Thống nhất trong quản lý nguồn lực từ đất đai

 Ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính cho biết Đề án “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 – 2012” sẽ tập trung vào 3 nội dung chính, nhằm thiết lập trật tự quản lý, sử dụng tài sản công, nguồn lực từ đất đai một cách thống nhất.

Thứ nhất, khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí có liên quan đến đất đai; giá đất và xác định giá đất; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá.

Thứ hai, khai thác nguồn lực tài chính từ sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước.

Thứ ba, khai thác nguồn lực tài chính từ tài sản kết cấu hạ tầng giao thông.

Theo Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài chính), việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất, nhà thuộc sở hữu nhà nước tại các cơ quan, tập đoàn, tổng công ty nhà nước; nguồn lực tài chính từ tài sản kết cấu hạ tầng…, chưa thực sự hiệu quả. Nhiều nơi còn xảy ra sự lãng phí.

 Hiện nay, trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước và cơ sở hoạt động có diện tích khoảng 1,5 tỷ m2 với tổng giá trị khoảng 594 nghìn tỷ đồng và hơn 100 nghìn m2 nhà với tổng giá trị khoảng 138 tỷ đồng; giá trị nhà, đất chiếm 97,2% giá trị tài sản nhà nước, trong đó giá trị đất chiếm 76,2% tổng giá trị tài sản tại các cơ quan nhà nước. Riêng đối với các Tập đoàn, Tổng công ty Nhà nước hiện nay đang quản lý, sử dụng khoảng 155 triệu m2 đất.

 Tại nhiều thành phố lớn một bộ phận đất đai, trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp bị sử dụng lãng phí, sai mục đích cho thuê, cho mượn, bố trí làm nhà ở, sử dụng để kinh doanh, dịch vụ sai mục đích đươc giao, thậm chí bỏ trống khai thác chưa hiệu quả… dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước.

 Theo ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý Công sản thì một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là chi phí tiền thuê đất quá thấp. Theo số liệu của hệ thống thuế, thu từ thuê đất trong năm 2010 là 3.000 tỷ đồng, nếu chia số này cho khoảng 200.000 doanh nghiệp thuê đất, thì mỗi DN đóng bình quân là 1,5 tỷ đồng/năm. Nếu tính theo diện tích trên một mét vuông thì bình quân, thì cả nước chỉ thu tiền thuê đất là 2.316 đồng/m2, nhiều doanh nghiệp chỉ đóng từ 800-1000 đồng/m2.

 Tình trạng nêu trên có nguyên nhân hạn chế do chính sách trong giai đoạn vừa qua “nghiêng” về ưu đãi đầu tư và ưu đãi sản xuất để thu hút đầu tư. Việc ưu đãi là tốt nhưng quá nhiều và kéo dài gây bất hợp lý và làm “méo mó” thị trường. Đất thuê của nhà nước thì rất rẻ nhưng đất mặt bằng thuê của tư nhân lại rất đắt. Bản thân chi phí sản phẩm phải chịu chi phí thuê đất cao hơn làm cạnh tranh thiếu lành mạnh. Đây là một hậu quả xấu và không đảm bảo tính thị trường. Chính phủ đã giải quyết bằng Nghị định 121/2011 với việc nâng tiền thuê đất nhưng trong điều kiện hiện nay, việc nâng tiền thuê đất lên cao gây khó khăn cho doanh nghiệp. Do đó, Bộ Tài chính trình chính phủ cho giãn việc tăng thu.

 Cần đưa giá đất về sát với thị trường

 Tại hội thảo xin ý kiến cho Đề án, nhiều chuyên gia cho rằng, khung giá đất hiện nay đã lạc hậu chưa sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, làm hạn chế tính chủ động của địa phương trong việc điều chỉnh để bảng giá đất phù hợp với giá thị trường.

 Giáo sư Đặng Hùng Võ phân tích, khung giá đất không thể quy định chi tiết, cụ thể như bảng giá đất nên biên độ giữa giá đất tối đa và giá đất tổi thiểu trong khung giá của mỗi loại đô thị, mỗi loại xã của vùng đồng bằng, trung du, miền núi có khoảng cách rất lớn (từ 1,5 đến 67,5 triệu đồng đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt; từ 4.000 đến 135.000 đồng và từ 1 đến 71.000 đồng đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã đồng bằng và xã miền núi). Vì vậy, vai trò điều tiết giá đất của Nhà nước bị hạn chế, đồng thời đây còn là nguyên nhân của trình trạng chênh lệch giá bất hợp lý giữa giá một số loại đất do UBND quy định tại một số địa phương. Điều đó dẫn đến, khung giá đất do nhà nước ban hành hàng năm không còn nhiều ý nghĩa trong việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho nhà nước cũng như là tài liệu tham khảo đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện dự án đầu tư kinh doanh và giao dịch bất động sản.

 Theo ông Phạm Đình Cường, Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và môi trường đã thống nhất bỏ khung giá đất. Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường. Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và môi trường có văn bản hướng dẫn, Ủy ban nhân dân căn cứ giá thực tế chuyển nhượng để quyết định bảng giá.

 Bên cạnh đó, bảng giá đất được xây dựng chi tiết hơn theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất và điều chỉnh kịp thời khi thị trường có biến động lớn; làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các mục tiêu khác trong quản lý đất đai. Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

 Thu hút nguồn thu từ đất

 Theo dự thảo đề án khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản Nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020, sẽ có hai phương án thu ngân sách từ đất đai. Phương án 1, tổng số thu NSNN từ đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bình quân là 81.646 tỉ đồng/năm. Phương án 2, tổng số thu NSNN từ đất bình quân là 98.624 tỉ đồng/năm với giả định giá đất tăng 20% (không tính trượt giá) và có dự kiến phát sinh thêm khoản thu đối với thuế tài sản.

 Các nguồn chính từ việc tăng thêm này bao gồm đất khu công nghiệp (tăng 128 ngàn héc ta), đất ở đô thị (68 ngàn héc ta) và một số loại đất phi nông nghiệp khác (210 ngàn héc ta) trong giai đoạn từ nay đến 2020.

 Về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, theo ông Phạm Đình Cường sẽ tính đến các giải pháp sau:

 - Xác định giá đất theo “thị trường” để đảm bảo thu đúng, thu đủ cũng như phân chia lợi ích về đất đai giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, chuyển mục đích sử dụng. Bỏ khung giá đất, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, còn để UBND tỉnh ban hành bảng giá đất theo cơ chế thị trường; Đẩy mạnh thu hồi đất tạo quỹ đất sạch để đấu giá; Nghiên cứu vấn đề thời hạn sử dụng đất đối với đất nông nghiệp;

 - Đề xuất mở rộng chính sách đấu giá đối với cả đất chưa giải phóng mặt bằng (đất chưa sạch), đẩy mạnh thực hiện đấu thầu các dự án có sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức chỉ định, đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất;

 - Rà soát lại việc quản lý sử dụng đất, đối với đất đang còn để trống, nhanh chóng đưa vào sử dụng, đối với đất đã giao nhưng không có khả năng đầu tư đưa vào sử dụng thì chuyển sang mục đích khác có hiệu quả hơn đặc biệt là tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế nhằm chống lãng phí, đảm bảo khai thác tiết kiệm và có hiệu quả nguồn lực đất đai, nguồn tài nguyên của đất nước;

 - Rà soát các ưu đãi về đất đai và chuyển dần các hình thức ưu đãi từ giảm thu sang ưu đãi về chi khi giao đất thực hiện dự án đầu tư. Điều chỉnh chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng hạn chế các đối tượng được miễn, giảm...

 Về khai thác nguồn lực tài chính từ nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, do các tập đoàn, tổng công ty đang quản lý sử dụng: Thực hiện quyết liệt việc sắp xếp, bố trí lại nhà, đất; nắm đầy đủ quỹ nhà, đất hiện do các Tập đoàn, Tổng công ty nhà nước (bao gồm cả các đơn vị thành viên) đang quản lý, sử dụng, từ đó để làm cơ sở cho việc bố trí lại quỹ đất phù hợp với nhiệm vụ, lĩnh vực hoạt động theo hướng tập trung vào các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu thương mại...

Về khai thác nguồn lực tài chính từ tài sản hạ tầng giao thông thì quan điểm của Bộ Tài chính là bên cạnh việc thu hút vốn tư nhân đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng giao thông, phải bắt hạ tầng cũ tạo nguồn lực để xây dựng hạ tầng mới thông qua 4 cơ chế: bán, cho thuê quyền khai thác tài sản kết cấu hạ tầng giao thông, chuyển nhượng có thời hạn kết cấu hạ tầng giao thông, khai thác quỹ đất 2 bên đường.

 Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Hữu Chí cho biết, Bộ Tài chính sẽ khẩn trương hoàn thiện Đề án “Khai thác Nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội”. Chủ động hoàn thiện Đề án theo hướng tạo hành lang pháp lý đảm bảo sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính đối với đất đai và tài sản nhà nước; tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước để thực hiện thành công 3 đột phá chiến lược phát triển kinh tế và thực hiện các mục tiêu chiến lược mà Ban chấp hành TW Đảng khóa XI đã đặt ra tại Nghị quyết số 13-NQ/TW, trong đó có mục tiều về xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ nhằm đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020 là “Đổi mới cơ chế, chính sách để huy động mạnh nguồn lực đất đai vào phát triển hạ tầng.

Thông qua chính sách khai thác địa tô chênh lệch do xây dựng công trình đem lại, chính sách phù hợp thu hồi đất để tạo vốn hỗ trợ cho xây dựng công trình hạ tầng. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh”.