Dữ liệu của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý I, nguồn cung ra thị trường bất động sản (BĐS) đạt khoảng hơn 25.000 sản phẩm ở tất cả các phân khúc. Trong đó tại Hà Nội có 6 dự án, tại TP. Hồ Chí Minh có 5 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 50% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực Tây Nam Bộ, chiếm gần 40% tổng nguồn cung nhà ở cả nước. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chiếm lần lượt 29,9% và 30,3% tổng nguồn cung căn hộ chung cư trên cả nước.

Nguồn cung sơ cấp phân bổ không đồng đều hầu như chỉ tập trung vào giai đoạn kế tiếp của một vài dự án có quy mô lớn. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng vẫn thiếu nguồn cung mới từ các dự án phát triển. Đặc biệt, thị trường BĐS vẫn tiếp tục thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân.

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường trong quý đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, bằng 50% cùng kỳ năm 2022. Lượng tìm kiếm và mua bán căn hộ chung cư tăng mạnh kể từ đầu tháng 3 ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

VARS đánh giá, sức cầu thị trường vẫn cao nhưng lượng giao dịch thấp do nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm đầu tư và cao cấp không phù hợp với nhu cầu thực sự và khả năng chi trả của người dân.

Trong quý, có hơn 72% lượng giao dịch là sản phẩm căn hộ chung cư. Nhất là phân khúc để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh vẫn thu hút sự quan tâm của khách hàng. Một số dự án chung cư được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận tiện và chất lượng bàn giao đảm bảo, có tỷ lệ hấp thụ lên đến hơn 80%.

Đáng chú ý, các sản phẩm biệt thự, nhà phố, đất nền dự án ven đô ở nhiều địa phương gần như không có giao dịch. Nguyên nhân là do giá cao, niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp, cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch hay cho thuê trở nên rủi ro hơn.

Lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc đất nền chiếm 13%, chung cư hạng sang 28%, cao cấp 2%, trung cấp 16% và bình dân chiếm 41%. Giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn tiếp tục ghi nhận ở ngưỡng cao do các dự án mới mở bán chủ yếu là dự án cao cấp, trung bình 51 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 74 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh.

Theo VARS, trong quý I có một vài dự án tiêu biểu, trong đó ở TP. Hồ Chí Minh là 9X An Sương (huyện Hóc Môn) của Hưng Thịnh. Dự án có 799 căn hộ với mức giá bán bình quân là 46 triệu đồng/m2. Kết quả bán hàng trong quý đạt 400 căn. Tiếp theo là dự án Elysian (TP. Thủ Đức) của Gamuda Land. Dự án có 1.398 căn, mức giá 63 triệu đồng/m2. Kết quả bán hàng trong quý được 159 căn.

Tại Hà Nội là dự án Soho - Heritage Westlake (quận Tây Hồ) của Công ty CP Capitaland - Hiền Đức. Dự án có 200 căn officetel, mức giá 63 triệu đồng/m2. Kết quả, trong quý, 100% khách hàng đặt cọc giữ chỗ.

Sang quý II, VARS dự báo nguồn cung nhà ở sẽ được khơi thông nhưng số lượng không nhiều. Tuy nhiên, sẽ được cải thiện hơn so với quý I. Riêng phân khúc BĐS nhà ở dự kiến sẽ có khoảng 27.500 sản phẩm được chào bán trên thị trường.

Lực cầu nhà ở tiếp tục tăng trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng nhanh. Nhưng nhu cầu có thể giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao và giá nhà quá cao.

Về lượng giao dịch, cùng với độ ngấm của các chính sách, động thái tích cực từ việc giảm lãi suất của các ngân hàng cùng với niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư dần được khôi phục, quý II sẽ có chuyển biến tích cực. Dự kiến tỷ lệ hấp thụ riêng đối với phân khúc BĐS nhà ở đạt khoảng 15-18%.

Đẩy nhanh quá trình xử lý các dự án vướng mắc

Như nhiều chuyên gia nhận định rằng, năm 2023, một điểm nghẽn cần tạo đột phá để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế chính là thị trường BĐS. Bởi độ lan toả của ngành BĐS rất lớn, có quan hệ trực tiếp tới 40 ngành kinh tế và gián tiếp gần 100 ngành nghề.

Vai trò, vị trí của ngành BĐS quan trọng nên sự biến động của thị trường đã có ảnh hưởng đến toàn bộ hoạt động kinh tế - xã hội của đất nước. Nếu gỡ vướng được cho thị trường BĐS sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường vốn, phát triển các ngành công nghiệp liên quan và giải quyết được số lượng lớn việc làm.

Thật vậy, quý I, BĐS vẫn là nghành đứng thứ 2 trong thu hút FDI, với tổng vốn đầu tư gần 766 triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký. Điều này cho thấy, sức hút của ngành BĐS dù trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều biến động.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân nhận định, hiện một số quy định chồng chéo giữa các luật và vướng mắc pháp lý ảnh hưởng đến thị trường BĐS cơ bản vẫn chưa được tháo gỡ và giải quyết. Điều này đã làm cho nguồn cung trên thị trường không bảo đảm, việc không đảm bảo tính pháp lý gây rủi ro cho cả thị trường, các nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó là những khó khăn về dòng vốn, tín dụng… đã ảnh hưởng đến tâm lý trên thị trường BĐS, đại bộ phận các chủ thể tham gia thị trường đều chờ đợi, nghe ngóng các phản ứng chính sách và diễn biến thị trường.

Vì vậy, ông Cường kiến nghị kết thúc sớm việc thanh tra, xử lý với các dự án bị tạm dừng, khẩn trương triển khai đưa sản phẩm ra thị trường. Tập trung giải quyết nhiều vướng mắc pháp lý, từ Trung ương đến địa phương, với việc thành lập các ban xử lý ngay các vướng mắc. Đồng thời có giải pháp kiểm soát việc cho vay đầu cơ BĐS, cho phép chuyển trái phiếu doanh nghiệp thành trái phiếu chuyển đổi sản phẩm.

Trong khi đó, VARS dự báo, trong quý II, Chính phủ có thể sẽ ban hành nhiều văn bản luật nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho thị trường BĐS, điểm nghẽn chính sách có thể được tháo gỡ một phần. Các bộ ngành, địa phương tích cực, đồng loạt rà soát khó khăn, vướng mắc và đề xuất phương án tháo gỡ.

Nhóm các dự án đang vướng mắc ở giai đoạn cuối cùng thủ tục đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại. Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ góp phần thúc đẩy nhóm dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, để gói tín dụng này có thể phát huy được hiệu lực, rất cần giải quyết gốc rễ của vấn đề nằm ở pháp lý.

Các doanh nghiệp BĐS có tiềm lực tài chính yếu, tái cơ cấu nợ không hiệu quả, phát triển không bền vững… buộc phải rời khỏi thị trường. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp chỉ có thể diễn ra ở các doanh nghiệp có dự án khả thi. Trường hợp không khả thi sẽ tiềm ẩn khó khăn mới, nợ chồng nợ. Điều này rất nguy hiểm cho thị trường, rủi ro cho nhà đầu tư.

VARS cũng lưu ý, nếu cơ quan chức năng không ban hành được các văn bản luật và dưới luật thị trường BĐS sẽ kéo dài sự bất ổn.