Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước liên tục được các diễn giả tại Diễn đàn Toàn cảnh Bất động sản ngày 4/5 đề cập.

Một trong những nội dung của dự thảo này là siết hoạt động cho vay mua nhà với khách hàng có dư nợ hơn 3 tỷ đồng. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam đánh giá, đề xuất này không ảnh hưởng đến việc sở hữu nhà của người nghèo nhưng lại chưa hợp lý.

"Nếu vay dưới 3 tỷ đồng mà khách hàng không trả được thì cũng vỡ trận. Ngược lại có những khách hàng vay 30 tỷ đồng nhưng họ trả được cả gốc, lãi đầy đủ thì việc gì mà không cho vay", ông Nam nói và cho rằng việc cho vay như thế nào nên để tự các ngân hàng quyết định.

Theo ông Nam, nên có sự đánh giá xác đáng hơn với từng sản phẩm bất động sản. Căn hộ dù ở phân khúc nào cũng không có khả năng đột biến giá nhưng dễ cho thuê, phát sinh lợi nhuận tốt trong quá trình vận hành. Loại nhà liền đất giá mua thì đắt, tỷ trọng cho thuê không được cao nhưng lại có khả năng tăng giá đột biến. Người mua có thể tuỳ vào năng lực và chiến lược kinh doanh để lựa chọn.

Thay vì siết tín dụng cho vay mua nhà cao cấp, ông Nam cho rằng nên hạn chế cho vay mua đất nền. Bởi vì những công trình nhà ở sẽ kéo theo sự tăng trưởng của các ngành nghề như xi măng, sắt thép, nội thất, điện tử... và chủ sở hữu có thể dễ tìm kiếm khách thuê, lợi nhuận ổn định. Trong khi đó, ở nhiều nơi đất được mua nhưng không xây dựng. Theo ông Nam, không kéo theo sự tăng trưởng của vật liệu, tiêu dùng mà chỉ ngâm, chờ lên giá bán.

Có cùng quan điểm, chuyên gia Võ Trí Thành, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng ngành bất động sản có hệ số kéo lớn nhất, từ sản xuất, dịch vụ, gạch, ngói, thép, thiết bị, vật liệu cho đến các dịch vụ môi giới, du lịch... Theo đó, cần nhìn tổng thể từ hai phía để tạo sự ổn định, thị trường đi lên, thay vì chỉ dùng cái nhìn nghi ngại để đánh giá về bất động sản cao cấp.

Theo chuyên gia này, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với giai đoạn khá "chơi vơi" khi phải chờ đợi nhiều bộ luật, văn bản liên quan trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện như Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở quy định chuyện mua nhà của người nước ngoài, các loại hình căn hộ lai (condotel, officetel...).

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cho rằng, trong quý I một số mặt hàng thiết yếu như xăng, điện, biến động chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến giá đầu vào thị trường bất động sản như vật liệu, nhân công...

Theo ông, hiện tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ hơn, quy mô tín dụng bất động sản đã giảm dần từ năm 2016 đến nay. Tỷ lệ dư nợ trong bất động sản hiện khoảng hơn 500.000 tỷ đồng, trong tổng số 7,4 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng (xấp xỉ 8%) là ở ngưỡng an toàn. Năm 2018, tốc độ tăng tín dụng 12%, nhưng tín dụng bất động sản chỉ hơn 5%, và đặc biệt quý cuối năm còn tăng trưởng âm.

"Chính phủ đã rà phanh thị trường và đến nay dòng tiền đang giảm. Nếu tiếp tục có chính sách siết thêm sẽ có tác động không nhỏ tới bất động sản cũng như nhiều ngành kinh tế", ông Hà nói.

Trước một số quan điểm lo ngại thị trường bất động sản có chiều hướng bất ổn nên cần dùng chính sách tín dụng để kiểm soát rủi ro, ông Nam cho rằng với những số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản, thị trường 3 - 4 năm gần đây có sự tăng trưởng tốt, chứ không phải bong bóng. Thị trường có đa dạng nguồn hàng, giao dịch nhiều nhưng giá ổn định, giao dịch minh bạch. Hiện tượng sốt giá thực ra chỉ xuất hiện cục bộ ở một số địa phương có đột phá về quy hoạch và diễn ra một thời gian ngắn là được kiểm soát.

"Dòng tiền vào thị trường bất động sản nếu bị cắt đột ngột rất nguy hiểm, mà chắc chắn các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Đợt khủng hoảng giai đoạn 2011 - 2013 là một bài học như vậy mà sau đó rất lâu mới có thể phục hồi được", ông nói.