Tồn kho lớn, rủi ro xuất hiện

Trong báo cáo vừa công bố, Công ty CP Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnamreport) đưa ra những nhận định đáng chú ý về thị trường BĐS Việt Nam.

Báo cáo này cho rằng, BĐS được hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Bởi tăng trưởng kinh tế kéo theo thu nhập người dân được cải thiện dẫn đến sự “bùng nổ” về nhu cầu nhà ở.

Tuy nhiên, cũng theo báo cáo này, từ cuối quý I năm 2019, rủi ro bắt đầu tăng. Trên thị trường chứng khoán đã có gần 100 DN BĐS với giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng mỗi DN. Trong số 40 DN BĐS đang có tồn kho lớn nhất thị trường thì có tới 20 DN tồn kho trên 2.000 tỷ đồng.

Tồn kho tăng cao trong bối cảnh lãi suất ngân hàng biến động gây nên những diễn biến đáng lo ngại cho sự phát triển của thị trường BĐS trong ngắn hạn. Tồn kho cao minh chứng rằng giá cả thị trường đã bị “bơm” lên, vượt quá sức mua thực vào thời điểm hiện tại.

Theo Vietnamreport, tình hình này kéo dài sẽ dẫn đến một cuộc “tháo chạy” trong tương lai, trước khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại trong dài hạn.

Bên cạnh đó, báo cáo cũng chỉ ra một số rủi ro mà thị trường BĐS phải đối diện trong năm tới. Chẳng hạn như sự thay đổi liên tục của khung khổ chính sách, hệ thống văn bản pháp quy về BĐS hiện còn phức tạp và chồng chéo...                            

Thứ hai, nguồn vốn tài chính của ngành còn hạn chế, thị trường chứng khoán khó khăn trong huy động vốn, việc hạn chế các nguồn vốn tín dụng vào BĐS trở thành các yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại.

Thêm nữa, hệ thống quy hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập, khâu giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do khung giá đền bù chênh lệch nhiều so với giá thị trường. Tình trạng quy hoạch treo vẫn còn phổ biến tại nhiều đô thị.

Mặc dù vậy, thị trường này vẫn có nhiều cơ hội phát triển. Cụ thể, theo Vietnamreport, Việt Nam có cơ cấu dân số trẻ, lao động trẻ với xu hướng sống hiện đại, trở thành cơ hội giúp BĐS Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn trong thập kỷ tới.      

Ngoài ra, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tiếp tục tăng lên, tạo điều kiện tốt để thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những “rung lắc” nhất định nhằm thiết lập các mặt bằng giá mới phù hợp hơn. Các biến động thị trường sẽ thanh lọc mạng lưới DN, loại bỏ các DN yếu kém nhằm thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn trong giai đoạn tới. 

Ít nguy cơ xảy ra bong bóng

Trong khi đó, nhận định về thị trường BĐS năm 2020, CBRE dự đoán các sản phẩm trung cấp sẽ tiếp tục thống lĩnh thị trường với các sản phẩm mới từ các khu đô thị. Cùng với đó sẽ có nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Đây là các dự án nằm tại các khu vực phát triển hiện hữu và được hưởng lợi từ các hạng mục thương mại khác trong tổ hợp.

“Hà Nội dự kiến sẽ chào đón lượng nguồn cung tương lai dồi dào, cùng với đó là sự hình thành các cụm dân cư mới tại các khu vực phía Tây và Bắc Thành phố, đến từ các chủ đầu tư trong và ngoài nước”, CBRE dự báo. Trong khi đó, sức hấp thụ của thị trường vẫn duy trì tích cực do người mua đang chú ý nhiều hơn đến các khu vực này.

Trên cơ sở đánh giá, dự báo các yếu tố có khả năng ảnh hưởng lớn đến thị trường, Bộ Xây dựng dự báo, thị trường BĐS năm 2020 ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng”. Tuy nhiên, có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại các dự án nhà ở khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín và giá cả phù hợp.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng dự báo, thị trường BĐS cũng có thể sụt giảm ở một số phân khúc do cung cầu hoặc không có giải pháp hiệu quả tháo gỡ khó khăn cho một số dự án BĐS, nhất là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Còn theo đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2020 vẫn giữ nhịp như năm 2019, theo đó cầu vẫn sẽ rất tốt. Tuy nhiên, thị trường đối mặt với nhiều rủi ro, thách thức đến từ việc nguồn cung có thể vẫn khan hiếm, vốn cũng hạn chế, chặt chẽ hơn từ phía ngân hàng. Giá nhà có xu hướng tăng do khan hàng. Đây là vấn đề không ổn định cho thị trường. Khi cầu mạnh mà cung không theo kịp là điều phải cảnh báo. TP. Hà Nội được dự báo sẽ hết hàng sớm hơn TP. Hồ Chí Minh.