Một số khảo sát của các công ty nghiên cứu BĐS cho thấy dọc trục một số tuyến đường có các dự án tại TP. Hồ Chí Minh, tình trạng các dự án đang triển khai tạm dừng hoạt động khá nhiều. Đây không phải là dịp cuối năm các công nhân được nghỉ ngơi mà nguyên nhân được một số doanh nghiệp (DN) cho rằng thủ tục hành chính còn đang là rào cản khiến các dự án tạm dừng.

Nhiều dự án "đắp chiếu"

Một số dự án điển hình tạm dừng triển khai như Victoria Village (quận 2) và mới đây là căn hộ hạng sang The Grand Manhattan (quận 1), dự án 4,3 ha ở đường Đồng Văn Cống (quận 2) của Novaland.

Bên cạnh đó, công ty CP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh, từ đầu năm 2018 cũng mới chỉ tung ra thị trường được một dự án căn hộ tại quận 7, TP. Hồ Chí Minh. Nhiều doanh nghiệp lớn như Phúc Khang, Him Lam Land, An Gia từ đầu năm đến nay cũng không có dự án nào tung ra thị trường.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, so với nguồn cung BĐS năm 2017, số lượng dự án năm 2018 đã giảm 18 dự án, tương ứng với 13%. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm lên đến 34,1%.

Lý giải về tình trạng này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, cho rằng những quy định về việc chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án và quy định về "đất ở hợp pháp" đang có những bất hợp lý, dẫn đến những khó khăn cho chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án.

"Nếu không có giải pháp thì thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh sẽ khan hiếm nguồn cung, giá nhà sẽ tăng do cầu lớn hơn cung", ông Châu nói.

Theo luật sư Vũ Đặng Hải Yến – Giám đốc công ty Luật TNHH SMiC, việc quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BĐS chưa rõ ràng, làm tăng chi phí đầu tư và giảm lợi nhuận của DN.

Luật Đầu tư 2014 không có bất cứ quy định nào về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BĐS, dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 quy định việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 lại không có bất cứ quy định nào về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá không bao gồm trường hợp "giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất".

Trong trường hợp khu đất để thực hiện dự án BĐS chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013, nếu xét theo quy định tại Luật Đấu thầu và Nghị định số 30/2015/NĐ-CP, "cơ chế" đấu thầu để thực hiện dự án sẽ được áp dụng.

Giải pháp nào khả thi?

Tuy nhiên, sau khi một số DN đầu tư rất nhiều kinh phí để tham gia đấu thầu, theo Luật Đất đai 2013, DN trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp "Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá".

Nhưng lúc này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án luôn không hay tiếp tục thực hiện đấu giá thì chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể.

Theo luật sư Vũ Đặng Hải Yến, hiện chỉ có Luật Nhà ở quy định rõ ràng về mối quan hệ giữa thủ tục quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư.

Trong khi đó, Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư lại ghi nhận nguyên tắc "không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư" trong trường hợp "Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất.

Do đó, quy định này đang là vướng mắc rất lớn cho các dự án BĐS. Bởi lẽ, trong trường hợp sau khi trúng đấu thầu – đấu giá chủ đầu tư này không được cấp có thẩm quyền phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư dự án, khi đó, toàn bộ chi phí mà chủ đầu tư này đã bỏ ra để tham gia đấu giá – đấu thầu, lập dự án được xử lý như thế nào thì đến nay vẫn chưa có quy định nào cụ thể.

Để có thể khắc phục được tình trạng này, một số chuyên gia BĐS cho rằng trước hết, hệ thống pháp luật hiện hành phải hoàn thiện quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BĐS và các quy định khác có liên quan đến mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BĐS và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án.

Theo đó, cần bổ sung trường hợp "nhà đầu tư trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án" vào các trường hợp được Nhà nước giao đất – cho thuê đất không thông qua đấu giá tại Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013.

Ngoài ra, quy định rõ ràng về mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BĐS và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. Cho phép áp dụng cơ chế chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án BĐS trong trường hợp khu đất thực hiện dự án không có giá trị lợi thế thương mại cao.