Năm 2016 nóng phân khúc cao cấp 

Phân khúc thị trường BĐS cao cấp năm 2016 có sự tăng trưởng rất lớn. Rất nhiều các dự án BĐS cao cấp, các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng có dấu hiệu cung vượt cầu.

Tại TP.HCM, ngoài khu trung tâm thành phố và khu đô thị Nam Sài Gòn, đang hình thành thêm một khu vực mới - tập trung phát triển các dự án BĐS cao cấp. Đó là khu phía Đông (từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức) và một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận. Theo đó, những căn hộ cao cấp và trung cấp chiếm lĩnh tới 92% thị trường nhà rao bán.

Tương tự, tại TP. Hà Nội, tổng mức chào bán trong 9 tháng đầu năm lên hơn 14 nghìn căn hộ, tăng 32% so với cùng kỳ. Nguồn cung căn hộ cao cấp cũng chiếm ưu thế với 45% lượng mở bán, tiếp đến là phân khúc bình dân và trung cấp với tỷ lệ lần lượt 31% và 24%.

Hiện tượng nhiều DN đua nhau đầu tư vào các dự án căn hộ cao cấp một mặt cho thấy tín hiệu tốt lên thấy rõ của thị trường, đồng thời mở ra nhiều cơ hội mới cho người mua nhà. Tuy nhiên, từ đây cũng đã bắt đầu xuất hiện sự cạnh tranh khốc liệt mới của các chủ dự án, bởi nguồn cung sản phẩm dự kiến được tung ra thị trường sắp tới không ngừng gia tăng.

Trước sự áp đảo của chung cư trung và cao cấp, thị trường đứng trước nguy cơ lệch pha cung cầu. Nhiều chuyên gia, nhà quản lý  gần đây đã cảnh báo về nguy cơ dư thừa nguồn cung cao cấp, trong khi 70% nhu cầu của thị trường là nhà bình dân, giá rẻ.

Lý giải về độ lệch pha trong thị trường BĐS hiện nay, một số chuyên gia cho rằng, hiện tượng phát triển nhanh chóng phân khúc cao cấp, căn hộ nghỉ dưỡng là bởi xuất phát nhu cầu có thật, phù hợp với xu thế chung và với tốc độ phát triển như hiện nay chưa đáng để lo ngại nguồn cung dư thừa. Tuy nhiên, một số ý kiến cảnh báo, hiện tượng độc quyền trong nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng đã xuất hiện, đẩy giá bán lên cao.

Báo cáo về thị trường BĐS chín tháng đầu năm của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho thấy, trong năm 2016 có sự gia tăng lớp nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường. Nhóm này mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường BĐS cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án…

Trước thực tế đó, nhiều ông lớn trong ngành BĐS vốn “trung thành” với sản phẩm trung – cao cấp đã chuyển hướng sang làm nhà giá rẻ. Một số cái tên tiêu biểu cho sự chuyển hướng này có thể kể đến Him Lam, Nam Long, Kiến Á, Gia Hòa, C.T Group, Hưng Thịnh… Một số đại gia ngoại cũng “bước” vào cuộc như  Global, NHO, Hankyu Rea…

Thị trường bất động sản 2017 nóng hay lạnh?

Tại Hội thảo “Triển vọng thị trường BĐS năm 2017 – Tác động chính sách” do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 20/12/2016, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng trong bối cảnh kinh tế thế giới và trong nước có nhiều thuận lợi, năm 2017 sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS, giúp thị trường sẽ có bước phát triển ổn định, cung dồi dào, nhất là BĐS nhà ở hạng trung và cao cấp.

TS.Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường BĐS năm 2017 sẽ giảm nhiệt, quy mô sẽ giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm. BĐS sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Một số dự án đã triển khai sẽ được hoàn thành. Một số dự án chuẩn bị khởi công sẽ có thể bị đình hoãn. Tuy nhiên, nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bị thu hẹp: các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ tháng 1/2017. Và phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng) sẽ là tâm điểm phát triển của thị trường trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, để hiện thực hóa điều này, “cần có chính sách hỗ trợ của Chính phủ”- ông Chung nhấn mạnh.

Nhìn chung, “thị trường BĐS phát triển ổn định hơn và đi vào nhu cầu thực chất. Cơ cấu thị trường thay đổi theo hướng hướng nội, thực chất. Cơ cấu BĐS có sự dịch chuyển từ phân khúc trung, cao cấp sang phân khúc trung bình thấp.”- TS. Trần Kim Chung dự báo.

Còn theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, năm 2017 khó xảy ra 'bong bóng' BĐS. Theo đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, khó có thể xảy ra 'bong bóng' BĐS năm 2017, do có các yếu tố, như: Nền kinh tế nước ta hiện vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng chậm, chưa có biểu hiện phát triển nóng. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, không có hiện tượng buông lỏng tín dụng nên cũng khó xảy ra bong bóng trong năm tới...

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cho rằng, mặc dù đang có hiện tượng phát triển lệch pha cung - cầu trên thị trường BĐS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc BĐS cao cấp, nhưng chỉ một yếu tố nói trên thì chưa đủ điều kiện dẫn đến "bong bóng" BĐS. Tuy nhiên, yêu cầu đặt ra là Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường; doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao…