TS. Nguyễn Trí HiếuTS. Nguyễn Trí HiếuTS. Nguyễn Trí HiếuTS. Nguyễn Trí HiếuTS. Nguyễn Trí Hiếu

Phóng viên: Thị trường chứng khoán giảm sâu thời gian qua với việc các nhà đầu tư nước ngoài bán ròng. Ở chiều ngược lại, vốn ngoại vẫn đổ vào lĩnh vực bất động sản, dù nhiều ý kiến cảnh báo thị trường đã bão hoà. Ông nghĩ sao?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thị trường chứng khoán giảm mạnh bên cạnh nguyên nhân nhà đầu tư nước ngoài bán ròng, còn do sự điều chỉnh tất yếu khi mà các mã có giá trị vốn hoá lớn đang giảm về giá trị thật. Năm ngoái, Việt Nam là thị trường có tốc độ tăng trưởng hàng đầu thế giới, đẩy giá một số mã cổ phiếu chính đi quá xa so với giá trị thực. 'Downtrend' là tất yếu và tôi cho rằng VnIndex sẽ giao động quanh ngưỡng 900 điểm từ nay đến cuối năm. 

Về thị trường bất động sản, với dân số tăng và xu hướng đô thị hoá tiếp diễn, sự hấp dẫn của thị trường địa ốc Việt Nam là không phải bàn cãi. Quỹ đất ngày một thu hẹp, đặc biệt ở các thành phố lớn đẩy giá đất lên nhanh. Các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực lớn xem Việt Nam là một thị trường hấp dẫn, và dễ hiểu khi họ tiếp tục đầu tư mua đất, dự án hoặc thông qua các thương vụ M&A. 

Tuy nhiên, không như chứng khoán, dòng vốn ngoại chiếm một tỷ lệ thấp hơn trong cơ cấu thị trường bất động sản, khi mà các "tay chơi" chủ đạo vẫn là nhà đầu tư trong nước. Thực tế 1 năm trở lại đây, các giao dịch thứ cấp, mà nói thẳng ra là thực trạng đầu cơ đang đẩy giá đất lên rất nhanh, có những nơi hơn 100%. Đầu cơ về bản chất không xấu, nó giúp thị trường có được tính thanh khoản, tuy nhiên ở mức độ như của chúng ta hiện nay thì tôi cho rằng Việt Nam đang phải đối mặt với nguy cơ của một bong bóng bất động sản, với chu kỳ 10 năm như giai đoạn 2007-2010. 

Vậy thì không nên đầu tư bất động sản vào lúc này? 

Không hẳn là như vậy, ở trong bất kỳ hoàn cảnh nào đều có những cơ hội để nhà đầu tư kiếm lời. Tuỳ địa điểm, phân khúc bất động sản, thì nhà đầu tư có thể cân nhắc kỹ càng trong bối cảnh thị trường đã trở nên rủi ro hơn nhiều so với giai đoạn trước đây. 

Tôi muốn phân tích thêm về vấn đề nguồn lực, nếu nhà đầu tư có 500 triệu đồng hãy bỏ ngân hàng, không nên đầu tư bất động sản vì không có nhiều sự lựa chọn ở vùng giá này. Với dòng vốn từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, có thể xem xét đầu tư dưới dạng hợp tác để tăng khả năng lựa chọn sản phẩm. 

Đối với dòng tiền trên 1 tỷ đến 10 tỷ đồng, có thể cân nhắc đầu tư 30% tỷ trọng dòng vốn cho bất động sản, số còn lại nên rải đều vào các kênh đầu tư khác để tránh rủi ro. Trường hợp dòng tiền trên 10 tỷ đến vài chục tỷ có thể nâng tỷ trọng đầu tư bất động sản lên 50% nhưng nguồn tiền còn lại cũng nên san sẻ qua một số lĩnh vực khác. Còn nếu nhà đầu tư có số vốn 100 tỷ đồng trở lên, phương án hiệu quả nhất là thành lập một công ty bất động sản, tự tiến hành chuẩn bị quỹ đất, lo các thủ tục pháp lý, tạo ra sản phẩm và bán hàng.

Đại diện Bộ Tài chính vừa qua đã bỏ khả năng đánh thuế nhà có giá trị 700 triệu đồng trong dự thảo luật Thuế Tài sản. Diễn biến này sẽ tác động ra sao tới thị trường bất động sản? 

Nâng ngưỡng áp thuế sẽ tác động tích cực với thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là phân khúc giá rẻ, bình dân. Cụ thể ra sao còn tuỳ thuộc vào con số cuối cùng được quy định trong Luật.

Một số người tỏ ra lo ngại về quy định mới này, tuy nhiên tôi cho rằng áp thuế đối với tài sản nói chung và bất động sản nói riêng là điều rất cần thiết. Bởi chính sách thuế phải dựa trên sự công bằng, người giàu phải nộp thuế nhiều hơn người có thu nhập thấp hơn. Theo tôi, những tài sản có giá trị từ 1 tỷ đồng trở lên là tài sản có giá trị đáng kể và cần phải đánh thuế.

Tuy nhiên tôi chỉ đồng ý đánh thuế trên bất động sản kinh doanh hoặc bất động sản thứ hai. Còn đối với căn nhà đầu tiên dùng để ở thì chỉ nên đánh thuế đất theo thông lệ quốc tế. 

Nên định giá để tính thuế dựa trên cơ sở nào, thưa ông? 

Dự thảo Luật chưa nêu rõ sẽ định giá bất động sản tính thuế dựa trên cơ sở nào, là giá thị trường hay giá xây dựng? Theo tôi nên dùng hỗn hợp giá xây dựng và giá thị trường. Bởi giá trị trường thường lên xuống, biến động không ổn định, trong khi giá xây dựng có tính cố định hơn. Đối với bất động sản kinh doanh, còn có thêm một cách thức nữa là xác định thuế dựa vào dòng tiền của bất động sản đó.

Một vấn đề quan trọng nữa là xác định cơ quan có thẩm quyền định giá. Định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản là công việc khá phức tạp, bởi vậy, tổ chức có thẩm quyền định giá phải chuyên nghiệp, có uy tín và được quy định, tổ chức, quản lý chặt chẽ. 

Về vấn đề chọn suất thuế đồng mức 0,3-0,4% như Dự thảo Luật hay áp dụng phương thức áp thuế luỹ tiến, tôi cho rằng đánh thuế đồng mức là hợp lý và phù hợp thông lệ quốc tế, bởi thuế luỹ tiến chỉ nên được áp dụng với thuế thu nhập.