Đặt vấn đề

Trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 không còn diễn biến phức tạp như trước, từ quý I/2022, thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận nhiều chỉ số khởi sắc và sôi động trở lại. Nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ giúp cho thị trường BĐS tăng trưởng.

Bên cạnh đó, cuộc xung đột giữa Nga – Ukraine cũng phần nào tạo ra tâm lý lo ngại về tình trạng lạm phát, khiến người dân có tâm lý tìm kênh trú ẩn vào vàng, USD và tích trữ vào BĐS, góp phần làm tăng tính thanh khoản BĐS. Đặc biệt, tín hiệu tích cực trong những tháng đầu năm 2022 khi mức tăng trưởng kinh tế trong nước (GDP) trong quý I/2022 đạt 5,03%, tốt hơn cùng kỳ 2020 và 2021. Thị trường BĐS trở lên sôi động và trở thành một trong những kênh đầu tư được quan tâm nhất hiện nay.

Bài viết đánh giá thực trạng thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, những khó khăn vướng mắc và kết quả đạt được trong lĩnh vực này. Từ đó, đưa ra một số khuyến nghị để phát triển bền vững thị trường BĐS góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Thực trạng thị trường bất động sản hiện nay

Diễn biến thị trường

Thời gian gian qua, trước những tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng... Tuy nhiên, trong năm 2021 và quý I/2022, thị trường BĐS vẫn đạt được những kết quả nhất định:

- Về nguồn cung BĐS: Trong năm 2021, các dự án BĐS mới được cấp phép tiếp tục giảm so với các năm 2020 khiến nguồn cung BĐS, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn còn hạn chế. Trong đó, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, cả nước có 252 dự án với 99.958 căn hộ được cấp phép (bằng khoảng 34% so với năm 2020); có 1.046 dự án với 299.075 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 88,5% so với năm 2020); có 172 dự án với 24.027 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 59,7% so với năm 2020). Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 09 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.763 căn hộ; có 16 dự án với 3.046 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 09 dự án với 2.127 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng...

- Về số lượng dự án và căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai: Trên cả nước có 350 dự án với 113.926 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng (tăng hơn 13.000 căn hộ so với năm 2020).

- Về lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền: Trên cả nước có 282.105 giao dịch BĐS thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch; lượng giao dịch đất nền là 170.465 giao dịch; riêng tại TP.Hà Nội có 10.875 giao dịch thành công; tại TP. Hồ Chí Minh có khoảng 14.443 giao dịch thành công.

- Về giá nhà ở và một số loại BĐS: Mặc dù, nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch nhưng giá BĐS, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm. Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5–7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

- Về tình hình cấp tín dụng BĐS: Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 30/11/2021 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 690.075 tỷ đồng (tính đến 30/9/2021 là 682.594 tỷ đồng). Theo các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng thì tỷ lệ dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS trong tổng dư nợ tín dụng (hiện khoảng 7%) vẫn trong ngưỡng an toàn.

- Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS: Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2021, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 3 với hơn 2,6 tỷ USD (chiếm 8,3%). So với năm 2020 thì dòng vốn đổ vào lĩnh vực kinh doanh BĐS giảm khoảng 1,6 tỷ USD.

Năm 2022, thị trường BĐS dự báo tiếp tục thu hút giới đầu nhờ tín hiệu lạc quan của kinh tế vĩ mô, đầu tư công và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn cao. Số liệu của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2022, cả nước có 56 dự án với 10.357 căn được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (bằng khoảng 33,4% so với quý IV/2021). Cả nước có 20.325 giao dịch thành công (tập trung chủ yếu tại TP. Hải Phòng, TP. Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Phú Thọ, Bắc Giang, Lâm Đồng), với tổng lượng giao dịch bằng khoảng 45,5% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Có 153.537 giao dịch đất nền thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với quý IV/2021...

Về giá nhà ở và một số loại BĐS, trong quý I/2022, giá căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2), giá căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2), giá căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu)... Qua tổng hợp cho thấy giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; Tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với tại TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021.

Về tình hình cấp tín dụng, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/3/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.942 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS; Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS; Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS...

Một số bất cập của thị trường bất động sản hiện nay

Theo Báo cáo chỉ số tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam năm 2022, khoảng 92% người Việt Nam muốn sở hữu thêm BĐS. Nhu cầu BĐS vẫn luôn cao do từ lâu BĐS được coi là một dạng đầu tư sinh lời cao, an toàn và tâm lý muốn sở hữu đất. Tuy nhiên, có một thực tế là giá BĐS tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang ở mức khá cao. Hiện nay, có thể kể đến một số bất cập trên thị trường BĐS như sau:

- Về giá cả: Giá BĐS là một trong những tác nhân ảnh hưởng nhất đến thị trường BĐS. Hiện nay, thị trường BĐS đang biến động, khó kiểm soát được, chưa thể thấy có dấu hiệu giá đất thị trường đạt mức đỉnh điểm, do đó người dân và DN nhỏ rất dễ bị DN lớn chi phối tạo thị trường “ảo”, ở một số nơi đã xuất hiện việc “lãi trên giấy”, giá chào bán tăng cao nhưng lại khó tìm được người mua. Tại nhiều địa phương, giá BĐS biến động không ngừng theo từng ngày.

- Về công tác quản lý đất đai: Hiện nay, hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế. Chẳng hạn, Luật Đất đai có phạm vi điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai, sử dụng đất đai, nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện các Luật có liên quan đến BĐS lại mâu thuẫn, chồng chéo, “kênh” nhau. Những mâu thuẫn, chồng chéo này đã gây khó khăn cho tổ chức thực hiện và làm giảm hiệu lực, hiệu quả các quy định của pháp luật, dẫn tới chưa khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế -xã hội. Làm dẫn đến các hiện tượng trục lợi, lách luật ,các hiện tượng vi phạm ngày càng gia tăng. Ngoài ra, hiện vẫn còn những điểm nghẽn khác như: Cách xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai; việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật nhưng đã chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật; Quy trình thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật...

- Quy hoạch sử dụng đất: Nhiều tỉnh, thành điều chỉnh quy hoạch nhiều lần do chất lượng quy hoạch thấp, thiếu đồng bộ, thiếu tư duy và tầm nhìn dài hạn, chưa theo kịp tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ đô thị hóa. Đáng lưu ý là thời gian từ khi điều chỉnh quy hoạch cho tới khi thực thi quy hoạch điều chỉnh rất ngắn, có thể cùng nằm trong một nhiệm kỳ, từ đó làm gia tăng mạnh các sai phạm do tư duy nhiệm kỳ ngắn hạn trong công tác quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch. Thêm vào đó, công tác dự báo nhu cầu sử dụng đất một số ngành, lĩnh vực, các dự án đầu tư chất lượng thấp, chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp. Chính quyền địa phương chưa quan tâm đến công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên khi có các công trình dự án đầu tư còn bị động...

- Bảng giá đất tại các địa phương: Hiện nay, khung giá đất do Chính phủ quy định và bảng giá đất do các địa phương ban hành thấp hơn nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường. Việc xác định giá đất cụ thể còn nhiều vướng mắc trong quy định của pháp luật cũng như triển khai trong thực tế, như theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về giá đất thì những thửa đất có giá trị theo bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh, thành phố còn lại trực thuộc trách nhiệm của ngành Tài chính; đối với các trường hợp thửa đất có giá trị bằng hoặc cao hơn các mức trên thì thuộc trách nhiệm của ngành Tài nguyên Môi trường. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh là chủ tịch hội đồng thẩm định giá nhưng hầu hết các địa phương đều phân cấp hoặc ủy quyền cho phó chủ tịch tỉnh hoặc Giám đốc Sở tài chính. Việc phối hợp giữa cơ quan xác định giá đất cụ thể và cơ quan thẩm định giá đất chưa tốt.

- Bất cập về xác lập quyền sở hữu: Quyền sở hữu không được xác lập minh xác và được bảo vệ bởi pháp luật, được giao dịch theo nguyên tắc thị trường là nguyên nhân khiến BĐS bị tham nhũng, phân mảnh và lãng phí. Đặc trưng lớn nhất về chính sách BĐS Việt Nam là “không thừa nhận quyền sở hữu BĐS bởi quyền sở hữu BĐS thuộc về toàn dân”, chỉ thừa nhận quyền sử dụng BĐS. Đây là nguyên nhân căn bản dẫn đến sự chênh lệch quá lớn về giá BĐS theo mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất đô thị…). Chuyển đổi mục đích sử dụng khi được các cơ quan quản lý chấp thuận sẽ dẫn tới các khoảng cách chênh lệch rất lớn về giá. Bên cạnh đó, do sự phức tạp của quyền sử dụng BĐS nên quản lý BĐS còn lúng túng, nhiều bất cập, cơ chế giá không phản ánh đúng cung – cầu của thị trường dẫn đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý BĐS ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế liên quan.

Những bất cập này DN kinh doanh BĐS và những DN liên quan đến BĐS là bên chịu thiệt hại, ảnh hưởng lớn nhất. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến những khó khăn cho DN hiện nay xuất phát từ hệ thống pháp luật. Trước hết là sự chồng chéo, thiếu đồng bộ, thống nhất trong quy định giữa ngành luật Đất đai với các ngành luật khác, giữa văn bản chỉ thị cấp trên và cấp dưới. Ngoài ra, còn những nguyên nhân khác như tình trạng sử dụng đất ở nhiều nơi quá lãng phí; tình trạng tham nhũng, trục lợi, thất thu ngân sách liên quan đến đất đai; khó khăn về phía cơ quan Nhà nước trong tổ chức triển khai quy định về tiếp cận đất đai của DN...

Một số khuyến nghị

Từ những nghiên cứu trên, có thể thấy, thị trường BĐS vẫn còn rất nhiều bất cập, hạn chế và vướng mắc về chính sách pháp luật. Nhà nước cần xây dựng, sửa đổi và bổ sung chính sách pháp lý phù hợp để phát triển thị trường BĐS, thúc đẩy quá trình huy động mọi nguồn lực đầu tư vào đất đai để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Hiện tại, thị trường BĐS nước ta đang phát triển với một phạm vi phi chính quy khá rộng với một mức độ bất trắc khá lớn. Thực trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó có một nguyên nhân quan trọng là công tác quản lý Nhà nước chưa thực sự theo kịp được tình hình. Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng chính quy, phát huy hơn nữa vai trò đặc biệt của thị trường BĐS trong công cuộc công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, thì việc kiện toàn công tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng hàng đầu.

Hơn nữa, thực tế cho thấy, dù đóng góp rất lớn cho phát triển kinh tế đất nước, sự phát triển nóng của thị trường BĐS cũng có thể gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế và phát triển kinh tế - xã hội. Tình trạng sốt đất tràn lan hiện nay gây nhiễu loạn thị trường, gây giá “ảo” quá cao so với giá trị thực tế, ảnh hưởng đến tâm lý người đầu tư. Trong bối cảnh đó, để giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, cần chú trọng một số giải pháp sau:

Thứ nhất, tái cơ cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hoá BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hoá trên thị trường BĐS, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Trong đó, có quy định tất cả các địa phương phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm minh bạch hoá và tạo sự công bằng và chọn được những chủ đầu tư đủ năng lực để thực hiện dự án; Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng các loại hình sản phẩm ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án.

Thứ hai, hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường BĐS, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Trong đó, có cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để các ngân hàng thương mại có thể huy động được các nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường BĐS, đồng thời hỗ trợ cho các đối tượng có thu nhập trung bình, ổn định có khả năng mua nhà ở.

Thứ ba, hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS để khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước. Điều này được thực hiện trên cơ sở phải sửa đổi, bổ sung Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định về lệ phí trước bạ liên quan tới BĐS.

Thứ tư, minh bạch thông tin thị trường đất đai bằng cách: hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu và thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; hoàn thiện công tác xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường BĐS trên địa bàn các tỉnh, thành phố; thực hiện công khai các quy hoạch có sử dụng đất đã được duyệt để mọi người biết, giám sát, kiểm tra và thực hiện. Cần nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch BĐS và các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; cần tăng cường tính chuyên nghiệp và sự hoạt động của dịch vụ thẩm định giá và tư vấn giá đất.

Tài liệu tham khảo:

1. Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐCP ngày 10/09/2015 về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh BĐS;
2. Chính phủ (2022), Nghị định số 02/2022/NĐCP ngày 06/01/2022 về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh BĐS;
3. Chính phủ (2022), Nghị định số 10/2022/NĐCP ngày 01/03/2022 về quy định một số trường hợp được miễn phí trước bạ;
4. Bộ Xây dựng (2022), Thông cáo 46/TC-BXD ngày 28/4/2022 về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2022;
5. Bộ Xây dựng (2022), Thông cáo 06/TC-BXD Ngày 28/01/2022 về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2021 và năm 2021;
6. Đặng Hùng Võ (2012), Vấn đề sở hữu đất đai và cơ chế nhà nước thu hồi đất, Hội thảo về sửa đổi Luật đất đai Lạng Sơn ngày 16,17/02/2012;
7. Đoàn Thúy Hằng (2011), Minh bạch thông tin trên thị trường BĐS Việt Nam;
8. Nguyễn Thị Uyên Uyên (2011), Giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam. Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh;
9. Nguyễn Hồ Phi Hà (2009), Thực trạng huy động vốn từ thị trường BĐS ở Việt Nam. Tạp chí Nhà quản lý, Số 68, tháng 2, 2009.

* Võ Phương Linh, Lê Thị Mỹ Hoa - Viện Kinh tế và Pháp luật quốc tế (CSEPR)

* Vũ Thị Ánh Huyền - Học viện Khoa học xã hội (GASS)

** Bài đăng trên Tạp chí Tài chính số kỳ 2 tháng 6/2022