Theo ông Châu Việt Bắc, Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), Phụ trách chi nhánh VIAC TP. Hồ Chí Minh, xuất phát từ nhu cầu cung ứng, sử dụng bất động sản (BĐS) của doanh nghiệp (DN), cá nhân, tranh chấp trong lĩnh vực này cũng có dấu hiệu gia tăng và diễn biến phức tạp dưới nhiều dạng thức khác nhau.

Gia tăng tranh chấp

Ông Bắc cho biết thuê BĐS là một trong những dạng thức dễ dẫn đến tranh chấp trong lĩnh vực BĐS. Trong các vụ việc tại VIAC, đối tượng của tranh chấp này khá đa dạng, có thể phát sinh từ hợp đồng thuê nhà, căn hộ, mặt bằng hoặc khu vực trong trung tâm thương mại… Trong số đó, dạng tranh chấp thường xuyên là từ việc thuê lại BĐS trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Một dạng tranh chấp nữa thường phát sinh trong lĩnh vực BĐS và chiếm tỷ lệ cao về số lượng là mua bán, chuyển nhượng BĐS.

Hàng loạt vụ tranh chấp về mua bán BĐS đều mang đặc điểm chung là DN kinh doanh BĐS không hoàn thành việc giao, hoàn thiện chung cư cho người mua; cố tình kéo dài thời hạn khiến người mua chịu nhiều thiệt thòi khi giao dịch và khởi kiện tại trung tâm trọng tài hoặc tòa án sau một thời gian yêu cầu DN kinh doanh BĐS chịu trách nhiệm nhưng không thành công.

Điều đáng quan tâm là việc tranh chấp này thường do lỗi của chủ đầu tư không thực hiện giao nhà đúng thời gian như đã cam kết trong hợp đồng. Chính vì lẽ đó, thời gian qua đã xảy ra hàng chục vụ khách hàng gửi đơn lên chính quyền các cấp cũng như căng băng rôn phản đối chủ đầu tư, gây mất an ninh trật tự xã hội.

Bên cạnh đó là các tranh chấp, mâu thuẫn chung cư khi cư dân đã về ở, tình trạng này kéo dài và xảy ra ở hầu hết các dự án từ tầm trung cho đến cao cấp. Các tranh chấp thường do chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì 2% cho cư dân, giao nhà không đúng cam kết về thiết kế, chất lượng, tranh chấp phần diện tích sở hữu chung – riêng trong chung cư…

Mới đây lại xuất hiện một dạng tranh chấp khác là chủ đầu tư “lật kèo” cam kết trả lãi cho khách hàng mua condotel. Điển hình như một dự án condotel đình đám tại Đà Nẵng có nguy cơ xảy ra việc khách hàng phản đối khi chủ đầu tư vừa đưa ra chủ trương giảm cam kết lãi suất từ 12% xuống 6%/ năm, hoặc nếu nhà đầu tư nào không đồng tình với mức cam kết này có thể tự kinh doanh hoặc bán lại căn hộ đó cho chủ đầu tư.

Cẩn trọng góp vốn

Ông Châu Việt Bắc cho biết so với năm 2018, số vụ tranh chấp liên quan đến BĐS tại VIAC ở thời điểm hiện tại đã tăng lên đáng kể. Theo đó, tính đến tháng 9/2019, số vụ tranh chấp về BĐS riêng tại TP. Hồ Chí Minh được VIAC giải quyết gần 45 vụ, tăng gấp 4 lần cùng kỳ năm ngoái.

Các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực BĐS phát sinh từ nhiều nguyên nhân. Trước nhất là từ cơ chế chính sách, quy định pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động mua bán, kinh doanh BĐS; tiếp đến là từ việc không thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng…

Trên cơ sở đánh giá thực tiễn cho thấy các tranh chấp phát sinh từ thỏa thuận của các bên dưới hình thức hợp đồng có đối tượng liên quan đến BĐS khá phổ biến và thường hàm chứa nhiều vấn đề tùy vào từng trường hợp nhất định.

Ông Bắc chia sẻ: việc tiếp nhận và xử lý hàng loạt tranh chấp trong lĩnh vực BĐS tại VIAC thời gian qua đã thể hiện rõ tính đa dạng của loại hình tranh chấp này.

Theo đó, tranh chấp trong lĩnh vực BĐS được chia làm 3 dạng chủ yếu: Tranh chấp liên quan đến dự án BĐS; tranh chấp liên quan đến thuê hoặc cho thuê lại BĐS; tranh chấp liên quan đến mua bán, chuyển nhượng BĐS.

“Cốt lõi tranh chấp của mỗi dạng là khác nhau tùy thuộc vào bối cảnh và mong muốn về quyền lợi của các bên”, Phó Tổng Thư ký VIAC nói.

Ông Bắc lưu ý về những tranh chấp trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, được cấu thành từ sự liên minh của các DN, các dự án BĐS thường được thể hiện dưới hình thức một bên góp vốn đầu tư dự án bằng tài chính, bên còn lại góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, những tranh chấp này thường là những vụ kiện lớn, với số tiền lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Bài học ở vụ công ty Alibaba hay dự án Usilk City của CTCP Sông Đà Thăng Long khiến nhiều khách hàng “tán gia bại sản”.

“Không thể phủ nhận tính tích cực trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, dù vậy thực tiễn lại đặt ra một số bất cập và là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các tranh chấp, khiếu nại cho DN thực hiện dự án BĐS”, Phó Tổng Thư ký VIAC nhấn mạnh.

Đưa ra lời khuyên đối với khách hàng, ông Bắc cho rằng, đối với lĩnh vực BĐS, bên cạnh phương thức tòa án, DN có thể lựa chọn trọng tài thương mại, hòa giải cùng một số phương thức khác để giải quyết tranh chấp giữa các bên.