Những “bước đệm” cho giai đoạn cuối năm

Con số ghi nhận từ các đơn vị CBRE, Savills, JLL cho thấy, trong nửa đầu năm, thị trường các phân khúc trầm lắng so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt phân khúc căn hộ. Nguyên nhân là do những tác động thông tin tiêu cực từ thị trường, nhất là vụ cháy chung cư Carina ảnh hưởng đến tâm lý người mua và đầu tư.

Tuy nhiên, giới phân tích và chuyên gia nhận định trong quý III, thị trường địa ốc được dự báo tươi sáng khi nhiều chủ đầu tư đã chuẩn bị đầy đủ về pháp lý dự án, sẵn sàng nguồn hàng để bung thị trường đón nhu cầu đến cuối năm. Bởi đây là thời điểm tâm lý mua căn hộ của khách hàng đã dần ổn định.

Tính riêng tại Hà Nội, theo báo cáo từ Savills, trong nửa cuối 2018, hơn 14.300 căn hộ sẽ gia nhập thị trường từ 20 dự án, trong đó, hầu hết là các căn hộ Hạng B và Hạng C. Trong khi đó, báo cáo của CBRE dự kiến đến hết năm sẽ có khoảng 32.000 căn hộ mở bán mới tại Hà Nội. Các chủ đầu tư ngày càng có kinh nghiệm hơn trong phát triển dự án và phân tích thị trường.

Ngoài ra, hai đơn vị nghiên cứu đều nhận định trong các quý sắp tới, dự kiến thị trường biệt thự và liền kề sẽ sôi động với hàng loạt các dự án bao gồm cả mở bán lần đầu và giai đoạn sau của các dự án khu đô thị quy mô lớn... Ngoài ra, một số dự án được kỳ vọng sẽ bắt đầu triển khai gồm Vincity Gia Lâm, Smart Town của BRG-Sumitomo.

Đánh giá những triển vọng cho thị trường vào cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo: “Trong quý III, thị trường giữ nhịp như quý II, lượng giao dịch có thể giảm, nhưng không đáng kể do tính thời vụ, thời tiết không thuận lợi, tháng ngâu. Quý IV sẽ sôi động hơn, giá bất động sản dự kiến tăng khoảng 3 - 5% so với 2017. Đáng chú ý, nguồn hàng đặc biệt là phân khúc nhà ở giá bình dân sẽ ra hàng nhiều hơn và phân khúc cao cấp sẽ có sự cạnh tranh khốc liệt hơn.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định: “Hiện nguồn cầu từ nhà đầu tư nước ngoài đang gia tăng, đặc biệt là ở khu vực Từ Liêm, Tây Hồ, nơi có thể có tiềm năng cho thuê. Phía Tây đang phát triển nhiều hạng mục căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, các chủ đầu tư dự án ở khu vực này cũng đang đau đầu về việc lựa chọn diện tích phù hợp với nhu cầu của thị trường”.

Bà Hằng cũng cho hay, việc quy hoạch hạ tầng bao giờ cũng là một trong những yếu tố quan trọng tác động trực tiếp đến người mua. Điển hình, các tuyến metro 1, 2, 3 chuẩn bị đi vào hoạt động trong thời gian là yếu tố khiến dự án gần các điểm metro sẽ có những thay đổi về giá.

Đại diện Savills Hà Nội cho hay: “Trong giai đoạn 2013 - 2017, chúng tôi nhận thấy các dự án cận kề các bến tàu điện đang có xu hướng trái chiều nhau, có dự án tăng khá cao, có dự án lại giảm nhẹ. Tuy nhiên, từ năm 2018 đến tầm nhìn 3 năm nữa, với lợi thế về hạ tầng hoàn thiện, thị trường bất động sản sẽ có những triển vọng tại một số khu vực như Long Biên, Hoài Đức, Đông Anh”.

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Trước câu chuyện lo ngại thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào chu kỳ bong bóng bất động sản, ông Đính nhận định: "Thị trường nào cũng có chu kỳ, sản phẩm nào cũng có chu kỳ tăng giảm. Thị trường bất động sản những năm sơ khai còn non trẻ, chu kỳ đó thường ngắn hơn và độ sâu của các điểm đáy và điểm đỉnh có độ chênh nhau cao. Lý do là bởi kinh nghiệm của Nhà nước, nhà đầu tư, nhà đầu cơ còn ở mức thấp, họ không hiểu nhiều các nguyên lý của thị trường cũng như các yếu tố dẫn đến khủng hoảng của thị trường hay khả năng xảy ra bong bóng.

Nhưng ở thời điểm hiện tại, nhà phát triển đều hiểu rất rõ nguyên lý của kinh tế thị trường trong thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư, đầu cơ đều nhận định thị trường rất tốt. Người tiêu dùng thì thông minh trong lựa chọn sản phẩm có giá phù hợp. Đặc biệt, quản lý Nhà nước có năng lực tốt hơn rất nhiều so với trước đây, họ phản ứng rất nhanh về chính sách, về các biện pháp hành chính nhà nước nhanh hơn. Điển hình là câu chuyện sốt đất đặc khu thời gian qua, khi có hiện tượng xảy ra từ trung ương đến địa phương đã có biện pháp can thiệp để chặn đứng những tiêu cực của thị trường”.

Theo đó, ông Đính cho rằng, chu kỳ bất động sản hiện nay sẽ kéo dài hơn, độ xuống hay lên không còn chênh lệch cao như trước đây. Trong thời gian tới, nhà đầu tư cần nghiên cứu thị trường để đưa ra cơ cấu sản phẩm một cách tốt nhất, cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và giảm chi phí để giảm giá bán. Đặc biệt, nên tập trung theo phân khúc cao cấp vẫn sẽ là xu hướng được ưu tiên lựa chọn bởi tài chính của người dân cũng như nhu cầu về nơi sống cao cấp đã cao hơn trước.

Nói về sự canh tranh của thị trường, bà Hằng cho rằng: “Trong giai đoạn tới, các chủ đầu tư cần phải nhìn nhận lại xem mức giá hiện tại bên mình đã hấp dẫn chưa bởi người mua đang có rất nhiều lựa chọn và họ cũng được chào mời rất nhiều. Việc giá điều chỉnh là khi thị trường có nhiều nguồn hàng hơn sẽ buộc phải cạnh tranh về giá, về chất lượng sản phẩm. Khách hàng hiện cũng đã có khả năng so sánh được rất nhanh các dự án trong cùng khu vực nên nếu chủ đầu tư không có điều chỉnh hợp lý sẽ mất đi cơ hội”.