Thực trạng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam

Nhu cầu về bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng ở Việt Nam thời gian qua tăng lên một cách nhanh chóng do sự phát triển về kinh tế, du lịch cũng như các yếu tố về địa lý, an ninh và văn hóa - xã hội. Khi thu nhập tăng lên, chất lượng cuộc sống được cải thiện, người dân có xu hướng tìm đến những kênh đầu tư hấp dẫn bên cạnh kênh đầu tư chứng khoán và vàng. Do đáp ứng được đầy đủ các tiêu chí về tỷ suất sinh lời và nghỉ dưỡng, BĐS nghỉ dưỡng đang dần chiếm được ưu thế so với các kênh đầu tư khác.

 Trong giai đoạn vừa qua, thị trường ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng thông qua số lượng giao dịch không ngừng tăng lên, đặc biệt là ở Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng… Giai đoạn từ 2014 cho đến quý I/2016, đã có sự tăng trưởng đáng kể về số lượng căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng được bán điển hình như: Phú Quốc từ không có giao dịch nào vào năm 2014 nhưng đã có sự tăng trưởng đột biến 850 căn vào năm 2015 và duy trì đến quý I/2016...

Năm 2015, BĐS nghỉ dưỡng được xem là “điểm sáng” với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp lớn và hơn 18.000 sản phẩm đã được tung ra thị trường, lượng tiêu thụ đạt trên 60%, 14.000 căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng mở bán trong năm 2016. Hơn 80% trong số này là các căn hộ khách sạn, lượng giao dịch thành công dao động từ 15-30% tùy sản phẩm ở từng thị trường khác nhau.

Năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến sự phục hồi và bùng nổ ở 3 thị trường là Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc với gần 35 dự án được chào bán mới ra thị trường với 12.000 căn hộ nghỉ dưỡng và gần 2.000 biệt thự. Đó là chưa kể rất nhiều dự án đã được tung ra thị trường từ năm 2015 vẫn tiếp tục bán hàng trong năm 2016. Đơn vị này cũng cho biết, số lượng giao dịch thành công dao động trong khoảng 15-30% tùy sản phẩm ở từng thị trường khác nhau.

Trong 6 tháng đầu năm 2017, BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục phát triển mạnh. Dự án BĐS nghỉ dưỡng ngày càng thu hút đông đảo các doanh nghiệp BĐS tham gia đầu tư. Đà Nẵng và Nha Trang là 2 nơi đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư BĐS nghỉ dưỡng.

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, hàng loạt dự án BĐS nghỉ dưỡng mới đang ồ ạt xuất hiện ở 3 miền Bắc - Trung - Nam. Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc vẫn được coi là “thiên đường nghỉ dưỡng” với số lượng cung BĐS nghỉ dưỡng dẫn đầu cả nước. Tính đến quý I/2016, theo thống kê của CBRE Việt Nam, lượng cung căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng ở ba địa phương này không hề nhỏ trong đó condotel vẫn chiếm ưu thế hơn hẳn so với biệt thự.

Những bất cập của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Bên cạnh những điểm sáng, thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn còn một số hạn chế như sau:

 thiếu cơ sở hành lang pháp lý: Hiện nay khung pháp lý đối với loại hình BĐS nghỉ dưỡng còn đang rất thiếu. Có thể nói sự phát triển nhanh chóng của loại hình BĐS nghỉ dưỡng khiến khung pháp lý cho loại hình này chưa theo kịp và gần như các doanh nghiệp vẫn phải hoàn toàn tự mò tìm hướng dẫn, tự xây dựng mô hình hoạt động theo Luật Kinh doanh BĐS, đồng thời phải dựa vào các pháp luật liên quan như Luật Du lịch, Luật Nhà ở, Luật quy hoạch đô thị 2009 và các văn bản hướng dẫn có liên quan.

Thứ hai, thị trường có dấu hiệu lệch pha cung - cầu: Sau 2 năm sôi động, đến giữa năm 2017, BĐS nghỉ dưỡng có dấu hiệu giảm nhiệt do nguồn cung dồi dào, dẫn đến sự cạnh tranh mạnh mẽ. Nguyên nhân là do hiện vẫn có không ít nhà đầu tư đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, bỏ quên tính đặc thù của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng luôn gắn với tính tiện lợi, trong đó vị trí dự án vô cùng quan trọng.

Điều này dẫn đến việc có dự án đắt khách nhưng cũng có dự án ế ẩm. Tính đến quý II/2017, nguồn cung sơ cấp thị trường còn gần 1.068 căn biệt thự và 5.062 căn condotel. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ hai loại hình BĐS nghỉ dưỡng này lại rất khiêm tốn chỉ chiếm tỷ lệ lần lượt là 32,7% và 2,6%. Điều này, cho thấy lượng tồn kho sơ cấp còn rất nhiều.

Thứ ba, thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam đang phụ thuộc rất lớn vào ngành du lịch. Có thể thấy ngành du lịch đang phát triển khá tốt khi trong năm vừa qua lượng khách du lịch đến Việt Nam tăng trưởng cao. Tuy nhiên, không có yếu tố nào đảm bảo điều này sẽ tiếp tục được duy trì trong những năm tiếp theo, bởi du lịch là một trong những ngành rất dễ bị tổn thương do những biến động về kinh tế, chính trị, xã hội và quân sự nhất là khi chúng ta có vị trí nằm ở khu vực biển Đông. Đó là chưa kể, thay đổi khí hậu toàn cầu cũng đang tác động mạnh mẽ các dự án nghỉ dưỡng của Việt Nam khi hầu hết các dự án đều nằm ven biển.

Thứ tư, loại hình BĐS nghỉ dưỡng chưa đa dạng và phong phú; đầu tư chưa đồng bộ: Thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam hiện nay chủ yếu tập trung vào 2 phân khúc là biệt thự nghỉ dưỡng và condotel. Hiện nay, thị trường đang có xu hướng “bội thực” nguồn cung nên các chủ đầu tư cần đa dạng hóa hơn nữa các loại hình và mô hình kinh doanh sao cho phù hợp với điều kiện thực tế thị trường Việt Nam.

Có thể thấy những nguyên nhân dẫn tới những bất cập trên là do:

Một là, hệ thống luật pháp về kinh doanh BĐS còn chưa hoàn thiện.

Hai là, thị trường BĐS hoạt động có tính chu kỳ, chịu ảnh hưởng lớn từ kinh tế, chính trị, văn hóa- xã hội, chính sách… và cung thường có độ trễ so với cầu.

Ba là, chưa có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng cũng như chưa có các biện pháp hữu hiệu và mang tính chiến lược, chính vì vậy, ngành du lịch được đánh giá là tiềm năng nhưng chưa tương xứng với tài nguyên thiên nhiên hiện có. Khả năng cạnh tranh của du lịch Việt Nam cũng còn rất hạn chế trước sự cạnh tranh gay gắt của du lịch trong khu vực và thế giới.

Bốn là, vốn cho thị trường bất động sản còn thiếu. Hiện nay, tiềm lực tài chính của đa số các chủ thể tham gia thị trường BĐS ở Việt Nam còn hạn chế nên phải dựa vào các kênh huy động nguồn lực tài chính khác, trong đó chủ yếu là dựa vào vốn vay ngân hàng.

Giải pháp khắc phục những bất cập

Để khắc phục những tồn tại, hạn chế trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam trong thời gian tới, cần quan tâm đến một số nội dung sau:

Về cơ chế, chính sách: Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Hoạt động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cần được cụ thể hóa thông qua Luật, như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu... từ đó tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn.

Về thông tin: Thông tin luôn luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển thị trường, do đó cần: (i) Hình thành và tổ chức nghiên cứu dự báo chuyên về thị trường BĐS bởi vì công tác nghiên cứu dự báo thị trường rất quan trọng trong vấn đề dự báo tính chu kỳ của thị trường, dự báo quan hệ cung - cầu; (ii) Xây dựng cơ sở dữ liệu tại cơ quan điều hành quản lý thị trường BĐS; (iii) Hình thành cơ quan chuyên trách dịch vụ công cho thị trường BĐS, nhằm cung cấp các dịch vụ cho thị trường, như về xác nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, về sao lục giấy tờ…

Về vốn cho thị trường: Thị trường BĐS là thị trường có nhu cầu vốn đầu tư lớn, càng ngày càng tăng, thời gian thu hồi vốn kéo dài. Hiện nay, nguồn vốn cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam chủ yếu thông qua tín dụng ngân hàng. Vì vậy, để tạo điều kiện cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường. Ngoài kênh huy động vốn từ ngân hàng, cần đẩy mạnh thông qua một số kênh như: từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), các quỹ đầu tư bất động sản…

Về môi trường đầu tư: Môi trường đầu tư BĐS với các điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư là một yếu tố quyết định cho phát triển thị trường. Để có môi trường đầu tư BĐS thuận lợi, hệ thống quản lý cần phải: (i) Xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, BĐS; (ii) Đẩy mạnh công tác đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất..

Về hoạt động du lịch: Để thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển, ngoài việc cần hội tụ đầy đủ các yếu tố như: cơ chế, vốn, thông tin, quy hoạch… không thể không nhắc đến vai trò của hoạt động du lịch. Hoạt động du lịch phát triển, thị trường BĐS nghỉ dưỡng tất yếu sẽ phát triển.

Muốn hoạt động du lịch của Việt Nam phát triển, cần phải: (i) Xây dựng cơ chế, chính sách thu hút đầu tư vào các vùng trọng điểm du lịch; tạo môi trường đầu tư hấp dẫn thu hút nhiều nguồn đầu tư trong và ngoài nước; chính sách mở rộng các loại hình dịch vụ giải trí mới; (ii) Đẩy mạnh chính sách về xúc tiến quảng bá tại các thị trường trọng điểm, tạo bước chuyển biến tích cực căn bản về thị phần; góp phần chủ động thu hút khách có chọn lọc; làm nổi bật hình ảnh du lịch Việt Nam, thương hiệu du lịch Việt Nam tại các thị trường mục tiêu; từng bước thiết lập hệ thống thông tin du lịch cho các đối tác nước ngoài; (iii) Nâng cao chất lượng dịch vụ về du lịch, phát huy sức mạnh đoàn kết, tinh thần tự tôn dân tộc, yêu quê hương, đất nước, vẻ đẹp văn minh thanh lịch của người Việt, hình thành ý thức ứng xử quốc gia góp phần tạo dựng hình ảnh Việt Nam ngày càng được yêu mến, ưa chuộng trên thế giới.

Tóm lại, một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế, hoạt động của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nghỉ dưỡng nói riêng trong thời gian qua vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế. Sự kém lành mạnh như vậy của thị trường BĐS nghỉ dưỡng bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân. Do vậy, việc tìm ra giải pháp phù hợp để phát triển thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam trong thời gian tới là một đòi hỏi cấp bách và thực sự có ý nghĩa.    

1. Đặng Hùng Võ, 2005, Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong phát triển kinh tế thị trường nước ta;

2. Đinh Trọng Thắng (2008), Các kênh huy động vốn đầu tư BĐS - Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương;

3. Nguyễn Hồ Phi Hà (2012), Huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Luận án tiến sỹ kinh tế, Học viện Tài chính, Hà Nội;

4. Báo cáo tóm tắt ngành dịch vụ khách sạn Việt Nam 2016, Grant Thorton Việt Nam;

5. Báo cáo thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam 2016, nghiên cứu của Savills toàn cầu.