Vạch trần thỏa thuận ngầm “chế” trong hợp đồng chuyển nhượng BĐS

Qua khảo sát thực tế thị trường BĐS thời gian qua có thể thấy, phần lớn các giao dịch BĐS trên thị trường giữa bên mua và bên bán đều xảy ra tình trạng mua bán 2 giá, tức là giá mua thực tế và giá ghi trong hợp đồng mua bán có sự chênh lệch nhau, giá thực tế cao hơn nhiều so với giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng để nhằm mục đích trốn thuế.

Đây là thỏa thuận ngầm giữa bên mua và bên bán với nhau thông qua Hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động.

Hợp đồng viết tay do hai bên tự ký kết, ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi xảy ra tranh chấp tại toà. Ví dụ: Một căn nhà được giao dịch với giá 2 tỷ đồng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị giao dịch, tương đương với 40 triệu đồng tiền thuế. Tuy nhiên, nếu hợp đồng công chứng hai bên thỏa thuận để ở mức giá 1 tỷ đồng thì số thuế phải nộp giảm xuống chỉ còn 20 triệu đồng.

Với chiêu trò này của bên mua và bên bán, Nhà nước sẽ thất thu 20 triệu đồng tiền thuế, còn người bán thì “ăn ra” số tiền này. Chính vì vậy, không ít người mua và người bán bắt tay nhau để ghi giá bán thấp hơn trong hợp đồng công chứng nhằm mục đích trốn thuế.

Đối với loại hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì giá trị hợp đồng này của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn tránh thuế.

Thậm chí, có tình trạng trường hợp hai bên mua và bán chuyển nhượng BĐS không ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với BĐS) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS.

Đáng lo ngại hơn, ngoài thủ đoạn trên, một chiêu thức khác cũng được các doanh nghiệp áp dụng để trốn tránh thuế là mua bán lòng vòng qua nhiều bên. Dẫn chứng cụ thể hơn về vấn đề này, PGS.,TS. Lê Xuân Trường - Trưởng khoa Thuế và Hải quan (Học viện Tài chính) cho hay, hành vi mua bán "lòng vòng" qua nhiều bên trên thị trường BĐS thời gian qua cũng diễn ra khá phổ biến. Do vậy, công tác đấu tranh của cơ quan thuế đối với hành vi trốn thuế theo hình thức này là rất khó khăn...

Còn nhiều “lỗ hổng” pháp lý để trốn thuế BĐS

Hiện nay, việc quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về thuế. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, cơ chế vận hành thị trường BĐS vẫn còn nhiều “lỗ hổng” pháp lý để các bên tham gia thị trường lợi dụng trốn thuế.

Chuyên gia kinh tế PGS.,TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, trên thực tế có 2 cách tính thuế đang được áp dụng, gồm: Tính thuế dựa vào giá ghi trên hợp đồng và tính thuế theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá thấp hơn khung quy định.

Với hai cách tính thuế này đã trở thành “lỗ hổng” để trốn thuế, vì bảng khung giá đất thấp hơn rất nhiều so với thực tế, có những khu vực giá đất thị trường cao hơn từ 50% - 70% trong bảng khung giá. Bên cạnh đó, luật cũng quy định đây là những giao dịch dân sự, cho phép người mua và người bán được quyền thỏa thuận, chỉ cần bằng hoặc cao hơn mức Nhà nước quy định.

Đồng tình với quan điểm trên, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho hay, hiện nay, Nhà nước quản lý dựa trên Bảng và khung giá đất, trong khi mức giá này thường thấp hơn nhiều so với thị trường. Việc tồn tại đồng thời 2 hệ thống giá đất đã tạo cơ hội để người dân khai thấp giá mua bán nhằm né thuế.

Mặt khác, hai hệ thống giá đất này cũng gây ra không ít khó khăn đối với các cơ quan thuế địa phương khi tính toán, xác định mức giá nào là phù hợp, mức giá nào là “gian dối” để trục lợi, do không có căn cứ để xác định giá thị trường…

Xử lý nghiêm hành vi trốn thuế chuyển nhượng BĐS

Để có cơ sở pháp lý đấu tranh với tình trạng trốn thuế, mới đây, Tổng cục Thuế đã xây dựng Đề án “Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh BĐS”. Hiện nay, Đề án này đã hoàn thiện, trình Bộ Tài chính với nhiều giải pháp đồng bộ, quyết liệt để chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Bà Lý Thị Hoài Hương - Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh, cá nhân (Tổng cục Thuế) cho biết, trong Đề án, Tổng cục Thuế đề xuất chỉ thanh toán qua ngân hàng mà không dùng tiền mặt trong hoạt động kinh doanh BĐS. Đề xuất này sẽ giúp kiểm soát dòng tiền trong giao dịch BĐS, làm cơ sở căn cứ tính thuế, để chống gian lận.

Khi có dấu hiệu trốn thuế, cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, để ấn định thuế, cơ quan thuế phải có đủ căn cứ để thực hiện ấn định thuế. Để thu thập chứng cứ đó thì cần phải có chức năng điều tra. Hiện nay, cơ quan thuế phải chuyển cho cơ quan công an.

Bên cạnh đó, Tổng cục Thuế cũng đề xuất sửa đổi một số quy định liên quan đến Luật Đất đai để cho giá đất của UBND các tỉnh, thành phố sẽ dần tiệm cận với giá của thị trường.

Ngoài các giải pháp trên, các chuyên gia cho rằng, cần tăng cường phối hợp hơn nữa giữa các cơ quan, ban ngành tại địa phương để việc quản lý thuế, chống thất thu thuế đạt được hiệu quả cao.

Đồng thời, có chế tài xử phạt nghiêm minh hơn nữa đối với các hành vi trốn, tránh thuế chuyển nhượng BĐS để ngăn chặn, “triệt tiêu” ngay từ đầu ý định của các bên khi tham gia giao dịch BĐS trên thị trường...