Gần 2 tháng qua, anh Vũ Bá Luân, môi giới chuyên đất nông nghiệp ở Đồng Nai, gần như chuyển hẳn sang mảng bất động sản sầu riêng (đất trồng sầu riêng). Có thời điểm, anh dẫn gần 20 lượt khách đi xem đất chỉ trong chưa đầy 1 tuần, tại các điểm nóng như Vĩnh Cửu, Thống Nhất, Long Thành…

Đất sầu riêng giữ sức hút

Mô hình bất động sản sầu riêng, theo anh Luân, đang thu hút được nhiều sự chú ý của nhà đầu tư cá nhân. Hình thức này manh nha từ cuối năm 2022 và bắt đầu lên cơn sốt từ năm 2023, khi sầu riêng Việt Nam chính thức có “vé thông hành” sang thị trường Trung Quốc.

Hiện, với nguồn tài chính 3 - 4 tỷ đồng, nhà đầu tư có khá nhiều lựa chọn với đất trồng sầu riêng tại Đồng Nai, diện tích trên dưới 1 ha, số lượng bình quân 125 - 150 cây/ha. Nếu chốt mua, khách có thể chọn thanh toán một lần, hoặc trả trong vòng 12 tháng, chia thành 3 - 5 đợt.

“Một điểm khiến đất trồng sầu riêng ở Đồng Nai hấp dẫn nhà đầu tư là sau này có sân bay Long Thành, giá trị đất sẽ tăng, trong khi mỗi năm có thêm 20 - 30% lợi nhuận từ bán sầu riêng”, anh Luân phân tích, đồng thời khẳng định đã có nhiều khách của anh đã rút tiền tiết kiệm để mua loại đất này.

Cùng với Đồng Nai và khu vực Đông Nam Bộ, bất động sản sầu riêng cũng đang gây chú ý tại các tỉnh Tây Nguyên như Lâm Đồng, Đắk Nông, Kon Tum… giá trị đầu tư bình quân 2 - 3 tỷ đồng/ha, đã có cây (nhưng đa phần chưa cho thu hoạch).

Bên cạnh hình thức mua bán đứt, một hình thức khá phổ biến khác với bất động sản sầu riêng là chủ đất kêu gọi nhà đầu tư góp vốn mua chung, sau đó cùng khai thác cây trồng, đợi thời điểm thích hợp, giá đất lên thì bán chốt lời.

Anh Vũ, một môi giới tại Thủ Đức, cho hay văn phòng của anh đang tìm khách cho một dự án trồng sầu riêng trên quỹ đất diện tích 1,5 ha. Mức vốn cố định 300 triệu đồng/nhà đầu tư và có thể thu lợi nhuận 30%/năm từ năm thứ 4 sau khi trồng. Thời hạn hợp tác là 15 năm.

“Chủ đất đã xây dựng mô hình homestay trên diện tích đất trồng cây và cam kết cho nhà đầu tư nghỉ dưỡng miễn phí, đồng thời được sử dụng sầu riêng miễn phí tại vườn. Con số lợi nhuận sẽ tùy thuộc vào giá sầu riêng trên thị trường và sau khi đất được bán chốt lời”, anh Vũ chia sẻ.

Cơ hội luôn đi kèm rủi ro

Không thể phủ nhận tiềm năng của loại hình đất trồng sầu riêng, bởi giá trị của cây sầu riêng đang được đánh giá cao. Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng khi mua loại hình bất động sản mới mẻ này.

Đa phần nhà đầu tư muốn mua đất trồng sầu riêng để khai thác lợi nhuận và chờ sang tay khi giá đất tăng. Nhưng thực tế, việc trồng sầu riêng không hề đơn giản.

Trường hợp khách hàng mua tự đầu tư, tự khai thác, thuê mướn người quản lý thì sẽ phải đối diện hàng loạt vấn đề như chi phí trả lương người chăm, chịu chi phí phân bón, thuốc trừ sâu, biến động giá cả thị trường, chưa kể mất thời gian giám sát để đạt hiệu quả…

Theo thống kê của Bộ NN&PTNT, hiện tổng diện tích cây sầu riêng của cả nước đã đạt hơn 100.000 ha, vượt xa mức định hướng 75.000 ha vào năm 2030. Vì vậy, nhiều chuyên gia cảnh báo tình trạng cung vượt cầu khiến giá nông sản đi xuống và nhà đầu tư cũng vì thế mà chịu thiệt.

Trường hợp góp vốn đầu tư, theo chuyên gia, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ phần vốn góp vào là được sở hữu cả đất cả cây trồng hay không. Nếu được thì lỗ phía trồng cây nhưng vẫn còn đất bán đi chia lại, không lỗ nặng được. Ngược lại, nếu vốn góp chỉ là góp vào cây trồng thì cần cân nhắc kỹ bởi quá nhiều rủi ro.

Chia sẻ về loại hình bất động sản sầu riêng, trên truyền thông, ông Trần Vũ, nhà sáng lập của Công ty đánh giá, khảo sát bất động sản SPE.R, từng đưa ra 3 lưu ý đối với nhà đầu tư.

Đầu tiên là về mặt pháp lý, luật quy định rằng thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì tất cả đều sẽ được ghi tên trên sổ đỏ. Tuy nhiên, với một số mô hình góp vốn hiện tại, nhà đầu tư chỉ nhận được hợp đồng, còn sổ đỏ sẽ đứng tên cá nhân hay doanh nghiệp thực hiện khai thác sử dụng đất.

Thứ hai là về điều khoản bất khả kháng của hợp đồng. Nếu những bất trắc xảy ra, chẳng hạn như dịch bệnh, thiên tai, chiến tranh…, bên vi phạm sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự hoặc bị phạt vi phạm hợp đồng.

Thứ ba, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về đối tác, nếu không may gặp phải các đối tác năng lực kém, làm ăn thua lỗ, tình trạng “qua cầu rút ván” là chuyện hoàn toàn có thể xảy ra. Lúc này nhà đầu tư sẽ là bên chịu thiệt hại mà pháp luật cũng khó bảo vệ, bởi mọi thứ đều là thỏa thuận.

Có thể thấy, mọi hình thức đầu tư đều có rủi ro, cơ hội càng nhiều thì rủi ro càng lớn, đòi hỏi nhà đầu tư cần thận trọng, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm xuống thấp, dòng tiền từ nhà băng được dự báo sẽ chảy mạnh vào nhà đất, trong đó bất động sản sầu riêng là một lựa chọn tiềm năng.

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản mới chỉ đang trong thời gian đi lên từ đáy, ngay cả khi các luật mới như Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản được thực thi, thì cũng mất ít nhất 2-3 năm tới để thị trường thực sự hồi phục. Vì vậy, rất khó để kỳ vọng đất trồng sầu riêng có thể chốt lời sớm.