Chính vì vậy, bức tranh thị trường dù còn những góc khuất nhưng lạc quan vẫn là gam màu chủ đạo. Cùng Đầu tư Bất động sản điểm lại 10 sự kiện đáng chú ý trên thị trường bất động sản năm 2016.

1. Sự nở rộ của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng

Nhìn tổng thể thị trường, nếu có thể dùng từ “bình ổn” để nói về thanh khoản các dự án chung cư trung cao cấp; “sôi động” để nói về diễn biến thị trường đất nền, biệt thự, đặc biệt trong các tháng cuối năm; thì phải dùng từ “bùng nổ” để nói về bất động sản nghỉ dưỡng.

Số liệu thống kê của CBRE Việt Nam cho biết, tổng số căn biệt thự nghỉ dưỡng bán được từ đầu năm 2014 đến hết tháng 9/2016 chỉ tại 3 thị trường Phú Quốc, Nha Trang và Đà Nẵng là 2.263 căn. Mặc dù số lượng không cao so với căn hộ, nhưng nếu dựa trên mức giá trung bình từ 15-20 tỷ đồng/căn, thì có thể thấy, giới nhà giàu đã chi ra hàng chục nghìn tỷ đồng để mua biệt thự nghỉ dưỡng. Thực tế cũng cho thấy, khách hàng chính của các dự án biệt thự nghỉ dưỡng là người Việt, trong đó 75-80% người mua bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đến từ Hà Nội.

Tương lai của bất động sản nghỉ dưỡng dự báo còn sáng sủa khi theo thống kê của Savills Việt Nam, trong tương lai, số lượng hộ gia đình giàu có tại Việt Nam dự kiến sẽ tăng gấp đôi từ mức 250.000 hộ năm 2016 lên 530.000 hộ vào năm 2020. Kết quả là nguồn cầu về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ gia tăng tại các khu vực duyên hải quan trọng như Đà Nẵng, Nha Trang, Cam Ranh, Vũng Tàu và Phú Quốc…

2. Ban hành Thông tư 06/2016/NHNN, siết tín dụng bất động sản có lộ trình

Ngày 27/8/2016, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo Thông tư 06, hệ số rủi ro cho các khoản vay bất động sản nâng từ 150% lên 200%, thay vì 250% như dự thảo. Ngoài ra, thời hạn thực hiện cũng được lùi đến ngày 1/1/2017. Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn được giữ nguyên 60% đến ngày 31/12/2016, rồi giảm dần xuống 50% từ ngày 1/1/2017 và từ ngày 1/1/2018 sẽ xuống mức 40%. So với Dự thảo ban đầu, Ngân hàng Nhà nước đã giãn lộ trình thực hiện giới hạn trên trong hơn 2 năm.

Động thái trên của Ngân hàng Nhà nước đã giúp cả ngân hàng và thị trường bất động sản “thở phào”. Việc siết tín dụng bất động sản có lộ trình và nắn dòng tín dụng cũng được đánh giá cao, vì nó sẽ giúp tránh cú sốc cho thị trường và cũng giúp kiểm soát tốt hơn dòng tín dụng chảy vào bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng bong bóng như giai đoạn trước đó.

3. Kết thúc gói 30.000 tỷ đồng

Sau 3 năm triển khai, gói 30.000 tỷ đồng đã chính thức dừng ký vay mới kể từ 31/3/2016. Từ ngày 1/6/2016, đã dừng giải ngân với nhóm khách hàng doanh nghiệp và dự kiến ngày 31/12/2016 sẽ giải ngân hết gói tín dụng hỗ trợ này. Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30/11/2016, Chương trình đã giải ngân là 29.239 tỷ đồng, dư nợ là 24.166 tỷ đồng.

Dù có nhiều vướng mắc trong triển khai và phải qua nhiều lần sửa đổi, tốc độ giải ngân gói hỗ trợ này mới về đích sau 3 năm triển khai, nhưng không thể phủ nhận vai trò của gói 30.000 tỷ đồng, đã giúp kích thích nhu cầu ở phân khúc nhà xã hội, nhà ở giá thấp, qua đó giúp lan tỏa hơi ấm sang các phân khúc khác, góp phần giúp thị trường bất động sản phục hồi từ cuối năm 2014 sau thời gian dài đóng băng. 

4. Lần đầu tiên công bố danh sách các dự án thế chấp ngân hàng

Trước sự việc tại Chung cư The Harmona, quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh khi cư dân có nguy cơ bị ngân hàng siết nợ do chủ đầu tư đã dùng dự án này thế chấp ngân hàng để vay vốn, cuối tháng 7/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh đã công bố danh sách 77 dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng. Tiếp sau đó, tháng 8/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng công bố danh sách 34 dự án thế chấp ngân hàng.

Việc lần đầu tiên công bố danh sách hơn 100 dự án thế chấp đã ảnh hưởng tới kế hoạch bán hàng của nhiều chủ đầu tư có tên trong danh sách, trong khi một số khác chưa có tên lại tận dụng cơ hội để quảng bá bán hàng. Tuy nhiên, việc công bố này đã gây ra những ý kiến trái chiều. Bởi các chủ đầu tư cho rằng, hiện gần như dự án nào cũng thế chấp ở ngân hàng. Do đó, việc chỉ công bố hơn 100 dự án và không nêu lý do cụ thể của việc thế chấp là không công bằng. 

5. Nhiều dự án bị điểm tên không đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy

Vào đầu tháng 8, Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy TP.Hà Nội cho biết, qua kiểm tra tổng số 1.075 công trình nhà cao tầng trên địa bàn (trong đó có 916 công trình đã đưa vào hoạt động, 151 công trình đang thi công, 8 công trình đang tạm dừng hoạt động) có 38 công trình không thực hiện, thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy, không tổ chức khắc phục các nội dung còn tồn tại, thiếu sót về phòng cháy chữa cháy đã được cơ quan này kiến nghị, công trình đưa vào sử dụng nhưng chưa được nghiệm thu, không đảm bảo các điều kiện an toàn về phòng cháy chữa cháy.

Điều đáng chú ý là trong số 38 chung cư không đảm bảo an toàn cháy nổ này, Tập đoàn Mường Thanh có tới 15 dự án, là đơn vị có nhiều dự án vi phạm nhất từ trước đến nay. 

6. Sôi động làn sóng M&A bất động sản

Cùng với việc nền kinh tế lấy lại đà tăng trưởng, nhất là việc Việt Nam tham gia ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do với các đối tác lớn, hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) tại Việt Nam không ngừng gia tăng. Trong đó, sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản giúp cho hoạt động M&A trong lĩnh vực này rất sôi động trong năm 2016 và được đánh giá là “Mùa vàng M&A địa ốc”.

Một số thương vụ M&A tiêu biểu năm qua có thể kể đến như công ty chứng khoán Mirae Asset mua lại Tòa Keangnam Hà Nội Landmark từ Keangnam Enterprises với tổng giá trị 350 triệu USD, Tập đoàn Mường Thanh mua lại Dự án Thanh Ha thông qua việc mua lại 95% vốn điều lệ của doanh nghiệp dự án Cienco 5 Land, giá trị 1.500 tỷ đồng, Keppel Land mua lại Empire City thông qua việc mua lại 40% doanh nghiệp dự án, giá trị 93,9 triệu USD, Capitaland Việt Nam nhận chuyển nhượng dự án của River View tại TP. Hồ Chí Minh, giá trị 51,9 triệu USD, Tập đoàn Mitshubishi của Nhật Bản chi 285 triệu USD để cùng Bitexco phát triển Dự án The Manor Central Park (Hà Nội), Vinacapital mua lại cao ốc văn phòng International Centre Building từ Keppel Land với giá 13,8 triệu USD… 

7. Xu hướng xanh và thông minh được chú ý

Trong năm 2016, Capital House giới thiệu ra thị trường 3 dự án nhà ở giá rẻ là Ecohome 1, Ecohome 2 và Ecohome Phúc Lợi. Sự kiện này là bình thường của một chủ đầu tư cũng như với thị trường, nhưng nó gây chú ý bởi các dự án này đều được Capital House áp dụng tiêu chuẩn xanh EDGE.

Sự kiện này đánh dấu cuộc chạy đua mới của các chủ đầu tư trong việc lôi kéo khách hàng, ngoài chính sách bán hàng và chương trình khuyến mãi hấp dẫn. Nhiều chủ đầu tư cũng áp dụng tiêu chuẩn này cho dự án của mình như Vihajico, Phúc Khang…, hay tại Đà Nẵng, Dự án Marina Complex là dự án cao cấp đầu tiên tại đây áp dụng giải pháp pin năng lượng mặt trời…

Ngoài yếu tố xanh, yếu tố thông minh (smart) cũng được nhiều chủ đầu tư đưa vào dự án của mình như Vingroup, Tân Hoàng Minh, Hà Đô… 

8. Đại gia bất động sản tham gia phân khúc nhà giá rẻ

Trong tháng cuối năm 2016, thị trường đã không khỏi bất ngờ khi liên tiếp các đại gia bất động sản tuyên bố phát triển các dự án nhà ở giá rẻ. Theo đó, Tập đoàn Vingroup công bố ra mắt thương hiệu VinCity và tuyên bố sẽ xây dựng 200.000-300.000 căn hộ mang thương hiệu này với giá chỉ từ 700 triệu đồng/căn trong 5 năm. Ngay sau Vingroup, đại gia Lê Thanh Thản cũng tuyên bố sẽ bán các chung cư tại Hà Nội với giá thậm chí rẻ hơn chỉ 500 triệu đồng/căn.

Nếu Tập đoàn Mường Thanh của đại gia Lê Thanh Thản đã nổi tiếng với các dự án nhà giá rẻ, thì việc đại gia chuyên phát triển các dự án cao cấp và hạng sang như Vingroup “hạ mình” phát triển dự án nhà ở giá rẻ khiến thị trường bất ngờ. Tuy nhiên, với uy tín của mình qua các dự án được triển khai từ Bắc, chí Nam, việc Vingroup tuyên bố lấn sân sang phân khúc dự án nhà ở giá rẻ khiến nhiều đối thủ khác phải đề phòng, còn người mua nhà đang khấp khởi mừng thầm. 

9. Bất động sản không còn giới hạn không gian

Khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, USD, lãi suất tiết kiệm… không còn nhiều hấp dẫn trong năm 2016, thì bất động sản đang là kênh được nhiều nhà đầu tư lựa chọn và do đó, giới hạn không gian của các dự án đã bị xóa dần. Nếu như trước đây, việc các chủ đầu tư phía Nam “Bắc tiến” để giới thiệu dự án cho khách hàng phía Bắc là hiện tượng hiếm, thì trong năm qua nó đã trở thành phổ biến, từ dự án căn hộ, đất nền, office-tel, đến các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE, Savills, Jones Lang Lasalle…, khách hàng Hà Nội chính là những người mua chính các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Phan Thiết…

Không chỉ các chủ đầu tư phía Nam “Bắc tiến”, mà các chủ đầu tư phía Bắc như Nam Cường cũng tiến hành “Nam tiến” để giới thiệu dự án của mình với khách hàng miền Nam. Thậm chí, Sun Group còn đưa các dự án của mình sang tận Singapore để giới thiệu trực tiếp cho các khách hàng Singapore… 

10. Đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ

Trong năm 2016, vấn đề cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nổi lên như một trong những mối quan tâm chính của chính quyền hai thành phố.

Tại Hà Nội, UBND thành phố kêu gọi doanh nghiệp đầu tư cải tạo 10 chung cư cũ thuộc các quận Cầu Giấy, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng và Hoàng Mai với tổng số vốn dự kiến lên tới 15 tỷ USD. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, UBND Thành phố cho biết, sẽ di dời, tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư cũ với quy mô 10.000 m² sàn…

Trong đó, sự kiện đáng chú ý là tháng 4/2016, Hà Nội đã cho phép nâng số tầng chung cư cũ lên tối đa 24 tầng, mở ra cánh cửa hút nhà đầu tư, đồng thời xúc tiến xin cơ chế đặc thù. Trong khi việc xin cơ chế đặc thù về phân cấp của TP. Hồ Chí Minh đã được Thủ tướng chấp thuận.