Thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Ghi nhận từ thị trường bất động sản (BĐS) cho thấy, việc giảm thiểu nguồn cung sẽ mang đến sự cân bằng cung - cầu và tạo ra những tín hiệu tích cực cho quá trình thanh khoản của thị trường, đặc biệt là sự bình ổn về giá. Tuy nhiên, thị trường vẫn cho thấy nhiều khó khăn thách thức tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, cụ thể như:

Hệ thống các văn bản pháp lý còn chưa đồng bộ: Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch BĐS đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo. Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách chưa được bổ sung, sửa đổi kịp, thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Về cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung BĐS, kéo theo lượng giao dịch BĐS cũng giảm. Mặt khác, đất về quy hoạch, đền bù… đang bị siết chặt, trong khi sức mua và cầu trong dân rất lớn. Chính vì thế, đây là một thách thức không nhỏ ảnh hưởng tới thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai.

Thiếu hụt quỹ đất: Việc thiếu hụt quỹ đất khiến cho nguồn cung BĐS bị hạn chế. Đặc biệt, việc các địa phương tiến hành rà soát, loại bỏ những dự án thiếu tính khả thi sẽ buộc nhà đầu tư phải đẩy mạnh việc tìm kiếm, mở rộng quỹ đất để xây dựng các trung tâm mới, di chuyển các dự án ra vùng ven đô làm tăng quỹ đất xây dựng…

Tín dụng bị thắt chặt đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS: Chính sách về tài chính BĐS đang có những tác động lớn đối với việc đẩy mạnh đầu tư của các doanh nghiệp. Hiện nay Chính phủ đang sử dụng 40% nguồn vốn vay ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, trong một thời gian ngắn nữa sẽ giảm xuống còn 30%, đây được coi là một “phép thử” dành cho thị trường, đặc biệt là trong thời điểm giá BĐS đã tăng cao gấp nhiều lần so với mức thu nhập bình quân của người dân.

Việc siết chặt chính sách tín dụng tài chính sẽ buộc các chủ đầu tư phải xây dựng cơ chế mới cho lộ trình phát triển của doanh nghiệp mình, ngoài ra đối với các nhà đầu tư thứ cấp cũng xác định được mức đầu tư hợp lý nhất đối với tiềm lực của mình.

Tính minh bạch của thị trường: Việt Nam đã, đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế quốc tế và khu vực, kỳ vọng sẽ gia tăng thu hút vốn FDI vào Việt Nam, trong đó có lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam.

Không phủ nhận chỉ số minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam đã có thay đổi đáng kể trên thị trường quốc tế. Cụ thể, năm 2014, Việt Nam nằm trong danh sách có chỉ số minh bạch thấp, nhưng đến năm 2018 đã có sự cải thiện đáng kể khi vươn lên đứng thứ 61 trong bảng minh bạch do Công ty TNHH Jones Lang LaSalle công bố, nhưng sự cải thiện này là chưa đủ, cần đẩy mạnh hơn nữa việc minh bạch thông tin.

Cách mạng công nghệ 4.0: Với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ 4.0, ứng dụng trí tuệ nhân tạo đã, đang giúp việc tính toán trở nên chuẩn xác hơn; robot trả lời tự động đã đảm bảo tính tương tác liên tục với khách hàng... Tuy nhiên, muốn ứng dụng thành công công nghệ mới thì các bên có liên quan (bao gồm đơn vị cung cấp công nghệ và các nhà môi giới bất động sản) cần phải vượt một số thách thức như: Sự thay đổi hành vi của người mua và người bán; chi phí tăng; niềm tin và uy tín…

Giải pháp phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh

Trước sự lo ngại về một kịch bản thị trường BĐS năm 2019 lâm vào khủng hoảng cách đây 10 năm (2009), ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT- TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Theo đó, các nhóm giải pháp được giao cho các bộ, ban, ngành cùng thực hiện một cách đồng bộ nhằm đảm bảo thực hiện được mục tiêu đề ra. Theo đó, một số giả pháp được yêu cầu chú trọng đẩy mạnh trong năm 2019 như sau:

Một là, các cơ quan quản lý cần phải chủ động trong chiến lược phát triển kinh tế, gắn liền với chiến lược phát triển đô thị, coi chiến lược phát triển đô thị, phát triển BĐS là một bộ phận trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội; Kiên định trong quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhất thể hóa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch sử dụng đất…

Hai là, tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng nền kinh tế; đơn giản hóa các thủ tục hành chính; tạo môi trường đầu tư hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài; đẩy nhanh việc rà soát các dự án nhằm đẩy nhanh việc cung ứng hàng hóa trên thị trường…

Ba là, thực hiện các giải pháp nhằm minh bạch hoá thị trường BĐS, kích thích đầu tư. Cụ thể như: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia thông tin về việc đăng ký và thực hiện các giao dịch BĐS; Hoàn thành việc lập Cổng thông tin điện tử quốc gia về quy hoạch đô thị; Nghiên cứu và hoàn thiện quy định về “Chỉ số giá nhà”… góp phần minh bạch hóa và định hướng đầu tư trên thị trường BĐS.

Bốn là, nghiên cứu và ứng dụng các thành tựu của Cách mạng công nghiệp 4.0 trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, góp phần thu hút khách hàng, tăng cầu về hàng hóa BĐS dựa trên việc ứng dụng công nghệ trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn… vào trong hoạt động quản lý BĐS - đầu tư - xây dựng - môi giới và tư vấn.