Tốc độ tăng nguồn cung không kịp với lực cầu

Hiện nay, bất động sản công nghiệp đã và đang là nhóm bất động sản có khả năng phát triển mạnh ở châu Á - Thái Bình Dương, trong đó có Việt Nam, bất chấp những tác động bất lợi của dịch bệnh. Với lợi thế 64% dân số trong độ tuổi lao động, chi phí lao động thấp hơn Trung Quốc và các nước ASEAN, cùng với các chính sách ưu đãi của Nhà nước như miễn giảm tiền thuê đất, ưu đãi về thuế đối với các nhà đầu tư, Việt Nam có cơ hội để trở thành một trung tâm công nghiệp, logistics mới ở châu Á.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 6/2023, cả nước có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 khu công nghiệp đã được thành lập; 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Ngoài ra còn có 106 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng với diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha.

Dự kiến đến năm 2030, đất khu công nghiệp có 210,93 nghìn ha (trong đó có khoảng 60% là đất trực tiếp sản xuất công nghiệp, còn 40% diện tích xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp gồm: giao thông, điện, nước, khu xử lý chất thải, cây xanh...), tăng 120,10 nghìn ha so với năm 2020, tập trung tại các vùng động lực, gắn kết với các hành lang kinh tế. Trong quá trình thực hiện, Chính phủ sẽ chủ động điều tiết, phân bổ chỉ tiêu cho các địa phương phù hợp với yêu cầu thực tiễn.

Báo cáo thị trường quý III/2023 của Bộ Xây dựng cho biết, trong thời gian qua, xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam vẫn tiếp tục, khiến nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng tích cực.

Nhu cầu thuê và công suất cho thuê bất động sản công nghiệp trong quý III có xu hướng tăng nhẹ so với quý II. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp phía Bắc và phía Nam đều duy trì khoảng 85 - 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Tỷ lệ giao dịch đất công nghiệp tăng khoảng 5,9% so với quý trước, tính chung 3 quý đầu năm 2023 cao hơn 20% so với cả năm 2022. Giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng nhẹ khoảng 3% so với cuối năm 2022; còn giá cho thuê bình quân tại các khu công nghiệp trong quý III cơ bản ổn định so với quý trước đó.

Theo đó, lợi thế chi phí thấp vẫn là yếu tố quan trọng giúp các khu công nghiệp Việt Nam có thể cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực và trên thế giới. Một nghiên cứu của Savills chỉ ra, chấm điểm chi phí hoạt động khu công nghiệp gồm 3 yếu tố chính là chi phí thuê đất, nhân công và chi phí điện, khí thì điểm chi phí của Việt Nam đang ở mức tốt nhất so với nhiều quốc gia trên thế giới. Tổng chi phí khu công nghiệp của Việt Nam luôn có khả năng cạnh tranh tốt hơn so với các quốc gia có trình độ sản xuất quy mô lớn như Ấn Độ và Trung Quốc.

Trong 3 yếu tố chi phí là giá nhân công, chi phí thuê khu công nghiệp và chi phí vận hành điện, dầu khí thì chi phí nhân công Việt Nam có mức điểm thấp hơn rất nhiều so với các quốc gia khác, còn giá thuê khu công nghiệp và chi phí điện, khí cũng ở mức trung bình thấp và có khả năng cạnh tranh. Giá đất khu công nghiệp vẫn thấp hơn khoảng 30 - 40% so với nhiều nước ASEAN là một lợi thế thu hút FDI.  

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định, cùng với đà tăng trưởng mạnh của vốn FDI, sự mở rộng quy mô của các doanh nghiệp, tập đoàn lớn quốc tế và trong nước, nhu cầu tăng dự trữ nguyên liệu và hàng hóa gần các điểm tiêu thụ của các doanh nghiệp thương mại điện tử sẽ tạo nên lực cầu cao và chất lượng cho thị trường bất động sản khu công nghiệp. Với nguồn cầu vượt quá nguồn cung, việc tăng số lượng nguồn cung bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại các khu vực công nghiệp trọng điểm là điều cần thiết.

Vẫn "sáng cửa" phục hồi dù còn nhiều thách thức 

Theo VIRES, bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì được lợi thế tích cực nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, môi trường vĩ mô ổn định, hiệu lực của các hiệp định thương mại tự do (FTAs) cùng xu thế chuyển dịch đầu tư, chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc và nhu cầu trong nước ngày càng gia tăng. Sự dịch chuyển sản xuất, mở rộng quy mô nhà máy, gia tăng công suất của nhiều tập đoàn công nghiệp hàng đầu thế giới như Panasonic, Sharp, Microsoft, Google, SamSung, Foxconn, LG Display, Oppo, Tập đoàn Lego, Apple, HoYa Corporation, Shin-Etsu Chemical, Matsuoka, Meiko Electronics, Yokowo, Nikkiso... đã khẳng định vai trò và vị thế của Việt Nam trong quá trình tái cấu trúc chuỗi sản xuất khu vực và toàn cầu. 

“Sự hoàn thiện cơ sở hạ tầng, sân bay, cầu cảng; hạ tầng viễn thông, hạ tầng khu công nghiệp; sự kết nối hạ tầng tốt giữa các khu công nghiệp với thị trường sẽ tạo cơ hội cho sự bứt phá của thị trường bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt là các địa bàn có lợi thế về trung chuyển quốc tế giữa Việt Nam với Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và các nước khu vực ASEAN”, VIRES khẳng định.

Các chuyên gia dự báo, nguồn cung đất công nghiệp và nhà kho, nhà xưởng xây sẵn sẽ tăng trưởng mạnh cùng với nhu cầu ngày càng tăng của nhiều ngành và sự phát triển mạnh của thương mại điện tử, logistics. Bên cạnh đó, việc ban hành các Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch Vùng và liên kết Vùng cho giai đoạn phát triển mới 2022 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 sẽ là cơ sở để phát triển, đưa vào quy hoạch các khu công nghiệp mới, tăng diện tích đất công nghiệp.

Trong giai đoạn 2022 - 2025, theo dự báo của CBRE, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng khoảng 14.000ha với cả hai địa bàn miền Bắc và miền Nam, trong đó khoảng 60% tổng diện tích đã được chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2021 (11.300ha từ 43 dự án KCN). Khoảng 20-30% tổng nguồn cung mới sẽ tập trung ở các trung tâm công nghiệp mới như Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Long An, Đồng Nai, Bình Thuận, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Cà Mau... Cơ sở hạ tầng được cải thiện như đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink giúp kết nối thuận tiện hơn giữa các khu công nghiệp với thị trường nguyên liệu, sản xuất, tiêu thụ. 

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định, bất động sản công nghiệp sẽ phát triển theo hướng đa dạng, thông minh, hiện đại gắn với nhu cầu tăng dự trữ nguyên liệu sản xuất và hàng hóa gần các điểm tiêu thụ của thương mại điện tử. Xu hướng phát triển khu công nghiệp và nhà xưởng xanh; nhà kho 4.0 hiện đại; sự sôi động của hoạt động M&A để tạo nên khu công nghiệp quy mô lớn, chất lượng cao như mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp đô thị dịch vụ sẽ là những xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn 2023 - 2030, góp phần nâng cao tính hiệu quả trong việc thu hút đầu tư và phát triển bền vững trong dài hạn. 

Tuy vậy, VIRES cũng cho rằng vẫn tồn tại một số khó khăn, thách thức với đà tăng trưởng của bất động sản khu công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tới:

Thứ nhất, việc phát triển khu công nghiệp còn dàn trải, tỷ lệ lấp đầy nhiều khu công nghiệp còn thấp, lãng phí tài nguyên.

Thứ hai, mô hình khu công nghiệp chưa đa dạng, chủ yếu theo mô hình truyền thống.

Thứ ba, chất lượng hạ tầng và kết nối hạ tầng còn hạn chế, thiếu đồng bộ; hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp còn yếu, cần được cải thiện để đáp ứng ngày càng cao của nhà đầu tư.

Thứ tư, nhu cầu về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp rất lớn song nguồn cung chưa đáp ứng đủ, điều kiện khu ăn, ở cho công nhân chưa đạt chuẩn. Mới có 30% số lao động có chỗ ở ổn định; số còn lại phải thuê với điều kiện sống, sinh hoạt rất khó khăn, thiếu thốn, dẫn đến nảy sinh nhiều vấn đề bất cập xã hội.

Thứ năm, còn nhiều khó khăn về cơ chế chính sách về đầu tư và xây dựng; công tác giải phóng mặt bằng, hoàn thiện thủ tục pháp lý; độ trễ giữa việc chấp thuận chủ trương đầu tư và sẵn sàng vận hành khai thác còn khá dài (từ 3-5 năm).

Cuối cùng, giá nguyên nhiên vật liệu, chi phí logistics cao ảnh hưởng bất lợi đến tiến độ, chi phí xây dựng khu công nghiệp và nhà xưởng...