Theo đánh giá của công ty tư vấn bất động sản JLL Việt Nam, quý II/2019, nguồn cung căn hộ tại hai thành phố thấp kỷ lục kể từ năm 2014 đến nay. Tại TP. Hồ Chí Minh có 4.100 căn hộ được chào bán, còn tại Hà Nội với 5.900 căn hộ.

Khó để có thêm nguồn cung mớ

Theo ước tính của JLL Việt Nam, số lượng căn hộ dự kiến mở bán trong năm 2019 tại TP. Hồ Chí Minh dao động khoảng 18.000 – 28.000 căn, nhưng con số này sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chiến lược ra hàng của dự án Vinhomes Grand Park.

Số lượng nhà ở gắn liền đất mở bán mới từ đầu năm 2019 đạt 632 căn, phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án Simcity, Vạn Phúc City và City Land Park Hill. Dự kiến năm 2019 có khoảng 2.200 – 3.300 căn được tung ra thị trường, giảm 29% so với dự đoán trước đây của JLL.

Nguồn cung tại Hà Nội khả quan hơn ở TP. Hồ Chí Minh, nhưng số lượng này chỉ bằng một nửa so với quý trước và cũng là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu, rất ít các dự án mới được mở bán trên thị trường. Đó là các dự án như Imperia Sky Garden của MIKGroup, Anland Premium của Tập đoàn Nam Cường, VinCity Ocean Park và Vin SmartCity…

Theo Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8%; căn hộ bình dân giảm 34,7% .

Đánh giá về nguyên nhân khan nguồn cung, chuyên gia JLL cho rằng do chính sách liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt. Việc chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán cũng khiến nguồn cung tại thị trường nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh rất hạn chế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng có một nguyên nhân nữa là Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS, dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng…

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch HĐQT công ty TNHH PR và phát triển đô thị Phú Quý, với thực trạng thị trường bất động sản như hiện nay, từ nay đến cuối năm 2019, rất khó để có thêm nguồn cung mới cho thị trường. Trong khi đó, nhu cầu thực về nhà ở của người dân tại các thành phố là rất lớn.

Với việc bất động sản khan hiếm nguồn cung, không dễ để họ có thể tìm được những sản phẩm phù hợp. Hệ quả tất yếu là giá nhà ở sẽ có xu hướng tăng trong thời gian từ nay đến cuối năm, thậm chí là sang năm 2020, nếu thị trường không có thêm nguồn cung mới.

Giá cả diễn biến trái triều

Theo quy luật, nguồn cung khan đồng nghĩa với việc giá tăng. Tại TP. Hồ Chí Minh, nhà ở gắn liền với đất giá bán tiếp tục tăng mạnh. Giá bán sơ cấp trong quý II/2019 đạt 4.034 USD/m2 đất, tăng 18,7% theo năm. Giá sơ cấp trung bình của dòng sản phẩm biệt thự ghi nhận ở mức 3.729 USD/ m2 đất, duy trì ổn định theo quý.

Lượng giao dịch trong quý II/2019 đạt 772, tỷ lệ giữa số người đặt chỗ gấp ba lần lượng hàng thực ở các dự án nhà liền kề và nhà phố thương mại có khoảng giá 170.000 – 250.000 USD/căn, tương đương 4 – 6 tỷ đồng/căn.

Trái chiều với TP. Hồ Chí Minh, tại Hà Nội, giá bán tại mỗi dự án vẫn duy trì ở mức ổn định hoặc tăng nhẹ sau thời kỳ tăng tưởng mạnh. Giá trung bình thị trường không bao gồm dự án mới trong quý tăng 0,5% theo quý và 6,9% theo năm.

Theo JLL Việt Nam, sở dĩ căn hộ ở Hà Nội không tăng giá mạnh là do lượng giao dịch trên thị trường đang bị tác động bởi người mua có xu hướng thận trọng và chọn lọc hơn trong bối cảnh thiếu vắng các gói hỗ trợ vay mua nhà và nền kinh tế tăng trưởng chậm lại.

“Hiện việc tăng lãi suất vay và thận trọng hơn trong quá trình xét duyệt hồ sơ vay vốn của các ngân hàng khiến khách hàng vay mua nhà gặp khó khăn hơn”, JLL cho hay.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản Hà Nội hiện vẫn cơ bản đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Sự khan hiếm nguồn cung chỉ ở phân khúc bất động sản giá rẻ và tầm trung, phù hợp với thu nhập của phần lớn khách hàng trên thị trường.

Nguồn cung phân khúc cao cấp hạn chế do quỹ đất tại trung tâm không còn, tín dụng cho bất động sản bị siết chặt, đặc biệt là Thông tư sửa đổi Thông tư 36 hạn chế cho vay nhà trên 3 tỷ đồng, không những khiến chủ đầu tư khó khăn mà khách hàng cũng vào cảnh tương tự.

Để thu hút người mua nhà trong bối cảnh các chính sách vay hỗ trợ ngày càng thắt chặt, chủ đầu tư dự án hiện vẫn duy trì mức giá ổn định, đồng thời, áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi để đẩy nhanh lượng hàng tồn.

“Các chính sách được áp dụng bao gồm như kéo dài thời hạn trả góp, chiết khấu tiền mặt 3 – 6% đối với khách hàng không sử dụng gói vay”, ông Đính nói.