cho các mục tiêu của DN như hỗ trợ các hoạt động tác nghiệp, hỗ trợ cho việc ra các quyết định quản lý, hỗ trợ việc xây dựng các chiến lược nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động…          

Tài liệu tham khảo:

1. Vũ Duy Hào, Đàm Văn Huệ (2004), Quản trị tài chính doanh nghiệp, NXB Thống kê;

2. Đàm Văn Huệ (2006), Hiệu quả sử dụng vốn trong các doanh nghiệp vừa và nhỏ, NXB Đại học Kinh tế quốc dân;

3. Ngô Thế Chi, Nguyễn Trọng Cơ (2008), Giáo trình phân tích tài chính doanh nghiệp, NXB Tài chính;

4. Nguyễn Minh Kiều (2008), Tài chính doanh nghiệp, NXB Thống kê;

5. Nguyễn Năng Phúc (2008), Giáo trình phân tích báo cáo tài chính, NXB Đại học Kinh tế quốc dân;

6. Nguyễn Đức Kiệm, Bạch Đức Hiểu (2008), Giáo trình Tài chính doanh nghiệp, Học viện tài chính, NXB Tài chính;

7. Nguyễn Văn Công (2009), Giáo trình phân tích kinh doanh, NXB Đại học Kinh tế quốc dân;

8. Lưu Thị Hương (2012), Giáo trình tài chính doanh nghiệp, NXB Giáo dục;

9. Đoàn Hương Quỳnh (2015), Hệ thống chỉ tiêu tài chính để quản trị vốn kinh doanh của Công ty Cổ phần, NXB Tài chính;

10. Cao Văn Kế (2015), Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn kinh doanh của doanh nghiệp xây dựng ở Việt Nam hiện nay;

11. Phan Đức Dũng (2015), Phân tích báo cáo tài chính, NXB Lao động - Xã hội;

12. Đỗ Lê Anh (2016), Phân tích hiệu quả sử dụng vốn tại Công ty Cổ phần sông Đà 2;

13. Nguyễn Ngọc Quang (2016), Phân tích báo cáo tài chính, NXB Tài chính;

14. Nguyễn Thành Độ, Nguyễn Ngọc Huyền, Giáo trình quản trị kinh doanh,NXB Lao động - Xã hội.

(*) Nguyễn Tuấn Phong.

(**) Bài đăng trên Tạp chí Tài chính kỳ 2 tháng 8/2021.

THÔNG TIN CẦN QUAN TÂM