Ngày 29/12/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư số 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Giới kinh doanh bất động sản “dậy sóng”

Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, với nhiều nội dung mới. Trong đó có Điểm a, khoản 1 Điều 1 về "khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà".

Tuy nhiên, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có ý kiến quan ngại về quy định này. Theo HoREA, một số quy định của Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có thể gây hậu quả tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.

Cụ thể, HoREA quan ngại sâu sắc về quy định tại: “khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà” bao gồm nhà ở thương mại thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà “đã được hoàn thành để bàn giao” tức là “nhà ở có sẵn”, trong đó có trường hợp cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “bảo đảm bằng bất động sản” là nhà ở thương mại đó thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp “nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao”, tức là “nhà ở thương mại có sẵn” mà thôi.

“Như vậy, Thông tư số 22/2023/TT-NHNN không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua “nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai”) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác”, HoREA lo ngại.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) theo hướng bổ sung quy định cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Việc bổ sung này nhằm hoàn thiện lại khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua “nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai” được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, áp dụng cho cả trường hợp mua nhà ở thương mại hoặc mua nhà ở xã hội “đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà” (nhà ở “có sẵn”) hoặc mua nhà ở thương mại hoặc mua nhà ở xã hội “chưa được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà” (nhà ở “hình thành trong tương lai”) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Chuyên gia pháp lý nói gì?

Theo Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có sửa Điều 2 khoản 11 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN chỉ là để phân định thế nào là khoản cho vay thế chấp nhà (với tài sản đã hình thành); không quy định với việc cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thực hiện ổn định theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.

“Thông tư số 22/2023/TT-NHNN sửa đổi theo hướng mở hơn, lỏng hơn, cơi nới hơn chứ không hề cấm hay thắt chặt. Một số ý kiến quan ngại hiện nay đang nhầm từ hệ số rủi ro sang điều kiện cho vay nhà trên giấy”, Luật sư Trương Thanh Đức khẳng định.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý Bất động sản cho rằng, Thông tư số 22/2023/TT-NHNN của Thống đốc NHNN được ban hành để sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Như vậy, bản thân Thông tư số 41/2016/TT-NHNN cũng như nội dung sửa đổi của Thông tư số 22/2023/TT-NHNN chỉ hướng đến việc quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với các tổ chức tín dụng.

Mặt khác, Thông tư số 22/2023/TT-NHNN sửa đổi khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016 (quy định về Khoản cho vay thế chấp nhà), không sửa khoản 10 Điều 2: “10. Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.”

Như vậy, nếu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà thì thực hiện theo quy định về Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản; không thực hiện theo quy định về Khoản cho vay thế chấp nhà.

"Rõ ràng, quy định của Thông tư số 22/2023/TT-NHNN không ảnh hưởng đến quan hệ vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai như một số ý kiến lo ngại", ông Đỉnh cho biết.