Nhờ sự quyết liệt của Chính phủ triển khai thực hiện nhiều giải pháp hiệu quả trên, thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2014 đã “ấm dần” đều. Tín hiệu này được thể hiện qua lượng giao dịch tăng trên hầu hết các phân khúc, nhất là vào những tháng cuối năm. Kết quả này có được là do thị trường được tác động bởi những yếu tố sau:

Thứ nhất, tiếp tục triển khai hiệu quả các giải pháp của Chính phủ

Tại Nghị quyết số 02/NQ-CP, Chính phủ đã đưa ra một nhóm các giải pháp giúp phục hồi thị trường BĐS. Cụ thể như: Giảm nhẹ các áp lực về nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp (DN); trong đó, giảm một số loại thuế, giảm tiền thuê đất, cho phép chậm nộp tiền sử dụng đất đã được triển khai thực hiện. Từ đó, trợ lực cho các DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS vượt qua khó khăn và phục hồi sản xuất kinh doanh.

Tại Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014, Chính phủ cũng đã sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Trong đó, “gói” tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ thị trường BĐS trong năm 2014 với 3 trọng tâm chính sau:

Một là, sửa đổi thời gian hỗ trợ đối với các đối tượng được vay vốn mua, thuê mua, thuê nhà xã hội và nhà ở thương mại cấp có thẩm quyền phê duyệt là 15 năm;

Hai là, bổ sung thêm đối tượng được vay vốn;

Ba là, bổ sung thêm một số ngân hàng thương mại cổ phần do Ngân hàng Nhà nước chỉ định được tham gia cho vay ưu đãi.

Thứ hai, đòn bẩy chính sách tác động tích cực lên thị trường

Năm 2014, thị trường BĐS đã đón nhận hàng loạt các chính sách mới cởi mở. Trong đó, đáng chú ý nhất là 3 Luật quan trọng về BĐS được Quốc hội thông qua như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Cụ thể, Luật Nhà ở có các nội dung mới sau: Mở rộng đối tượng và nới lỏng điều kiện cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở thương mại tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã bổ sung các quy định vừa mở rộng phạm vi, vừa tăng cường quản lý hoạt động kinh doanh BĐS, với các nội dung mới như: Bãi bỏ quy định bắt buộc DN kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn giao dịch BĐS; mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam; quy định kinh doanh BĐS phải thành lập DN, tăng vốn pháp định tối thiểu của DN kinh doanh BĐS...

Đặc biệt là Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2014/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 16/6/2014). Theo đó, Thông tư này cho phép các đối tượng thu nhập thấp có thể dùng chính căn hộ mua tại dự án nhà thu nhập thấp, nhà xã hội được thế chấp tại ngân hàng khi vay vốn từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Điều này, góp phần vào giải quyết “nút thắt” quan trọng về tài chính cho người mua nhà, nhất là những đối tượng có thu nhập thấp…

Thứ ba, những chuyển biến tích cực

- Về giao dịch: Cả năm 2014, tại Hà Nội có khoảng 11.450 giao dịch thành công, tăng gấp 2 lần so với năm 2013; tại TP. Hồ Chí Minh có khoảng 1.350 giao dịch thành công, tăng khoảng 30% so với năm 2013.

- Về tồn kho BĐS: Tiếp tục giảm, tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8% so với tháng 12/2013)…

- Dư nợ tín dụng BĐS tính đến 31/10/2014 đạt 299.020 tỷ đồng, tăng 14,08% so với thời điểm 31/12/2013, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13,13%). Lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI. Năm 2014 có 35 dự án kinh doanh BĐS sử dụng vốn FDI được cấp mới, vốn đăng ký mới và bổ sung đạt 2.540 triệu USD, chiếm 12,6% tổng vốn FDI (năm 2013 có 23 dự án cấp mới, vốn đăng ký 757 triệu USD)…

Triển vọng thị trường năm 2015

Sự khác biệt căn bản giữa thị trường BĐS giai đoạn 2007 - 2008 và thị trường BĐS năm 2014 là tính chất của cầu. Nếu như trước đây cầu ảo chiếm vai trò chủ đạo, thì hiện nay cầu thật là chủ yếu. Để dự báo thị trường BĐS năm 2015, cần phải tính tới các nhóm cầu với khả năng thanh toán thực của từng nhóm. Theo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vào cuối năm 2011, cầu nhà ở xã hội chiếm khoảng 13% - 18%. Cầu về nhà ở tại các thời điểm 2009, 2015 và 2020 tính theo dữ liệu của Chiến lược nói trên được thể hiện tại Bảng dưới.

Theo Bảng, năm 2015 cần phải phát triển thêm 428,7 triệu m2 nhà ở; trong đó, có 50,9 triệu m2 nhà ở xã hội (chiếm 11,9%). Đến năm 2020, phải phát triển thêm là 355 triệu m2 nhà so với 2015; trong đó, có 30,3 triệu m2 nhà ở xã hội (8,5%). Theo số liệu này, tỷ lệ nhà ở xã hội cần phát triển thêm luôn chiếm khoảng 10% tổng diện tích nhà ở.

Năm 2014, Ngân hàng Thế giới (WB) tiến hành điều tra mức sống của các hộ gia đình tại các đô thị. Kết quả cho thấy, thu nhập của dân đô thị thấp hơn rất nhiều: Khoảng từ 40% - 60% dân đô thị thuộc nhóm có thu nhập thấp. Số liệu điều tra chung tại đô thị của cả nước được phân thành 5 nhóm, mỗi nhóm có số lượng hộ đều nhau (mỗi nhóm chiếm 20% tổng số). Từ đó, có thể tổng hợp được số liệu điều tra về mức thu nhập, mức chi tiêu và mức tiết kiệm được đối với từng nhóm. Kết quả là 40% số hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 8,8 triệu đồng/tháng (tiết kiệm khoảng 400.000 đồng/tháng); 60% có mức thu nhập dưới 11,9 triệu đồng/tháng (tiết kiệm khoảng 1,3 triệu đồng/tháng). Điều này có nghĩa là nhà ở giá cao không phù hợp với nhóm 20% số hộ có thu nhập cao nhất.

Từ những phân tích trên, có thể thấy, về cầu thực hiện nay có khả năng thanh toán rất thấp. Phân khúc giá rẻ chiếm tuyệt đối thị phần, chắc chắn trên 80% cầu. Đây là một minh chứng rất rõ giúp các nhà đầu tư dựa vào, để thay đổi chiến lược đầu tư. Phân khúc giá trung bình chỉ phù hợp với mức chi trả của khoảng dưới 20% số lượng hộ thuộc nhóm có thu nhập cao nhất và phân khúc giá cao chỉ phù hợp với mức chi trả thuộc nhóm hẹp hơn rất nhiều (để có tỷ lệ cụ thể cần chia nhóm thu nhập nhỏ hơn như đã nói trên). Phân khúc giá cao chỉ có thể tính tới nguồn khách hàng chủ yếu là người Việt Nam có thu nhập cao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài ở Việt Nam và các chủ đầu tư nhỏ lẻ mua để kinh doanh.

Như vậy, 2015 sẽ là năm cung được điều chỉnh lại cho phù hợp với cầu thực trên thị trường. Đây cũng là một trong những mục tiêu quan trọng trong đinh hướng tái cấu trúc thị trường. Tuy nhiên, sự đi lên của thị trường BĐS năm 2015, phụ thuộc rất nhiều vào nỗ lực của các nhà đầu tư cũng như của các tổ chức tín dụng.