Nhìn vào diễn biến thị trường có thể thấy địa ốc vùng trung tâm gần như đã ở thế bão hòa, ngay cả những quỹ đất ven thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM... cũng có mức giá trên 1 tỷ đồng với những lô đất diện tích 25 - 40m2. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội ở những vùng đất xa hơn.

Đi xa hơn và… chờ đợi

Anh Hoàng Tiến Dũng, môi giới nhà đất ở huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang, chia sẻ bất chấp những thông tin thiếu tích cực từ thị trường, trong thời gian qua, bình quân mỗi tháng, anh đưa từ 15 – 20 lượt khách đi xem đất trong và ngoài khu vực, chủ yếu là những nhà đầu tư đến từ Hà Nội.

Theo anh Dũng, bên cạnh việc thị trường tại các thành phố lớn gần như đang rơi vào tình trạng bão hòa, sở dĩ nhà đất tại nông thôn có sức hấp dẫn với nhà đầu tư là bởi những vùng đất này đang phát triển mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng đường sá, bệnh viện, trường học...

Đặc biệt, ở nông thôn, thường một hộ gia đình có thể đang sở hữu đến cả nghìn m2 đất từ đời ông cha để lại, trong khi đó họ không nhu cầu để sử dụng hết nên nhiều người đang có ý định bán.

“Có một thực trạng là nếu mua với giá trị thực, ít có nông dân nào chịu bán, nhưng khi đẩy giá lên gấp 2, gấp 3 thì nhiều người sẽ “quay xe”. Ví dụ, một mảnh đất trước vốn có giá 500-700 triệu đồng, nay được trả 1 - 1,2 tỷ đồng, nhiều chủ đất sẽ chấp nhận… “bán bớt”. Đây cũng là chiêu thức để nhóm người mua thúc đẩy nguồn cung ở những vùng đất mới”, anh Dũng chia sẻ.

Cũng là một môi giới có “máu mặt” ở Bắc Ninh và các tỉnh lân cận, anh Lê Minh cho hay trong khoảng 2 năm trở lại đây, đất nền nông thôn phân lô là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ, lướt sóng. Người chịu thiệt thường là những nhà đầu tư non tay.

“Hạ tầng tại những khu vực nông thôn hiện nay đã hoàn thiện và đồng bộ, đang trở thành yếu tố tăng giá rất lớn. Đặc biệt, trong những năm qua, nhiều khu công nghiệp đổ bộ về các vùng nông thôn xây dựng, do đó cũng thu hút được nhiều người đi làm ăn xa nay trở về quê để làm việc. Mật độ dân số tăng, theo đó tính thanh khoản cũng trở nên cao hơn. Có điều, một thay đổi lớn với nhà đàu tư đất nông thôn hiện tại là xu hướng chuyển từ "lướt sóng" sang dài hạn từ 3 - 5 năm”, anh Minh phân tích.

Cách nào tránh “bẫy”?

Rõ ràng, khi thị trường đang có dấu hiệu bị siết chặt, nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng đi “đánh bắt xa bờ” và cho thấy những kết quả rất tích cực. Tuy nhiên, bên cạnh những tiềm năng, việc đổ tiền vào các sản phẩm nhà đất ở nông thôn cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong đó có tình trạng “mắc cạn”.

Thực tế, rất nhiều người mua đất quê sau 4 - 5 năm vẫn chưa thể bán được đều vướng phải vấn đề mua đất tại những nơi quá hẻo lánh, mật độ dân số không cao, tiềm năng phát triển kinh tế thấp.

Để giảm thiểu rủi ro khi "đánh bắt xa bờ", các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố cơ bản. Thứ nhất là về thông tin quy hoạch, thứ hai là tiềm năng tăng giá của khu vực ra sao, thứ ba là có các chủ đầu tư lớn hiện diện tại khu vực hay chưa, thứ tư là diễn biến thị trường.

Đơn cử, bên cạnh yếu tố bắt buộc tìm hiểu về thông tin quy hoạch, nhà đầu tư khi đến vùng đất mới cần tìm hiểu kỹ diễn biến thị trường, bằng cách đặt ra các câu hỏi: thị trường có đang sốt hay không, đã xảy ra những chu kỳ tăng giá nào, các giao dịch là thật hay ảo?...

Có gần 10 năm kinh nghiệm tại thị trường tỉnh, anh Nguyễn Quốc Cường (Hà Nội), cho biết hiện tại có 3 cấp độ nhà đầu tư bất động sản ít khi thua. Đầu tiên là những nhà đầu tư có lợi thế đặc biệt, với mối quan hệ rộng, nắm được các thông tin chính xác về quy hoạch, dòng tiền, tính khả thi khi triển khai... Những người này thì gần như không có “cửa thua”.

Thứ hai và cũng phổ biến nhất hiện nay là các nhà đầu tư biết tìm kiếm thông tin, có khả năng nhận định, phân tích các yếu tố từ quy hoạch, chính sách, thông tin môi giới, đến so sánh tiềm năng của vùng, kiểm soát tài chính, điểm ra vào tốt. Những người này cũng ít khi thua.

Thứ ba là những nhà đầu tư có tầm nhìn và đầu tư theo nghiệp đoàn (hội nhóm mạnh). Đây sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Bởi trong thời gian tới, bên cạnh giá cả tăng, còn đòi hỏi nhà đầu tư phải đi đường dài, mà khi đi đường dài thì cần có sự bắt tay nhau.

“Lợi nhuận lớn luôn đi cùng rủi ro lớn. Vì vậy, khi về thị trường tỉnh, nhà đầu tư cần thận trọng, tuyệt đối không lao vào sốt đất, không tin “hợp đồng miệng”. Kể từ nay đến cuối năm 2022, nhà đầu tư cần nhớ hai điểm cốt lõi gồm hạ mức kỳ vọng và thời gian đầu tư trên 3 năm để quyết định việc xuống tiền, đảm bảo an toàn”, anh Cuờng nhấn mạnh.