Bất động sản năm 2015 - tồn tại và nghịch lý!

Những giải pháp kịp thời

Một trong những giải pháp quan trọng nhằm làm “ấm” thị trường BĐS trong năm 2015 chính là hiệu ứng từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng. Không những được người dân ủng hộ, đánh giá cao, những giao dịch có thật từ phân khúc nhà ở xã hội đã thực sự “sưởi ấm” toàn thị trường, dần dần lấy lại niềm tin của người tiêu dùng.

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) tính tới ngày 31/10/2015, tổng số tiền các ngân hàng cam kết giải ngân gói tín dụng đã đạt 21.518 tỷ đồng, chiếm 72% trong tổng nguồn vốn hỗ trợ. Với tốc độ giải ngân như hiện tại, dự đoán tới cuối quý I.2016 các ngân hàng thương mại có thể sẽ giải ngân xong.

Một giải pháp đúng thời điểm khác phải kể tới là việc Chính phủ cho phép triển khai chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua đối với các đối tượng chính sách.

Giải pháp này một mặt giúp cân đối cung cầu trên thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân thu nhập thấp, mặt khác giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, giảm bớt hàng tồn kho, giải quyết được nợ xấu, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô.

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến ngày 20.11.2015, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 53.245 tỷ đồng, giảm 58% so với năm 2013.

Những chuyển động trong chính sách, đặc biệt việc ban hành Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng là một biện pháp tháo gỡ kịp thời để thúc đẩy các giao dịch của thị trường BĐS trong năm qua.

Luật Nhà ở 2014 quy định phát triển nhà ở theo quy hoạch và có quy hoạch, mở rộng đối tượng được quyền mua nhà và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, mở rộng đối tượng là người thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Còn Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định chặt chẽ hơn về điều kiện kinh doanh BĐS, nâng mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS lên 20 tỷ đồng, mở rộng phạm vi kinh doanh cho người nước ngoài, bán cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng, bỏ quy định bắt buộc doanh nghiệp phải giao dịch qua sàn. Những văn bản pháp quy này đã gỡ bỏ được nhiều khó khăn bất cập trong thủ tục hành chính, tác động tích cực tới thị trường BĐS.

Tất nhiên cũng cần kể đến sự tăng trưởng chung của nền kinh tế, là một trong những nguyên nhân thúc đẩy sự phục hồi của thị trường BĐS 2015. Một nền kinh tế ổn định đã tạo bàn đạp vững chắc cho các chủ đầu tư phát triển các dự án mới.

Còn đó những tồn tại và nghịch lý

Nỗ lực làm ấm thị trường BĐS của Chính phủ đã thành công, hàng trăm dự án hồi sinh đã tạo ra hàng triệu việc làm cho người lao động, kéo theo sự hồi sinh của các ngành sản xuất, kinh doanh tới lĩnh vực xây dựng.

Tuy nhiên, thị trường BĐS 2015, đặc biệt vào những tháng cuối năm đã có nhiều dấu hiệu cho thấy, nếu không có những giải pháp căn cơ và kịp thời, sẽ khó phát triển lành mạnh và bền vững theo đúng mục tiêu đặt ra của Đảng và Nhà nước.

Nghịch lý thứ nhất của thị trường chính là mức thu nhập bình quân của người dân chưa thực sự được cải thiện, nhu cầu phân khúc nhà ở có giá thấp và trung bình rất lớn, nhưng chủ đầu tư bắt đầu có xu hướng tung ra hàng loạt dự án tầm trung và cao cấp.

Điển hình tại TP. Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam, trong quý III/2015, có hơn 6.800 căn hộ mới được mở bán, vậy mà phân khúc cao cấp đã chiếm tới 35% thị phần (tăng 10% tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm).

Hiện tại, giá bán sơ cấp tại các dự án mở bán theo đợt và có tiến độ xây dựng tốt đã tăng thêm từ 7 - 10%, giá bán thứ cấp tăng 10 - 20%. Nghịch lý thứ hai là những căn hộ có giá khoảng 20 triệu đồng/m2, còn vượt khỏi tầm với của nhiều người dân thì đã có dấu hiệu khan hàng, “sốt” giá, thậm chí nhiều nơi còn xuất hiện tình trạng phải đặt chỗ, chi tiền chênh lệch cho môi giới mới mua được sản phẩm.

Nghịch lý thứ ba là ở nhiều địa phương, nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi của Chính phủ nhưng lại có giá cao hơn giá nhà ở thương mại cùng loại.

Bên cạnh ba nghịch lý trên, thị trường BĐS 2015 tồn tại nhiều vướng mắc cần tháo gỡ. Đó là mặc dù luật BĐS 2014 đã cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu BĐS nhưng phần lớn khách hàng vẫn rất khó tiếp cận được với sản phẩm BĐS bởi thủ tục hành chính còn nhiêu khê phức tạp. Hàng loạt dự án chuyển đổi sang nhà ở có giá trung bình, thấp, nhà ở xã hội có dấu hiệu bất ổn về chất lượng.

Theo Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, thị trường BĐS 2015 còn thiếu một hệ thống tài chính đa dạng. Ngoài ngân hàng và một số quỹ đầu tư, tới nay vẫn chưa có các loại định chế tài chính khác như quỹ tín thác đầu tư, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở khiến doanh nghiệp còn khó khăn trong huy động vốn trung và dài hạn.

Hệ thống thông tin dự báo về BĐS còn chưa đồng nhất, thiếu tin cậy, gây khó khăn trong thẩm định, quản lý, cho vay. Công tác quản lý nhà nước, quy hoạch đối với BĐS còn nhiều bất cập, chưa có đầu mối thống nhất thủ tục hành chính.

Tại Hội thảo “Dự báo xu hướng bất động sản 2016” diễn ra mới đây ở Hà Nội, rất nhiều chủ đầu tư, nhà môi giới cùng bày tỏ tâm lý lo ngại về một thị trường BĐS có thể “nóng - lạnh” bất cứ lúc nào.

Ông Nguyễn Dũng - Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội chia sẻ: “Mặc dù thị trường đã có nhiều chuyển biến tích cực nhưng một tâm lý về sự kém bền vững bao trùm lên cả người làm môi giới, chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Trừ một vài chủ đầu tư chuyên nghiệp, có những dự án quy mô và dài hơi, hầu hết các chủ đầu tư còn lại đều hoạt động nhỏ lẻ, thiếu tính chuyên nghiệp. Một số chủ đầu tư còn thổi phồng thông tin, tạo khan hàng giả, đẩy giá lên cao, gây tâm lý hoang mang cho người mua. Môi giới thì cũng lo chộp giật khách vì chỉ sợ ngày mai thị trường lại “đóng băng”, người mua có nhu cầu thực đang ít dần đi. Thị trường đã xuất hiện tình trạng đầu cơ lướt sóng khiến việc định giá bán và dự báo cung - cầu rất khó khăn”.

Những nỗ lực của Chính phủ đã giúp BĐS qua cơn “bĩ cực”, những mong sẽ đem lại sự ổn định lâu dài cho đời sống nhân dân và nền kinh tế. Song, nếu không có những giải pháp quyết liệt, kịp thời thì căn bệnh kinh niên của thị trường BĐS Việt Nam là “nóng - lạnh” bất thường, cung - cầu lệch nhau, bong bóng giá sẽ tiếp tục quay trở lại, làm tổn hại cả một nền kinh tế.

Chuyên gia kinh tế, Giám đốc Trường Đào tạo cán bộ BIDV CẤN VĂN LỰC

Điều đáng nói là hệ thống các định chế tài chính BĐS chưa được hoàn thiện, chính sách tín dụng BĐS không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư cũng như người dân. Nguồn vốn cho đầu tư BĐS chủ yếu từ ngân hàng và huy động của người dân có nhu cầu, dư nợ tín dụng BĐS trên tổng dư nợ của tổ chức tín dụng vẫn còn bị hạn chế do phải bảo đảm an toàn hệ thống, lãi suất thay đổi nhiều lần trong thời gian ngắn gây khó khăn cho doanh nghiệp. Theo tôi, cần thành lập quỹ tín thác BĐS đứng ra gom tiền nhà đầu tư, phát hành chứng chỉ đầu tư cho các nhà đầu tư, chứng chỉ này giống như cổ phiếu có thể mua đi bán lại nên thanh khoản cao và hằng năm nhận cổ tức. Hiện Singapore và Nhật Bản đang triển khai mô hình này và Việt Nam hoàn toàn có thể làm được. Đồng thời phải có cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở mua lại nợ BĐS của ngân hàng mà không ai mua. Malaysia cũng đang rất thành công với mô hình này, tạo tính thanh khoản cao.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ĐẶNG HÙNG VÕ

Thị trường BĐS 2015 tồn tại một số điểm đáng chú ý như: Phân khúc nhà ở cho thuê đã được điều chỉnh khung pháp luật trong Luật Nhà ở 2014 nhưng chưa mang lại hiệu quả phát triển thực tế, phân khúc chung cư còn nhiều bất cập, BĐS nghỉ dưỡng, du lịch tỏ ra nhiều tiềm năng nhưng chưa có nhiều sáng kiến đầu tư phù hợp. Chính vì vậy, vẫn cần có sự nỗ lực của cơ quan nhà nước để khắc phục các nhược điểm của thị trường BĐS điển hình là cần dùng nhiều thủ pháp để thực hiện các chính sách mở đã được luật hóa trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS nhằm tăng tính hấp dẫn của thị trường.