Thị trường lệch pha cung - cầu 

Diễn đàn Bất động sản 2022 có sự tham dự của nhiều diễn giả, chuyên gia uy tín am hiểu thị trường bất động sản (BĐS) như: Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA); Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Ủy viên Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh… đồng thời, thu hút sự quan tâm của hơn 100 đại diện các doanh nghiệp BĐS của TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh lân cận.

Thông tin về một số phân khúc BĐS  tại TP. Hồ Chí Minh trong 9 tháng năm 2022, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Group cho biết, ở phân khúc đất nền, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, chủ yếu là các dự án phân lô với quy mô nhỏ, lẻ tập trung ở Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè…, sức cầu chung trên thị trường ở mức thấp, xu hướng sụt giảm mạnh từ quý II/2022 đến nay. Thị trường thứ cấp kém sôi động, với mặt bằng giá bán giảm 5% - 9% so với thời điểm đầu năm.

Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tăng so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, thị trường có sự lệch pha về nguồn cung hạng A chiếm 77% nguồn cung mới 9 tháng 2022, không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mở bán. Sức cầu thị trường thứ cấp lẫn sơ cấp ở mức thấp, đặc biệt là ở quý III/2022, sụt giảm mạnh do tâm lý e ngại của chủ đầu tư trước những diễn biến vĩ mô, lãi suất tăng cao.

Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung và sức cầu tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu là các dự án có quy mô nhỏ. Khu Đông TP. Hồ Chí Minh dẫn đầu về nguồn cung và tiêu thụ. Thị trường có xu hướng dịch chuyển về khu Bắc và khu Tây (nơi có quỹ đất rộng và giá bán thấp).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thị trường BĐS 9 tháng năm 2022 đã có dấu hiệu dần phục hồi, trong đó điểm sáng là thị trường BĐS công nghiệp và thị trường BĐS logistics, nhưng nhìn tổng thể thì thị trường BĐS vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Trong đó, có thể kể đến các nguyên nhân bắt nguồn từ một số vướng mắc về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật, thể hiện qua hơn 100 dự án BĐS, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện, trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” hoặc do cổ phần hóa trước đây.

Chủ tịch HoREA nhìn nhận, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã xuất hiện tình trạng “lệch pha cung - cầu”, thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền. So với năm 2017 là năm thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Tuy nhiên, từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng “lệch pha” cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm qua các năm.

Đáng chú ý, nhìn tổng thể thì thị trường BĐS thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu cho rằng thị trường đang trong giai đoạn cực kỳ khó khăn, căng thẳng với các biểu hiện như:

Thứ nhất, sức mua sụt giảm do tổng cầu có khả năng thanh toán sụt giảm làm cho tính thanh khoản của thị trường và của các chủ đầu tư dự án BĐS sụt giảm mạnh dẫn đến tình trạng thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động. Một số chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại phải thu hẹp quy mô đầu tư, giãn tiến độ thi công, giảm nhân sự, tăng tỷ lệ chiết khấu bán nhà lên rất cao (có trường hợp chiết khấu lên đến 40% giá trị hợp đồng). 

Thứ hai, chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi suất vay cao hơn trước đây.

Thứ ba, doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ hơn trước.

Thứ tư, doanh nghiệp BĐS có dấu hiệu khó khăn về vốn, thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động do khó huy động vốn từ khách hàng do khách hàng cũng bị sụt giảm thu nhập và cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, bộc lộ qua động thái thành lập doanh nghiệp quản lý và đầu tư bất động sản thực hiện phương thức chia nhỏ giá trị BĐS để huy động nguồn vốn nhàn rỗi, nhỏ lẻ trong xã hội.

Thứ năm, các vướng mắc về thể chế pháp luật kỳ vọng sẽ được giải quyết theo định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW mà theo lộ trình thì Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (mới) nếu được Quốc hội thông qua thì dự kiến sẽ có hiệu lực từ 1/7/2024 nên trong gần 2 năm tới đây thì hàng trăm dự án nhà ở thương mại có thể vẫn chưa được tháo gỡ vướng mắc, khó khăn.

Trong khi đó, đánh giá về thị trường BĐS năm 2022, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, từ giữa năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định áp dụng biện pháp siết tín dụng để kìm hãm lại tình trạng sốt giá BĐS. Khi đó, nhiều nhà đầu tư dự án đã có ý kiến cần đánh giá lại các dự án BĐS đang triển khai để từ đó quyết định siết tín dụng đối với các dự án không có khả năng hoàn thành và vẫn tiếp tục cung tín dụng cho các dự án có khả năng hoàn thành, khi siết tín dụng đồng loạt sẽ làm cho thị trường đóng băng. 

Việc siết tín dụng đối với khối nhà đầu tư thứ cấp vay kinh doanh BĐS vẫn tiếp tục thực hiện vì lượng vay này không được kiểm soát sẽ tạo nguy cơ gây bất ổn định không chỉ cho thị trường BĐS mà cho thị trường tiền tệ do các ngân hàng thương mại mất thanh khoản. Tất nhiên, khu vực nhà đầu tư thứ cấp bị siết tín dụng sẽ làm giảm cầu mạnh đối với các dự án đầu tư BĐS, làm cho các dự án đầu tư thiếu cầu, khả năng sốt giá BĐS không còn nữa. Tình hình này làm cho cho các nhà đầu tư dự án BĐS không vui, nhưng nền kinh tế được bảo đảm an toàn, ông Đặng Hùng Võ chia sẻ.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho biết, trên thế giới, rất nhiều yếu tố địa chính trị đang thay đổi. Ở Việt Nam, nhược điểm chính hiện nay là thị trường BĐS thiếu cung dự án mà Luật Đất đai sửa đổi phải tới cuối 2023 mới được thông qua. Theo GS. Đặng Hùng Võ, cũng phải nghĩ tới tình huống Luật Đất đai được thông qua rồi nhưng liệu có đủ khả năng làm cho thị trường BĐS phát triển tích cực hay không. Mọi giải pháp hiện nay được đặt ra chỉ mang tính trước mắt, ngắn hạn.

Giải pháp tháo gỡ

Nói về thực trạng và đưa ra giải pháp cho thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh trong thời gian tới, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Group cho biết, có 4 vấn đề chính cần quan tâm đối với thị trường BĐS Thành phố gồm: Tình hình vĩ mô trong và ngoài nước; Vấn đề kiểm soát tín dụng BĐS; Tình trạng khan hiếm nguồn cung mới; Mặt bằng giá bán leo thang.

Đưa ra giải pháp, đại diện DKRA Group cho rằng, Chính quyền, Nhà nước cần sớm đẩy nhanh việc tháo gỡ các quy trình thủ tục cấp phép dự án mới, cũng như cần minh bạch hóa thông tin về quy hoạch, tránh những sự tiêu cực trên thị trường. Bên cạnh đó, tháo gỡ những vướng mắc trong lĩnh vực phát hành, chào bán trái phiếu.

Ở góc độ chủ đầu tư, cần đa dạng hoá các kênh huy động vốn như: Quỹ đầu tư nước ngoài, phát hành trái phiếu…. Đồng thời, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, thiết kế chất lượng bàn giao, công tác quản lý vận hành; Áp dụng các công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng giúp cắt giảm chi phí đầu vào.

Còn ở góc độ người mua, ông Thắng cho rằng, cần sàng lọc sản phẩm, tìm hiểu thông tin, tình hình pháp lý dự án, năng lực triển khai của chủ đầu tư. Đặc biệt, cần cân nhắc việc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính phù hợp với thu nhập. Ngoài ra, cần xác định tầm nhìn đầu tư trong trung – dài hạn, tránh tâm lý đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, trong thời gian qua, Chính phủ đã chỉ đạo UBND các địa phương kịp thời dẹp bỏ các chợ "cóc" BĐS và các hoạt động môi giới trái pháp luật của giới “cò đất” tiêu cực. Chính phủ cũng sẽ tiếp tục xử lý các hành vi xấu lợi dụng thị trường chứng khoán liên kết thị trường BĐS nhằm tư lợi. Ngay đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành nghị định số 02/2022/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS và Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh BĐS, trong đó đã có những giải pháp về công khai - minh bạch, ban hành mẫu hợp đồng, điều kiện để tham gia kinh doanh BĐS và xử lý nặng đối với những trường hợp kinh doanh BĐS không đúng với quy định của pháp luật. 

Dù vậy, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, những giải pháp này chỉ là giải pháp trên phần ngọn của vấn đề. Giải pháp căn cơ nhất vẫn là tìm cách để loại bỏ tình trạng đầu cơ BĐS nhà ở để sao cho nhu cầu nhà ở luôn là nhu cầu thật.

“Giải pháp lâu dài cho thị trường BĐS trong thời gian tới là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ BĐS và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ sắc thuế BĐS phù hợp. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào BĐS so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ sắc thuế BĐS…”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Trong khi đó, đề cập đến các giải pháp phát triển thị trường BĐS nói chung, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kỳ vọng, Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ cùng các cơ quan thẩm quyền của Trung ương và các địa phương tập trung mọi nỗ lực để thực hiện mục tiêu của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất là giải pháp có tính quyết định nhất để thực hiện mục tiêu phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững.

“Đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan trong năm 2023 gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ xem xét sửa đổi Luật Quản lý đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất”, ông Châu đề nghị.