Bất động sản bán lẻ đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt từ thương mại điện tử

Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tháng 11/2023 của Tổng cục Thống kê cho thấy, hoạt động thương mại dịch vụ tháng 11 diễn ra khá sôi động. Tính chung 11 tháng năm 2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng theo giá hiện hành ước đạt 5.667 nghìn tỷ đồng, tăng 9,6% so với cùng kỳ năm trước

Tuy nhiên, tỷ lệ này vẫn còn khá thấp so với mức tăng của năm 2022 (tăng 20,8% so với cùng kỳ năm 2021) nhưng cũng là dấu hiệu tích cực cho thấy sự phục hồi và vận động tích cực lan tỏa đến các ngành nghề, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, dù doanh thu của hàng hóa bán lẻ và dịch vụ tiêu dùng tăng nhưng phân khúc phân khúc BĐS mặt bằng thương mại văn phòng, bán lẻ vẫn còn khá “chật vật” để tồn tại.

Theo phân tích của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), nhìn lại giai đoạn 2020 - 2021, đối với thị trường văn phòng cho thuê, phân khúc hạng A chỉ bị ảnh hưởng nhẹ, không có biến động nhiều nhưng phân khúc hạng B, C - doanh nghiệp trả mặt bằng ước chiếm 30%. Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư phải giảm nhẹ giá thuê và nhiều tòa nhà chấp nhận thương lượng thêm nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho khách thuê mới trong bối cảnh dịch bệnh. 

Còn khi đó, đối với mặt bằng thương mại, do ảnh hưởng của dịch bệnh, mặt bằng nhà phố thương mại đã đóng cửa nhiều, các trung tâm thương mại phải chấp nhận câu chuyện giảm giá thuê, shophouse ở khu vực trung tâm và các trục đường chính cũng đối mặt với tình trạng đóng cửa hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh. Do vậy, giá thuê mặt bằng tiếp tục được điều chỉnh giảm. 

Vì vậy, không chỉ nguồn cung bị "đóng băng", thị trường bất động sản bán lẻ ở những đô thị lớn còn chứng kiến đà giảm của giá thuê mặt bằng. Đối với các trung tâm thương mại, giá thuê giảm nhiều nhất tại khu vực tầng 1 (5 - 10%) so với trước dịch. Tính chung tất cả các tầng thuê thì giá thuê chỉ giảm nhẹ khoảng 2 - 3%. Trong đó nhóm mặt bằng bán lẻ trung cấp và bình dân vẫn đang phải “chật vật” hoạt động khi nhu cầu thuê để kinh doanh vẫn hết sức hạn chế.

Tính đến năm 2022 và 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại từ các dự án mới khá hạn chế, chủ yếu vẫn đến từ phần diện tích cho thuê của các tòa nhà hỗn hợp. Trong đó, nhu cầu thuê văn phòng, mặt bằng thương mại và công suất cho thuê đều có dấu hiệu suy giảm. Giá cho thuê văn phòng và mặt bằng thương mại bình quân toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023 có xu hướng giảm nhẹ khoảng 4 - 5%.

Ngoài những yếu tố liên quan đến tác động của đại dịch Covid-19, một báo cáo nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam cho rằng, nguyên nhân khiến giá thuê của bất động sản mặt bằng thương mại bán lẻ 10 tháng năm 2023 tại Việt Nam có sự biến động mạnh nhất trong 10 năm qua là do sự cạnh tranh khốc liệt từ thương mại điện tử. Nhiều thương hiệu thời trang, mỹ phẩm, thực phẩm,... kinh doanh thua lỗ, dẫn đến tình trạng nhiều khu phố thương mại sầm uất của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh liên tục đang rơi vào cảnh ế ẩm, vắng vẻ.

Thay đổi để tồn tại trong chuyển đổi số

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng, bên cạnh sự cạnh tranh khốc liệt từ thương mại điện tử, còn xảy ra sự cạnh tranh trong chính các sản phẩm của mặt bằng thương mại bán lẻ. Khi đó, để tồn tại, các chủ đầu tư buộc phải thay đổi để cho ra đời những sản phẩm phù hợp với xu thế. 

VIRES khẳng định: “Thị trường bất động sản văn phòng, bán lẻ sẽ có nhiều thay đổi theo hướng tăng cường ứng dụng thành tựu của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư và nâng cao trải nghiệm của khách hàng. Các phương thức bán hàng trực tuyến hiện đại, linh hoạt, hiệu quả sẽ tạo điểm nhấn cho thị trường bán lẻ. Ngoài ra, thị trường văn phòng kết hợp (vừa làm việc vừa thư giãn, giải trí) sẽ ngày càng phổ biến nhằm tối ưu chi phí và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng”. 

VIRES cho rằng trong dài hạn, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn trong khu vực Châu Á và trên thế giới. Sau khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát, dự kiến nguồn cung và nhu cầu của phân khúc văn phòng và trung tâm thương mại Việt Nam có thể hồi phục và đạt mức cao hơn năm 2019 từ 20-30%. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy có thể lên đến 83-90%, thời gian cho thuê cũng kéo dài hơn giai đoạn trước. 

Cụ thể, nhóm nghiên cứu của VIRES cho biết với phân khúc bán lẻ, sau những tác động bất lợi của dịch Covid-19 thì sự phát triển trung tâm thương mại nội địa có xu hướng chuyển đổi từ mô hình cho thuê truyền thống sang mô hình chia sẻ doanh thu, chia sẻ rủi ro, tăng cường mối quan hệ giữa chủ cho thuê và khách thuê.

Với căn hộ và văn phòng dịch vụ (officetel), đây là loại hình sản phẩm văn phòng kiêm nơi ở tiện ích. Dù khá mới mẻ ở Việt Nam, song mô hình này đã nhanh chóng hấp dẫn nhiều người, đặc biệt là giới doanh nhân trẻ, do lợi thế vừa là nơi ở, vừa là nơi làm việc. 

Theo CBRE, các mô hình này phù hợp với xu hướng phát triển mới của thị trường, tạo điều kiện để người làm việc phát huy tối đa năng suất, giảm thời gian và chi phí đầu tư, đạt hiệu quả cao trong công việc. Ưu điểm của officetel là đa chức năng, phù hợp với giới trẻ có lối sống độc lập, muốn thể hiện và khẳng định giá trị bản thân. Hiện nay, cầu về officetel ở mức khá cao do vừa dùng để ở, vừa có thể mở văn phòng công ty một cách hợp pháp. Tuy nhiên, cần sớm hoàn thiện pháp lý đối với loại hình bất động sản mới này để có thể vận hành hiệu quả, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư và khách thuê.

Với căn hộ dịch vụ, theo báo cáo của Savills Việt Nam, mô hình căn hộ dịch vụ hiện nay trên thế giới đang phát triển mạnh mẽ và trên toàn cầu trong đó tại Mỹ chiếm 61%, châu Âu chiếm hơn 20% và châu Á chỉ chiếm chưa tới 10%. Đây là tiềm năng lớn cho sự phát triển căn hộ dịch vụ tại khu vực Châu Á trong đó có Việt Nam. 

Về nhu cầu thị trường, căn hộ dịch vụ thường phục vụ cho đối tượng khách hàng là các doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia, họ thường thuê cho các lãnh đạo doanh nghiệp, tập đoàn qua Việt Nam công tác trong vòng 2 – 3 tháng đến một năm. Trong đó, số lượng khách hàng này thường chiếm 80% tổng lượng khách thuê. Tỷ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ tại Việt Nam cũng khá cao, lên tới 90 – 95%, vượt trội so với tỷ lệ lấp đầy của khách sạn (70%). 

Hơn nữa, căn hộ dịch vụ ổn định khách thuê hơn bởi thời gian thuê thường kéo dài. Với số lượng người nước ngoài hằng năm vào Việt Nam tăng trưởng trung bình từ 8 – 10% để tìm hiểu thị trường, công tác, căn hộ dịch vụ sẽ là thị trường hấp dẫn. 

“Mặc dù tiềm năng trong dài hạn song nhu cầu về bất động sản, văn phòng sẽ có một số thay đổi và dự báo tăng trưởng thấp hơn so với bất động sản nhà ở, công nghiệp hay logistics…”, VIRES khẳng định.

Lý giải về nhận định này, VIRES cho rằng, có 5 nguyên nhân chủ yếu như sau:

Thứ nhất, gia tăng nhu cầu sử dụng các không gian đa năng.

Thứ hai, sự thay đổi trong nhu cầu sử dụng các tòa nhà bền vững.

Thứ ba, tái định nghĩa về bất động sản thương mại do khi cuộc sống của con người có sự hợp nhất giữa sinh hoạt, làm việc, học tập và giải trí, định nghĩa về bất động sản thương mại sẽ thay đổi.

Thứ tư, chuyển đổi mục đích sử dụng do sự sụt giảm đáng kể về nhu cầu đối với phân khúc văn phòng, biến văn phòng không được sử dụng thành cơ sở lưu trú ngắn hạn hoặc các nhà kho lưu trữ đồ đạc.

Thứ năm, xu hướng văn phòng sẽ dịch chuyển ra ngoài trung tâm; do quỹ đất trong trung tâm đã hạn hẹp ngay cả với chung cư hay văn phòng; bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng có xu hướng đầu tư văn phòng ra ngoài trung tâm, giảm chi phí đầu tư và vận hành…