Tuy nhiên, thực tế cuộc sống cho thấy, các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động mua bán căn hộ chung cư vẫn thường xuyên nảy sinh, trong khi quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ về mua bán căn hộ chung cư chưa đủ, chưa theo kịp, hoặc khó dự liệu hết được… Vì vậy, thời gian tới, chế định hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần được ưu tiên nghiên cứu một cách toàn diện, có hệ thống để khắc phục những vướng mắc, tiến tới lành mạnh hóa thị trường của loại hình này.

Bàn về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được Bộ Xây dựng quy định cụ thể tại Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định, các bên còn phải ghi rõ các nội dung sau: Phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; Diện tích sàn xây dựng căn hộ; Diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; Khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; Mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.

Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xây dựng dựa trên sự tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực giữa các bên. Nếu hợp đồng được ký kết bởi người không có năng lực hành vi dân sự, hay người ký kết bị ép buộc hoặc bị đe dọa hay bất cứ hành vi vi phạm pháp luật nào khác ảnh hưởng đến hợp đồng mua bán thì khả năng hợp đồng mua bán sẽ trở nên vô hiệu. Khi đó, hậu quả việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu sẽ được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Có thể nói, đối với tài sản đặc biệt này thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai (căn hộ chung cư dự án) mang những đặc điểm riêng biệt. Còn đối với Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà đối tượng là căn hộ đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì việc mua bán thực hiện đơn giản và giống như mua bán nhà ở thông thường khác.

Hình thức quyết định loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phổ biến nhất hiện nay là hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở. Theo hợp đồng này, bên góp vốn sẽ được phân chia sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận. Như vậy, bằng hợp đồng góp vốn, người góp vốn sẽ được hiểu là người mua nhà chung cư dự án. Về bản chất, hợp đồng góp vốn này chính là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án, bởi nó đáp ứng đủ yếu tố mua bán, một bên có nghĩa vụ trả tiền để nhận tài sản là căn hộ chung cư, một bên có nghĩa vụ giao tài sản cho bên bán và được nhận tiền từ bên mua.

Một số bất cập trong ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Thực tế hiện nay, phần lớn các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của khách hàng với chủ đầu tư đều không đề cập cụ thể về các thông tin nhà mẫu, kết cấu vật liệu, dịch vụ chung…. Một số chủ đầu tư lách luật bằng cách ký hợp đồng với người mua nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng quyền chọn mua, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh. Khi xảy ra trường hợp phát sinh rủi ro thường người mua nhà gánh chịu. Đối với hợp đồng mua bán chung cư đã hoàn thiện, việc tranh chấp xảy ra ở các khía cạnh sau:

Thứ nhất, về phòng cháy chữa cháy (PCCC) đối với chung cư đã hoàn thiện. Khi xảy ra hỏa hoạn, nếu là do chủ đầu tư làm sai thiết kế PCCC, thiếu đường thoát hiểm, hoặc hệ thống thiết bị báo cháy không được lắp đặt như theo hợp đồng… thì phía chủ đầu tư phải có trách nhiệm với người dân, thậm chí liên đới nhiều đơn vị, tổ chức khác.

Thứ hai, về chất lượng công trình xây dựng đối với căn hộ chung cư đã hoàn thiện. Khi nhận bàn giao nhà, ngoài những loại giấy tờ, văn bản đã được quy định tại hợp đồng ký kết giữa hai bên, khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Tuy nhiên, hệ thống các tiêu chuẩn kỹ thuật về kiểm định và giám sát chất lượng công trình căn hộ chung cư còn lỏng lẻo. Nhiều công trình vừa xây dựng xong, chưa có sự kiểm định đã bàn giao cho người dân vào sinh sống và sử dụng dịch vụ. Điều này chưa được đề cập rõ ràng trong hợp đồng mua bán, người mua nhà cũng không quan tâm nhiều tới vấn đề này.

Thứ ba, về việc cấp chủ quyền cho căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh. Theo quy định, người mua căn hộ chung cư sẽ được công nhận quyền sở hữu diện tích nhà gồm diện tích sàn căn hộ, lô gia và ban công. Trong đó, diện tích sàn được tính theo 2 cách, kích thước thông thủy (diện tích lọt lòng) hoặc kích thước tính từ tim tường chung và tương bao bên ngoài căn hộ. Cách tính diện tích sàn theo kích thước lọt lòng thường sẽ có diện tích nhỏ hơn cách tính từ tim tường. Do vậy, khi chủ đầu tư lựa chọn cách tính này, nhiều cư dân đã không đồng tình và đã xảy ra mâu thuẫn. Đối với những nhà chung cư có giá cao, số tiền chênh lệch sẽ rất lớn, do đó, các cơ quan quản lý cần có những văn bản hướng dẫn, quy định cụ thể cách tính để vừa khuyến khích hoạt động đầu tư, vừa đảm bảo được quyền lợi của người mua.

Thứ tư, về quyền sở hữu chung – riêng của nhà chung cư. Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng chung cư năm 2008 của Bộ Xây dựng quy định liệt kê phần sở hữu chung như sau: "Phần còn lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng". Tuy nhiên, phần diện tích tầng hầm, tầng lửng, tầng trệt là tài sản chung hay riêng thì chưa được văn bản Luật làm rõ. Trong khi đó, đã có nhiều vụ tranh chấp về nhu cầu tất yếu mà người sống trong chung cư phải sử dụng là tầng hầm để xe. Thực tế để sử dụng được hầm để xe, hầu hết chủ căn hộ phải thương lượng với chủ đầu tư để thuê lại và phải chịu mức giá bất lợi.

Thứ năm, về phí dịch vụ nhà chung cư. Thực tế cho thấy,  hiện nay các nhà chung cư thu phí dịch vụ hoàn toàn khác nhau. Các văn bản pháp luật lỏng lẻo đang tạo điều kiện cho xung đột giữa chủ đầu tư và người dân, chủ đầu tư tùy tiện thu phí mà không cho khách hàng có quyền lựa chọn dịch vụ…Ngoài ra, các mâu thuẫn, tranh chấp liên quan Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, công tác tổ chức hội nghị nhà chung cư và một số nội dung khác về quản lý, vận hành nhà chung cư…

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, cũng chính vì xây dựng hợp đồng mẫu bảo vệ bên bán nên bên mua luôn ở vị trí yếu thế hơn. Do đó, tranh chấp xảy ra là chuyện khó có thể tránh khỏi, những tranh chấp nổi bật gồm:

(i) Tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin. Sau khi ký kết hợp đồng, quyền được cung cấp thông tin của người mua vẫn rất cần thiết, bởi họ đang thực hiện chuyển giao tiền cho bên bán và chưa nhận tài sản trên thực tế, mức độ rủi ro là rất cao, tuy nhiên hiện nay, cung cấp thông tin của chủ đầu tư chủ yếu ở giai đoạn trước và khi giao kết hợp đồng.

(ii) Tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích.  Nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng hình thức huy động vốn này để trục lợi, tiền ứng trước của khách hàng không được đầu tư vào dự án mà được sử dụng cho mục đích khác. Chính vì không được sử dụng cho việc xây dựng dự án nên tình trạng chậm bàn giao căn hộ cho người mua nhà là điều khó tránh khỏi.

(iii) Tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho người mua. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng… bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra, thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng… Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư bàn giao chậm tiện độ và sản phẩm mà người mua căn hộ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng, nhất là về diện tích căn hộ và các chi phí giá thành sản phẩm.

Tình trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân như: Thủ tục hành chính không rõ ràng, phức tạp; thái độ của cán bộ; người dân không hiểu biết thủ tục… Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa có chế tài ngiêm ngặt để xử lý những chủ đầu tư vi phạm hoặc xử lý chưa triệt để. Ngoài ra, do không có cơ chế ràng buộc chủ đầu tư, nên sau khi bàn giao nhà và nhận thanh toán đầy đủ giá trị hợp đồng theo thỏa thuận thì vẫn xảy ra tình trạng chủ đầu tư thờ ơ với nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu cho người mua.

(iv) Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn nhiều bất cập. Pháp luật hiện hành quy định văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có chứng nhận của cơ quan công chứng. Việc công chứng, chứng thực nhằm xác nhận tính hợp pháp của văn bản được ký kết, tuy nhiên quy định mang tính bắt buộc như trên làm phát sinh chi phí, tốn kém thời gian của các bên trong một số trường hợp.

Quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết cho người mua nhà, bởi một số trường hợp sau khi ký hợp đồng họ không còn nhu cầu hoặc khả năng để được sở hữu nhà ở trong tương lai. Tuy nhiên, hiện nay quyền này chỉ dành cho hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản khi chưa nhận bàn giao nhà ở, còn nếu đã nhận bàn giao nhà ở người mua nhà phải bán nhà ở theo quy định pháp luật Nhà ở và dân sự, nghĩa là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Như vậy, cùng một vấn đề nhưng nếu chưa nhận bàn giao nhà ở thì lại được chuyển nhượng dễ dàng còn đã nhận bàn giao nhà ở thì lại trở nên khó khăn, bởi thực tế sau thời hạn luật định nhiều chủ đầu tư vẫn chây ì trong thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người mua. Đã có không ít trường hợp khách hàng nhận bàn giao nhà nhiều năm liền nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cho nên không thể thực hiện bán nhà ở theo quy định. Một số trường hợp người mua quay lại thỏa thuận ký lại hợp đồng mua bán nhà ở để được phép chuyển nhượng.

Nhìn chung, có rất nhiều loại tranh chấp xung quanh hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhưng cơ sở pháp lý để xử lý hiện nay là không đầy đủ, dẫn tới việc hầu hết các tranh chấp không thể giải quyết được một cách thỏa đáng. Hiện tại, cách giải quyết thường là các bên tự giải quyết với nhau, tuy nhiên khách hàng mua căn hộ luôn ở thế bất lợi ngay cả khi họ liên kết với nhau gây sức ép cho phía chủ đầu tư.

Một số giải pháp đối với các chủ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Từ việc áp dụng pháp luật và thực tế tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đang diễn ra hiện nay, bài viết đề xuất một số ý kiến, giải pháp nhằm giảm thiểu sự tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, giảm thiểu rủi ro cho người mua như sau:

Thứ nhất, đối với bên bán: Cần có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua các thông tin liên quan đến tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó. Những thông tin này được công khai thông qua sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tạo điều kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Về nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích. Bản chất và mục đích của khoản tiền này là tiền mà khách hàng trả trước cho chủ đầu tư để được sở hữu nhà ở trong tương lai và chủ đầu tư dùng số tiền này để bổ sung nguồn vốn thực hiện chính dự án nhà ở đó, trong quan hệ này đôi bên cùng có lợi. Nếu chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào mục đích khác ngoài mục đích trên thì đã làm sai lệch bản chất của quan hệ mua bán và chỉ chủ đầu tư có lợi. Do đó, trong hợp đồng nên có chế tài đủ mạnh nếu chủ đầu tư bàn giao nhà chậm trễ và phải có trách nhiệm bồi thường cho người mua. Ngoài ra, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên mua cần ghi vào Hợp đồng chế tài này với mức bồi thường theo quy định pháp luật khi bên bán bàn giao chậm theo thỏa thuận. Bên bán có nghĩa vụ “giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”.

Thứ hai, đối với bên mua: Bên mua có quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Quy định về quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một điểm khác biệt so với quyền của bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm là nhà ở. Quyền này chỉ dành cho bên mua là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không kinh doanh bất động sản và chưa nhận bàn giao nhà ở.

Về điều khoản giá cả và thanh toán. Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự định đoạt của các bên trong hợp đồng, bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan hệ này phát sinh khi đối tượng mua bán chưa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn của chủ đầu tư.

Thứ ba, đối vấn đề rủi ro trong việc xác định tư cách ký hợp đồng: Thực tế cho thấy, người ký kết hợp đồng mua bán đại diện cho bên bán không có thẩm quyền, dẫn đến hậu quả là hợp đồng vô hiệu, do vậy đòi hỏi phải có một quy định riêng để điều chỉnh hình thức huy động vốn, đặc biệt là các điều khoản của hợp đồng góp vốn và hợp tác kinh doanh. Vai trò của các hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng cũng cần được đề cao trong việc đại diện quyền lợi của những người có nhu cầu mua bất động sản để đàm phán các hợp đồng mẫu do các chủ đầu tư áp đặt.

Thứ tư, về vấn đề tiếp cận thông tin các dự án căn hộ chung cư: Để tránh rủi ro, khách hàng cần lưu ý tham khảo các nguồn của sở xây dựng, ngân hàng hoặc thông qua chủ đầu tư bằng cách xem văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của sở xây dựng nơi có nhà ở. Ngoài ra, khi thực hiện mua bán căn hộ chung cư, khách hàng phải tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin, chứng minh dự án đã được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Thứ năm, về giao kết hợp đồng: Khách hàng cần đọc thật kỹ từng điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà và trong trường hợp cần thiết hãy nhờ đến sự trợ giúp từ Văn phòng luật sư, công ty tư vấn luật (xem xét kỹ các điều khoản của hợp đồng nhất là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán, các điều khoản về thanh toán, phạt về chậm tiến độ thi công, chậm giao nhà, các điều khoản bất khả kháng…). Đặc biệt lưu ý tính pháp lý của một số giấy tờ liên quan sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản hoàn thành các hạng mục đã bàn giao, giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án…      

Tài liệu tham khảo:

1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011-2012;
2. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014;
3. Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư;
4. Phạm Quang Huy (2014), “Bàn về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 06 kỳ 02;
5. Lê Minh Hùng (2014), “Sửa đổi các quy định về Hợp đồng kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý (số 02);
6. Lê Chí Cường (2011), “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.