Hội nghị Quốc tế Online (Webinar) do FIABCI Asia Pacific tổ chức tại Malaysia chiều 13/4 với chủ đề: "Tương lai của thị trường Bất động sản sau Covid-19 tại các nước ASEAN". Tham dự Hội nghị, ông Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch HĐQT CEO Group - Đại diện cho cho VNREA đã trình bày bài phát biểu về “Tương lai của Thị trường bất động sản Việt Nam sau Covid-19”.

Tòa soạn xin trích toàn văn bài phát biểu của ông Đoàn Văn Bình nhận định và đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam với những tiềm năng và khả năng phục hồi của thị trường sau dịch Covid-19:

Covid-19 tác động đến toàn bộ nền kinh tế Việt Nam

Đại dịch Covid-19 đột nhiên xuất hiện tại Trung Quốc, và hiện khiến toàn thế giới có 1.603.163 người mắc; 95.693 người tử vong; 329.492 người hồi phục.

Dịch bệnh đã và đang tác động tiêu cực đến kinh tế thế giới, trong đó có Việt Nam. Để phòng chống và ngăn chặn sự lây lan của bệnh dịch, nhiều quốc gia đang triển khai các biện pháp quyết liệt như đóng cửa biên giới, hạn chế đi lại, tạm dừng hoạt động kinh doanh các dịch vụ không thiết yếu... Theo đó, nhiều ngành kinh tế bị đình trệ và thiệt hại nặng nề, đặc biệt là các ngành đầu tư, tài chính, thương mại, xuất nhập khẩu, sản xuất công nghiệp, du lịch, giao thông vận tải…

Theo báo cáo tháng 3/2020, OECD đã hạ mức dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2020 từ mức 2,9% (tháng 11/2019) xuống còn 2,4%, mức thấp nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 - 2009. Viện Tài chính Quốc tế (IIF) tiếp tục điều chỉnh giảm dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu từ 0,4% xuống mức -1,5% (báo cáo ngày 23/3). Niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường tài chính quốc tế chịu ảnh hưởng nặng nề trong bối cảnh lo ngại suy thoái nói chung và hệ lụy của đại dịch Covid-19 nói riêng. Các thị trường chứng khoán toàn cầu trải qua những đợt sụt giảm mạnh. Nếu Covid-19 không sớm được khống chế, nó có thể gây ra suy thoái kinh tế toàn cầu 2020.

Tính đến sáng ngày 13/4/2020, Việt nam có 262 người mắc bệnh, 0 người chết và 144 người hồi phục.

Theo Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung Ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), đến hết quý I/2020, một số tác động đến kinh tế Việt Nam ít nhiều đã hiện hữu, do Việt Nam là nền kinh tế nhỏ, độ mở cao và xuất nhập khẩu phụ thuộc tương đối nhiều vào một số thị trường truyền thống như: Trung Quốc, Mỹ và châu Âu. Đối với tổng thể nền kinh tế, đại dịch Covid-19 đã và sẽ còn tác động tiêu cực đối với cả tổng cầu và tổng cung.

Về phía cầu, ngành du lịch, vận tải, bán lẻ (tiêu dùng cá nhân), xuất khẩu nông sản... chịu tác động trực tiếp và rõ nét do lượng khách quốc tế và nội địa, nhu cầu giao lưu, tiêu dùng, vui chơi giải trí sụt giảm mạnh. Về phía cung, hoạt động sản xuất trong nước gắn với chuỗi sản xuất, cung ứng từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản... đã suy giảm (ít nhất là trong ngắn hạn) do thiếu nguyên, nhiên vật liệu, lao động từ Trung Quốc và một số đối tác quan trọng.

Giống như nhiều nền kinh tế khác, Chính phủ Việt Nam đã ngày một lưu tâm hơn đến những diễn biến và hệ lụy nhanh, nghiêm trọng, phức tạp, và khó lường của đại dịch Covid-19. Trên cơ sở đó, Việt Nam đã có kế hoạch hành động hiệu quả ngay từ khi có thông tin dịch từ Trung Quốc và được toàn dân đồng lòng ủng hộ.

Ngày 31/3/2020, World Bank đã đánh giá GDP của Việt Nam vẫn thuộc hàng cao nhất thế giới và sẽ trở lại mức tăng trưởng 7% vào năm 2021 và những năm tiếp theo.

Thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ phục hồi sớm nhất

Là một thành phần quan trọng trong nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có rất nhiều điểm sáng và sẽ là ngành hứa hẹn phục hồi sớm nhất sau dịch, bởi:

Thứ nhất, với mục tiêu kép vừa phòng chống dịch hiệu quả, vừa đảm bảo ổn định, phát triển kinh tế - xã hội,  Chính phủ Việt Nam đã ban hành một loạt công cụ tài khóa, tiền tệ hỗ trợ cho người dân và các doanh nghiệp, đẩy mạnh đầu tư công để kích cầu, tạo việc làm, tăng sức mua.

Cụ thể là giảm, hoãn thời gian nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT...; Giảm lãi suất ngân hàng, giãn thời gian trả nợ, cơ cấu lại thời hạn nợ, miễn giảm lãi vay... Đặc biệt, Chính phủ Việt Nam thực hiện quyết liệt các giải pháp thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, có những tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Trong các quý cuối năm, tác động này có thể gia tăng khi các khoản giải ngân trong quý I phát huy tác động trễ và việc giải ngân vốn được thực hiện nhanh hơn. Việc tập trung giải ngân vốn đầu tư công được coi là một nhiệm vụ trọng tâm và có ý nghĩa quan trọng nhất để bù đắp phần thiếu hụt tăng trưởng do tác động của dịch Covid-19. Theo đó, xử lý các điểm nghẽn, nút thắt về đất đai, thủ tục hành chính, thể chế và phát huy trách nhiệm người đứng đầu để đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công, tháo gỡ khó khăn cho các dự án chậm giải ngân, đặc biệt là các dự án trọng điểm, quy mô lớn, có sức lan tỏa, nâng cao năng lực sản xuất của nền kinh tế.

Chính phủ Việt Nam đẩy mạnh đầu tư hạ tầng lớn như cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành... và hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản như sửa đổi Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...

Thứ hai,  kinh tế Việt Nam rất mở. Trong năm 2020, Việt Nam xếp hạng 105 trên thế giới về Chỉ số tự do kinh tế, tăng 23 bậc so với năm 2019. Trong nhóm các nước thu nhập trung bình thấp ở khu vực Đông Á, Đông Nam Á và Châu Đại Dương, Việt Nam nổi trội trong khu vực về “Kỹ năng tri thức toàn cầu” - xếp hạng 59, tăng 10 bậc so với năm 2019. Bên cạnh đó, Nghị viện Châu Âu đã chính thức bỏ phiếu phê chuẩn Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) và Hiệp định bảo hộ đầu tư Việt Nam - EU (EVIPA) vào ngày 12/2/2020. Vào cuối tháng 3/2020, Hội đồng châu Âu cũng đã thông qua EVFTA. Chính phủ cũng đang đẩy nhanh việc thực hiện các quy trình, thủ tục trong nước để hai Hiệp định này sớm được Quốc hội phê chuẩn.

EVFTA dự kiến sẽ giúp GDP của Việt Nam tăng thêm 4,6% và xuất khẩu sang EU tăng thêm 42,7% vào năm 2025. Trong khi đó, GDP của EU sẽ tăng thêm 29,5 tỷ USD và xuất khẩu sang Việt Nam tăng 29% vào năm 2035. Còn xuất khẩu của Việt Nam dự kiến có thể tăng thêm 20% trong 2 năm tới.

Trước đó, Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương ( CPTPP) đã có hiệu lực đối với Việt Nam từ ngày 14/1/2019…

Với 16 FTA đang mở ra một thị trường toàn cầu cho Việt Nam. Riêng EVFTA đã mở ra cơ hội lớn cho các doanh nghiệp Việt Nam thâm nhập vào thị trường đầy tiềm năng với hơn 500 triệu dân và tổng sản phẩm nội địa (GDP) khoảng 18 ngàn tỷ USD của EU. Điều này đặc biệt quan trọng khi EU là thị trường xuất khẩu lớn thứ 2 của Việt Nam với kim ngạch năm 2019 đạt 41,48 tỷ USD và nhập khẩu đạt 14,91 tỷ USD;

Thứ ba, Việt Nam vẫn còn không ít yếu tố hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam từ đầu năm tính đến ngày 20/3/2020 - bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài - đạt gần 8,6 tỷ USD. Trong đó, 758 dự án FDI được cấp phép mới với số vốn đăng ký đạt 5,5 tỷ USD; tăng 44,8% so với cùng kỳ năm 2019.

Theo đối tác đầu tư, trong số 87 quốc gia và vùng lãnh thổ có đầu tư tại Việt Nam, Singapore dẫn đầu với tổng vốn đầu tư 4,54 tỷ USD, chiếm 53,1% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam. Nhật Bản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 846,7 triệu USD, chiếm 9,9% tổng vốn đầu tư. Vị trí thứ ba thuộc về Trung Quốc với tổng vốn đầu tư đăng ký 815,6 triệu USD, chiếm 9,3% tổng vốn đầu tư.

Do đó, nhìn nhận một cách khách quan, Việt Nam vẫn còn không ít yếu tố hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Bởi các lý do: Cải cách môi trường đầu tư - kinh doanh vẫn được thúc đẩy một cách nhất quán ở Việt Nam; Thị trường Việt Nam vẫn có một mạng lưới các hiệp định thương mại tự do quan trọng; Nhà đầu tư đẩy nhanh quyết định dịch chuyển địa điểm đầu tư sang các nước Đông Nam Á (trong đó có Việt Nam), trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc còn phức tạp và việc tiếp tục phụ thuộc vào thị trường Trung Quốc kéo theo không ít rủi ro và hệ lụy; Nhà đầu tư muốn đến sớm để “chiếm chỗ” bởi năng lực hấp thụ vốn FDI của Việt Nam không phải là vô hạn.

Thứ tư, Việt Nam có dân số vàng. Việt Nam đang trong giai đoạn của cơ cấu dân số vàng và cũng là nước có tốc độ đô thị hóa thuộc top đầu thế giới, trở thành động lực phát triển của thị trường nhà ở, bất chấp tác động từ dịch Covid-19. Tốc độ tăng trưởng dân số mạnh tại các khu vực đô thị đã tạo ra nguồn cầu lớn cho các dự án nhà ở mới. Đồng thời quy mô trung bình của một hộ gia đình tại đô thị Việt Nam từ hai đến ba thế hệ ngày càng chia nhỏ hơn, phản ánh các yếu tố nền tảng về dân số và vĩ mô cho phát triển nhà ở.

Thứ năm, về thói quen tiết kiệm mua nhà của người Việt. Người Việt có thói quen tiết kiệm. Ảnh hưởng của COVID-19 là ngắn hạn, trong khi nhu cầu nhà ở, đầu tư là dài hạn nên sức mua thực tế vẫn tốt. Lượng cầu có khả năng thanh toán vẫn cao.

Việt Nam có khoảng 97 triệu dân, nhưng tính tất cả các loại giao dịch bất động sản chỉ khoảng 300.000 giao dịch/năm, chiếm 0,3% và khoảng 1 triệu người (khoảng 1% dân số) có nhu cầu giao dịch, tức là nghĩ đến chuyện mua bất động sản và có tiền thực hiện việc đó. 96 triệu dân còn lại thường không nghĩ đến việc giao dịch bất động sản bởi họ coi bất động sản là sản phẩm tiêu dùng. Chỉ 1% là đầu tư.

Thứ sáu, Việt Nam lọt “Top 10” nơi làm việc tốt nhất cho chuyên gia nước ngoài. Những nỗ lực và cách thức Việt Nam chống dịch vừa qua đã “ghi điểm” rất lớn trong mắt cộng đồng quốc tế, tiếp tục là minh chứng cho bình chọn Top 10 nơi làm việc tốt nhất cho chuyên gia nước ngoài hồi cuối năm 2019 của HSBC Expat; và cũng cho thấy Việt Nam là một trong những quốc gia an toàn nhất thế giới. Cùng với các chính sách ngày càng cởi mở hơn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam, thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ có những bước đột phá trong thời gian tới, khi dịch qua đi.

Thứ bảy, kiều hối và xu hướng hồi hương tránh dịch của kiều bào. Hiện Việt Nam có khoảng 5 triệu kiều bào và hàng trăm nghìn người Việt Nam đang định cư và lao động trên thế giới. Tổ chức Y tế thế giới (WHO) kêu gọi các nước tham khảo cách Việt Nam phòng chống dịch cũng cho thấy Việt nam đã được cộng đồng quốc tế ghi nhận. Nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát dịch tốt như hiện nay và vượt qua dịch bệnh sẽ là điểm sáng an toàn về dịch tễ lẫn kinh tế, chính trị thu hút kiều bào về nước đầu tư cũng như người nước ngoài đến sinh sống và làm việc.

Thứ tám, khả năng phục hồi nhanh của ngành du lịch sau đại dịch. Ngoài bất động sản nhà ở và bất động sản công nghiệp, thì du lịch và bất động sản du lịch cũng sẽ là ngành có khả năng phục hồi nhanh hơn các ngành nghề khác khi đại dịch kết thúc. Đầu tư vào bất động sản du lịch mang tầm nhìn dài hạn. Do đó, những khó khăn hay biến động thị trường trong ngắn hạn chính là những thử thách giúp sàng lọc, tìm kiếm nhà đầu tư thật sự có năng lực quản trị và tài chính vững vàng cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, vốn được đánh giá có nhiều tiềm năng và thu hút được sự quan tâm cả trong và ngoài nước.

Theo nghiên cứu của Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, thông thường, sau mỗi cuộc khủng hoảng, ngành du lịch luôn có sự phục hồi mạnh mẽ và sự phục hồi này thường diễn ra trong khoảng 6 tháng. Theo dữ liệu của STR, sau khi đại dịch SARS xảy ra vào năm 2003, công suất phòng khách sạn ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương đã phục hồi hoàn toàn trong vòng 2 đến 3 tháng sau khi WHO đưa ra thông báo đại dịch đã được kiểm soát.

Do đại dịch Covid-19 có quy mô lớn hơn và có tác động đáng kể hơn đến nền kinh tế thế giới, khách du lịch nội địa dự kiến sẽ trở lại trong khoảng thời gian ngắn, còn khách quốc tế sẽ phục hồi chậm nhưng ổn định. Đối với thị trường khách quốc tế, nhóm khách đầu tiên dự kiến sẽ quay trở lại là khách công vụ, đặc biệt là ở các thành phố lớn, tiếp theo là khách du lịch tự do và khách du lịch kết hợp tham dự hội nghị, sau cùng là khách du lịch theo nhóm.

Tỷ trọng khách nội địa chiếm phần lớn (82,5% năm 2019) cũng là thuận lợi cho du lịch Việt Nam.

Những xu hướng tương lai của bất động sản Việt Nam sau dịch Covid-19

Thứ nhất, Covid-19 tác động đến phương thức làm việc mới theo công nghệ số, online. Bất động sản Việt Nam cũng sẽ thích ứng theo xu thế này (bán hàng online, các dịch vụ online…).

Thứ hai, các sản phẩm bất động sản xanh, gần gũi với môi trường, có tính riêng tư như nhà ở riêng lẻ (biệt thự, liền kề, nhà phố thương mại, biệt thự nghỉ dưỡng, trang trại) sẽ có cơ hội lớn do khách hàng chú trọng đến an toàn vừa ở, vừa đầu tư sinh lợi, vừa có không gian giãn cách xã hội khi cần. 

Thứ ba, mặc dù Covid-19 làm đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu nhưng Covid-19 sẽ "sửa chữa" các đứt gãy này và hướng làn sóng chuyển dịch nhà máy sản xuất sang Việt Nam. Bất động sản công nghiệp, văn phòng của Việt Nam sẽ phát triển kéo theo nhu cầu bất động sản nhà ở và du lịch sớm hồi phục.

Thứ tư, do là điểm đến an toàn nên nhóm bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam sẽ được hưởng lợi và sẽ hồi phục nhanh chóng. Trước hết, dựa trên cầu nội địa và sau đó từ các nước Đông Bắc Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc.

Cuối cùng, với khát vọng vì một Việt Nam hùng cường, Chính phủ, người dân và cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam đã có nhiều cách làm chưa từng có trong lịch sử để chiến thắng Covid-19 và hồi phục kinh tế nhanh nhất. Vì thế, bất động sản Việt Nam sẽ được hưởng lợi và có một tương lai tươi sáng, đóng góp vào sự phát triển của bất động sản thế giới.