Năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam hứng chịu hai cú sốc liên tiếp: Tắc nghẽn dòng tiền và thử thách niềm tin. Mặc dù một cuộc khủng hoảng toàn diện khó có thể xảy ra, năm 2023 được dự báo sẽ còn nhiều trở ngại trong bối cảnh bất ổn kinh tế toàn cầu kéo dài và biến động trong nước chưa thể giải quyết ngày một ngày hai. “Khi một cánh cửa đóng lại, một cánh cửa khác sẽ mở ra”, vậy hướng đi nào cho bất động sản Việt Nam trong giai đoạn sắp tới?

“Giảm tốc” để chuyển hướng bền vững

Theo Colliers Việt Nam, ba yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới tiếp tục cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản trọng điểm tại Châu Á - Thái Bình Dương đến ít nhất nửa đầu năm 2023. Các nhà đầu tư chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao. Việt Nam cũng không thể tránh được quỹ đạo chung. Giao dịch trầm lắng kéo dài từ giữa năm ngoái đến nay chưa có dấu hiệu dừng lại. Tuy vậy, từng phân khúc ghi nhận tác động khác nhau, khắc họa khuynh hướng khi thị trường đối diện với biến động.  

So với các nước láng giềng, Việt Nam có lợi thế về sự ổn định chính trị, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt, cấu trúc dân số vàng và tốc độ đô thị hóa nhanh. Môi trường cầu vượt cung hiện diện ở hầu hết các phân khúc bất động sản, đồng nghĩa dư địa còn rất lớn. Tuy nhiên, tiềm năng chưa đủ quyết định sự phát triển lành mạnh và bền vững nếu thị trường không được xây trên các nền tảng vững chắc. Trong hơn 30 năm qua, bất động sản Việt Nam trải qua vài chu kỳ tăng trưởng nóng, nhưng dường như kinh nghiệm điều hành, điều tiết chưa được phát huy tốt, khiến thị trường phát triển thiếu đồng bộ.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhận định: “Thị trường giảm tốc và vẫn còn đó những rủi ro, nhưng cũng mở ra cơ hội để chuyển đổi bền vững”. Theo đó, đây là thời điểm vàng để bất động sản tái định hướng, gắn liền với các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội như giải quyết vấn đề an cư, bất động sản cho sản xuất - kinh doanh. Một khi các nền tảng cung - cầu, giá cả - lãi suất và chính sách được củng cố, thị trường bất động sản sẽ được tạo đà cho tăng trưởng ổn định dài hạn và gia tăng sức chống chịu trước các cú sốc từ bên ngoài.

Cơ hội nào cho từng phân khúc?

Theo bà Cao Lê Tường Vân, Giám đốc Thị trường vốn và Dịch vụ đầu tư Colliers Việt Nam: “Trong điều kiện hiện nay, các bên tham thị trường đang tận dụng thời gian để đánh giá lại năng lực, cơ hội và rủi ro của danh mục tài sản. Nếu nắm bắt và đáp ứng được những xu thế mới, tôi tin rằng đây là thời điểm để thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ phát triển mới, bền vững và ổn định hơn”.

Cụ thể, các tài sản chất lượng cao có giá trị bền vững như văn phòng, công nghiệp và hậu cần (I&L) và nhà ở đa gia đình tại Châu Á - Thái Bình Dương sẽ dẫn đầu tăng trưởng trong năm 2023. Tương ứng, các loại hình tài sản thuộc ba phân khúc nêu trên cũng được kỳ vọng có những chuyển đổi rõ nét ở Việt Nam trong vài năm tới.

Là tài sản phòng thủ được đánh giá cao, bất động sản công nghiệp (nhà máy, kho bãi, hậu cần) được dự báo sôi động nhất tại thị trường Việt Nam năm nay. “Quỹ đất để phát triển công nghiệp ở Việt Nam không thiếu, nhưng việc tìm kiếm khu đất phù hợp cho nhà đầu tư cũng như quá trình thiết lập hoạt động lại là một câu chuyện khác”, ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao Dịch vụ Công nghiệp Colliers Việt Nam nêu vấn đề.

Một trong những lý do cầu vượt cung là nguồn cung đất cho thuê trong khu công nghiệp, khu chế xuất chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng đi kèm, thời hạn thuê. Kể cả khi đã có quy hoạch hay chủ trương đầu tư, nhiều dự án bị vướng ở thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng) làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí tuân thủ pháp lý. Ngoài ra, các doanh nghiệp sản xuất đến từ những thị trường phát triển ngày càng quan tâm hơn đến hệ sinh thái xung quanh khu công nghiệp và các tiêu chí về phát triển bền vững: Hạ tầng kỹ thuật, xử lý phát thải, khu dân cư, nhà ở cho công nhân và chuyên gia…

Ông Vũ Minh Chí cũng nhấn mạnh đến vấn đề cấp phép, chính sách ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác cũng được nhà đầu tư đặc biệt lưu tâm. “Trong bối cảnh cạnh tranh khu vực, các chiến dịch “trải thảm” đón nhà đầu tư cần đi vào giải pháp cụ thể, hành động thực tiễn từ địa phương, tạo điều kiện sẵn sàng để họ rót vốn nhanh và triển khai hiệu quả nhất có thể. Như vậy, giá thuê và các chi phí thiết lập ban đầu họ bỏ ra mới xứng đáng”, ông Chí phân tích thêm.

Phân khúc bất động sản văn phòng cũng ghi nhận khách thuê ngày càng có những yêu cầu “khó tính” hơn, cho thấy sự thay đổi trong chiến lược tổ chức nhân sự và nơi làm việc những năm gần đây. Mặc dù mô hình văn phòng truyền thống vẫn chiếm ưu thế tại Việt Nam, xu hướng làm việc linh hoạt ngày càng được chấp nhận rộng rãi. Điều này đặt ra yêu cầu tái thiết không gian làm việc theo hướng bền vững, linh hoạt mà vẫn đảm bảo gắn kết nội bộ.

Theo báo cáo Triển vọng Nhân sự 2023 của Universum, các công việc linh hoạt sẽ dẫn đầu thị trường tuyển dụng từ năm 2023 trở đi, tuy nhiên, mỗi doanh nghiệp có cách tiếp cận khác nhau tùy tính chất ngành nghề. Trên thế giới, nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng, thương mại điện tử, công nghệ thông tin, sản xuất, thiết bị y tế như VISA, Amazon, Intel, Atlassian, 3M, Medtronic… đã cho phép chia nhỏ thời gian biểu đến văn phòng, làm theo yêu cầu công việc hoặc để nhân viên tùy chọn.

Bà Nhung Vũ, Phó Giám đốc Dịch vụ văn phòng Colliers Việt Nam cho biết: “Tôi cho rằng tương lai làm việc từ xa hoàn toàn vẫn còn khá xa với thị trường Việt Nam nói chung, cân nhắc yếu tố văn hóa. Các công ty tại Việt Nam thực tế đang quan tâm nhiều hơn vào việc tối ưu không gian và chi phí vận hành văn phòng, đồng thời cân bằng yêu cầu về gắn kết nội bộ và duy trì văn hóa doanh nghiệp”.

Trước những nhu cầu mới đó, bà Nhung lưu ý các nhà phát triển và đơn vị tư vấn đánh giá lại, làm mới và đa dạng hóa các mặt bằng và dịch vụ cho thuê văn phòng để đáp ứng tốt hơn nữa yêu cầu của khách thuê.

Với thị trường bất động sản bán lẻ, bức tranh có nhiều nét tương phản. Một mặt, đánh giá tiềm năng thị trường bán lẻ Việt Nam còn dồi dào, các thương hiệu lớn tiếp tục đầu tư mở rộng quy mô. Aeon Mall Việt Nam khởi công Aeon Huế, sau đó nhận phê duyệt quy hoạch cho dự án Aeon Hoàng Mai - Hà Nội. Trong khi đó, Central Retail công bố đầu tư 25 - 30% trong tổng số 28 tỷ baht (gần 800 triệu USD) vào thị trường Việt Nam với 5 - 7 trung tâm thương mại mới sẽ đi vào vận hành năm 2024.

Gần đây nhất, ngân hàng UOB mua lại toàn bộ mảng ngân hàng bán lẻ của Citibank tại bốn thị trường ở Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam. Theo bà Đỗ Thị Xuân Trang , Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ Colliers Việt Nam): “Thực tế diện tích mặt bằng bán lẻ trên đầu người của Việt Nam còn khá thấp, giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới vì các chủ đầu tư nhân có lợi thế cầu vượt cung”. Tuy vậy, nhà đầu tư cũng hết sức cẩn trọng với dự án mới do lo ngại lạm phát, chi phí ngày càng tăng, các quỹ đất lớn và đầy đủ pháp lý còn hạn chế, chưa kể những yêu cầu khắt khe về mật độ dân cư và mức độ phát triển tại từng khu vực đó. Mặt khác, yêu cầu chuyển đổi mô hình bán lẻ kết hợp bán hàng đa kênh và tập trung vào trải nghiệm khách hàng ngày càng trở nên khẩn thiết. “Điều này đồng nghĩa việc quy hoạch, phát triển, thiết kế và vận hành mặt bằng bán lẻ cần phải điều chỉnh để bắt kịp sự thay đổi trong hành vi mua sắm của người tiêu dùng (chẳng hạn, trải nghiệm sản phẩm, dịch vụ trực tiếp và quyết định mua hàng qua các kênh thương mại điện tử, thanh toán trực tuyến, nhận hàng tại nhà hay tại điểm giao nhận…)”, bà Trang cho biết thêm.

Cuối cùng, loại hình chung cư, nhà phố (nhà ở đa gia đình) dẫn đầu mức độ quan tâm về bất động sản trong xã hội, nhưng nguồn cung và giá bán, cũng như thanh khoản dự kiến tiếp tục khó khăn đến ít nhất quý III/2023. Tâm lý thị trường nhìn chung sẽ theo hướng đòi hỏi tính minh bạch và tập trung vào các dự án định vị ở phân khúc tầm trung với giá hợp lý. Thị trường sẽ tăng trưởng mạnh hơn ở các khu vực có khu đô thị, khu dân cư mới gần khu công nghiệp. Loại hình nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội kỳ vọng nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ chủ đầu tư, góp phần giải tỏa áp lực nhà ở cho người thu nhập trung bình - thấp.

Xét ở góc độ đầu tư, ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Colliers Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản nhà ở duy trì sức hấp dẫn đối với dòng tiền đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam. Trong bối cảnh dòng vốn chưa khơi thông và tín dụng hạn chế trong nước, đây là thời điểm tốt để các quỹ hưu trí, quỹ vốn bảo hiểm hay các quỹ tài sản có chủ quyền từ Châu Âu, Bắc Mỹ và Châu Á - Thái Bình Dương tiếp cận các dự án bất động sản nhà ở tại Việt Nam - nơi thị phần vốn nghiêng về khối nội. “Dù vậy, nhà đầu tư nước ngoài đang thận trọng xem xét các yếu tố rủi ro về pháp lý, quy hoạch, cấp phép của dự án, cũng như lợi nhuận dự kiến trong dài hạn”, ông Việt Hoàng kết luận./.