Những cảnh báo từ đầu tư đất nền

Thị trường BĐS đang trên đà tăng trưởng, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc đẩy mạnh phát triển du lịch khiến các DN lớn làm ăn nghiêm chỉnh sẽ cho ra đời những dự án đa phức hợp đầy đủ hạ tầng. Có thể kể đến các nhà đầu tư lớn như: FLC đầu tư ở Thanh Hóa, Quy Nhơn, Quảng Bình; Sun Group đầu tư ở Bình Thuận Vingroup ở Phú Quốc...

Tuy nhiên, song song với đó, cũng xuất hiện làn sóng ăn theo của các DN nhỏ. Họ đi mua đất, thậm chí đất chưa đủ thủ tục pháp lý để giao bán ra thị trường, gây tranh chấp bức xúc cho người dân. Làn sóng đầu tư ăn theo về chủ trương phát triển hạ tầng theo ông Nam dẫn chứng như cách đây 2 năm, khi chuẩn bị thành lập 3 đặc khu Vân Đồn, Bắc Yên Phong và Phú Quốc cũng nở rộ lên. Ngay như gần đây ở Mũi Né - Bình Thuận, giá đất tăng hàng tuần.

“Tôi thấy dân mình quá liều lĩnh, mua cả đất bãi biển Mũi Né trong khi có quy định cấm xây dựng 100m từ bãi biển trở vào. Mua cả đất vườn, nông nghiệp... Những vấn đề này cần được chính quyền địa phương kiểm soát chặt chẽ và cảnh báo đến người dân” - ông Nam nhấn mạnh.

Trong phát triển đô thị, các văn bản, Nghị định đã có những điều khoản về hạn chế đất nền. Đất nền chỉ bán ở dự án có quy mô nhất định. Còn các tuyến đường chính, các điểm nhấn, các trung tâm không được bán đất nền, phải xây thành nhà mới được bán. Nếu mua Condotel, Shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng thì còn kéo theo các ngành phụ trợ khác phát triển. Còn mua đất nền xong để đó bán lướt sóng chỉ gây bất lợi lớn cho nền kinh tế và rủi ro lớn cho người đầu tư.

Ông Nam dẫn chứng, trong kiến nghị của Hiệp hội đối với Thông tư 36/2014/TT-NHNN, chúng tôi có đề cập như việc cá nhân vay để mua đất thì không khuyến khích vì mua đất không giúp tiêu thụ, kích thích các ngành sản xuất khác phát triển. Còn những khoản vay mua nhà thì không yêu cầu phải đảm bảo hệ số rủi ro lớn như dự thảo, vì các phân khúc sản phẩm đều có cung cầu và quan trọng là người mua có khả năng chi trả hay không các khoản vay.

Về Condotel đã được Chính phủ khẳng định nó là sản phẩm của du lịch. Chính phủ đã chính thức giao Bộ VHTT&DL có các quy định về việc vận hành, thành lập, mua bán Condotel này. Nên Condotel sẽ được điều chỉnh bởi Luật Du lịch. “Như vậy, đây đã là sản phẩm được giao dịch và mua bán” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết. Và Bộ Xây dựng có nhiệm vụ soạn thảo quy trình, quy chế, tiêu chuẩn liên quan đến Condotel.

Cấm chia lô bán nền, khuyến khích đầu tư trên đất

Chia sẻ tại diễn đàn về vấn đề đầu tư đất nền, GS Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh: “Thời gian vừa qua có hiện tượng sốt đất cục bộ, theo tôi nên cấm chia lô bán nền. Việc nhà đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền ngay là đi ngược lại với cách đầu tư chuyên nghiệp là đưa vào đầu tư để sinh lời”. Theo quan điểm của ông Võ, chúng ta khuyến khích đầu tư trên đất, đây là nguyên tắc đầu tư BĐS của tất cả các nước.

Câu chuyện sốt đất ở 3 khu Vân Phong, Vân Đồn và Phú Quốc đơn giản là có cung ắt có cầu, chỉ có điều ta chưa có công cụ để cắt “sốt”. Các địa phương bây giờ tuỳ tiện dung mệnh lệnh hành chính để cắt “sốt” là cũng không đúng. Một số nơi bị đồn sẽ lên quận, huyện cũng gây ra sốt. Nhưng vấn đề này ông Võ cho rằng nó là “bài”của giới đầu cơ mà thôi.

Điều ông Võ muốn nhấn mạnh, sốt đất nền là cơ chế. Các nước trên thế giới, họ chỉ phân lô bán nền để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Còn ở Việt Nam, lấy cơ chế chia lô bán nền như một sản phẩm của thị trường BĐS, điều đó không đúng.

Năm 2004, Chính phủ cấm chia lô bán nền. Năm 2007, chỉ cấm từ đô thị loại III trở lên. Sau đó, đến năm 2010, có giao cho địa phương quyết định chia lô bán nền… Cho nên, “tôi quan điểm cấm chia lô bán nền để tránh dự án ma, vì đây là những dự án chả có đóng góp đầu tư gì cả”- ông Võ nói.

Tuy nhiên, nhìn về tổng thể, cơ hội đầu tư BĐS còn nhiều điều kiện phát triển. Tổng lượng cơ sở lưu trú của Việt Nam so với Thái Lan, Indonesia còn thua rất xa. Do đó, ông Võ cho rằng chúng ta không lo tình trạng cung vượt cầu, vì chưa thấy dấu hiệu bong bóng của thị trường BĐS. Cơ hội và tiềm năng của thị trường vẫn còn nguyên, nên vấn đề cần quan tâm là chúng ta cần giải quyết khung pháp lý như thế nào?

Nhà đầu tư cá nhân chỉ chờ giấy chứng nhận và quyền sử dụng dài hạn là đầu tư ngay. Chứ quyền sử dụng 50 năm thì người ta sẽ cân nhắc. Thực tế hiện nay, những dự án có quyền sử dụng đất dài hạn đang có tiềm năng đầu tư tốt hơn. Đà Nẵng vừa rồi thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp dài hạn và yêu cầu cấp lại chỉ còn 39 năm... Đây là biểu hiện rất nguy hiểm của BĐS nghỉ dưỡng.

Chúng ta phải xác định đúng hướng là phát triển du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Dù có tính toán như thế nào cũng không được làm hại mục tiêu đặt ra. Và khách hàng cần “chọn mặt gửi vàng” vào những nhà đầu tư có tiềm năng để đảm bảo lơi nhuận.