Theo lộ trình, tháng 1/2019, tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn trong bất động sản sẽ giảm từ 45% xuống còn 40%. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước nâng hệ số rủi ro các khoản vay bất động sản từ 150% lên 200%.

Với đặc điểm 70% vốn kinh doanh bất động sản dựa vào vốn vay ngân hàng, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc thắt chặt tín dụng được xem là trở ngại cho ngành. Nhiều công ty bất động sản niêm yết đã tự xoay xở để chủ động nguồn vốn.

Tập trung huy động vốn

Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) là một điển hình. Theo thông tin mới nhất thì NLG đang thúc đẩy huy động vốn bằng cả phát hành cổ phiếu lẫn trái phiếu. NLG tính chào bán 40 triệu cổ phiếu với giá khởi điểm 6.500đ/CP.

Nếu thành công, NLG sẽ huy động được khoảng 1.060 tỷ đồng. Bên cạnh đó, NLG cũng đã công bố kế hoạch huy động 660 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu không chuyển đổi. Thời hạn Nam Long dự định gọi vốn là trong quý II hoặc quý III năm nay.

Không riêng Nam Long, Novaland cũng đã và đang triển khai những đợt huy động vốn. Đó là đợt huy động 310 triệu USD qua kênh phát hành cổ phiếu và trái phiếu chuyển đổi trên thế giới. Global Capital từng đánh giá, sau 6 năm Việt Nam mới có lại giao dịch trái phiếu chuyển đổi quốc tế. Đối với Novaland, đây là bước tiến lớn trong việc chuẩn hóa theo các tiêu chuẩn quốc tế và đa dạng hóa nhà đầu tư.

Novaland cũng chứng minh khả năng đa dạng và linh hoạt tài chính khi thuyết phục Credit Suisse AG Chi nhánh Singapore đồng ý nhận 33,46 triệu cổ phần phát hành riêng lẻ để hoán đổi khoản vay 60 triệu USD. Giữa tháng 5 vừa qua, bất chấp thị trường chứng khoán trồi sụt, Novaland vẫn huy động thành công 3.403,9 tỷ đồng từ phát hành 52,5 triệu cổ phiếu NLG cho 2 nhà đầu tư trong nước.

Vingroup cũng đã được cổ đông đồng thuận phương án chào bán cổ phần riêng lẻ cho nhà đầu tư ngay trong năm nay. Khối lượng chào bán chính xác sẽ do hội đồng quản trị quyết định nhưng mục tiêu huy động tối đa 20.000 tỷ đồng. Năm nay và những năm sau, Vingroup cần huy động nguồn lực tài chính lớn vì có nhiều dự án để triển khai, không chỉ trong lĩnh vực bất động sản, du lịch - giải trí mà còn các mảng như nông nghiệp, hạ tầng, trường học, y tế, công nghiệp (xe), điện thoại.

Các công ty nhỏ hơn, như Thủ Đức House (TDH) cũng vừa huy động 247 tỷ đồng từ phát hành 19,76  triệu cổ phiếu. Nguồn tiền này đã được TDH giải ngân vào 5 dự án.

Tập đoàn Hà Đô (HDG) dự tính tăng vốn bằng cách phát hành 18,9 triệu cổ phần. Trong đó 11,39 triệu cổ phiếu tương đương 113,9 tỷ đồng lấy từ nguồn vốn chủ sở hữu, còn lại 7,59 triệu cổ phiếu chào bán cho cổ đông hiện hữu, ước thu về 75,9 tỷ đồng. Nguồn tiền sẽ dùng bổ sung vốn lưu động.

Khả thi tới đâu?

Công ty CP Chứng khoán FPT (FPTS) cho rằng, NLG có thể gọi vốn khả thi. Vì trước đó không lâu, Nam Long đã thuyết phục được cổ đông mua 31,4 triệu cổ phiếu NLG với giá 18.000đ/CP. Mặc dù cổ phiếu NLG đã giảm nhẹ trong xu hướng giảm chung của thị trường nhưng tính ra, thị giá cổ phiếu NLG vẫn đang cao hơn mức giá mà NLG định chào bán.

Đặc biệt, khi nhìn về triển vọng của NLG, nhà đầu tư có cơ sở để yên tâm. NLG hiện là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam, với quỹ đất lớn, nhiều dự án (12 dự án), tập trung vào phân khúc giá thấp và dễ sở hữu (bình dân, trung cấp)...

Đáng chú ý, 3 dự án quan trọng nhất hiện nay của Nam Long hứa hẹn tạo kinh doanh tăng trưởng cho NLG trong tương lai gần gồm Mizuki, Akari City và Waterpoint liên doanh với đối tác Nhật. Về kinh doanh, những năm 2014 - 2017, Nam Long duy trì được đà tăng trưởng kép về doanh thu là hơn 39%/năm, lợi nhuận ròng trên 73%/năm.

Standard Chartered Việt Nam sẽ tham gia ở vai trò đại lý thu xếp phát hành trái phiếu của Nam Long. Đợt phát hành trái phiếu này còn có GuarantCo là đơn vị bảo lãnh. Đây là công ty dịch vụ bảo lãnh trực thuộc Tập đoàn Phát triển hạ tầng tư nhân (Private Infrastructure Development Group - PIDG), là tổ chức tài chính quốc tế, với sự đóng góp của nhiều nhà tài trợ đến từ 7 quốc gia và Nhóm Ngân hàng Thế giới.

GuarantCo được Moodys xếp hạng A1 và chưa từng tham gia bảo lãnh trái phiếu cho doanh nghiệp nào tại Việt Nam. Với sự bảo lãnh của GuarantCo, sự giúp sức của Standard Chartered Việt Nam, việc phát hành trái phiếu của Nam Long được dự báo sẽ hoàn tất trong thời gian ngắn.

Nam Long huy động vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu chủ yếu cho mục đích mở rộng quỹ đất. Lâu nay, nguồn quỹ đất dồi dào, hơn 355ha của Nam Long được xem là lợi thế để phát triển nhiều dự án, trên nhiều phân khúc với giá cạnh tranh. Dự án mới nhất của Nam Long là Waterpoint, nhờ đầu tư quỹ đất từ hàng chục năm trước mà nay giá vốn trên mỗi mét vuông chỉ bằng 1/9 - 1/10 so với giá đất quanh khu vực.

Quỹ đất rẻ đã là lợi thế đặc biệt đối với Nam Long. Hiện Công ty vẫn tiếp tục tìm kiếm nguồn đất, bằng chứng là từ nguồn vốn 566 tỷ đồng huy động từ đợt chào bán 31,4 triệu cổ phiếu NLG vừa qua đã được Công ty sử dụng vào việc đền bù trực tiếp hoặc mua góp vốn, tăng góp vốn ở các công ty con để sở hữu hơn 37.500m2 đất ở Linh Tây, Linh Trung, Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.

Tương tự, Novaland huy động vốn cho phát triển quỹ đất và triển khai các dự án. 3 năm qua, nhờ M&A với các công ty cùng ngành mà quỹ đất của Novaland liên tục mở rộng, lên tới 7,1 triệu m2 cuối năm 2017. Trong đó, quỹ đất ở TP. Hồ Chí Minh chiếm tới 6,2 triệu m2, chủ yếu ở khu Đông (quận 2, quận 9).

Novaland cho biết sẽ dành 80% nguồn lực đầu tư vào bất động sản nơi đây. Sắp tới Novaland vẫn tiếp tục M&A các đơn vị có đất ở vị trí đắt địa và pháp lý hoàn chỉnh cũng như dấn sâu vào bất động sản nghỉ dưỡng. Mục tiêu của Novaland là đạt tới doanh thu 2 tỷ USD vào năm 2019 - 2020.

Với những lợi thế và vị trí đã xác lập, bất chấp những diễn biến thất thường trên thị trường chứng khoán, Nam Long, Novaland đều huy động vốn thành công. Thành công của các đợt gọi vốn này cho thấy, nếu là doanh nghiệp bất động sản có uy tín, minh bạch thông tin, kỹ lưỡng trong chuẩn bị phương thức gọi vốn với sự giúp sức của những đơn vị tư vấn thì gọi vốn qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu sẽ thuận lợi.

Nhưng nếu doanh nghiệp không đủ khả năng hoặc không chọn cách thức này cũng có thể gia tăng nguồn lực tài chính nhờ chuyển nhượng bớt một phần tài sản. Đơn cử, Khang Điền đã chuyển nhượng toàn bộ 51% vốn điều lệ ở Công ty Đầu tư kinh doanh bất động sản Đạt An (tên cũ là Đông Phú) với tổng giá trị 214,2 tỷ đồng.

Các công ty bất động sản cũng có thể liên kết, hợp tác với đối tác để cùng đầu tư dự án, như Nam Long, BGR, Novaland, Phát Đạt đã bắt tay với các đối tác đến từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Hong Kong. Cách thức này vừa giúp doanh nghiệp giảm áp lực đầu tư vừa tăng tính chuyên nghiệp, hiệu quả trong xây dựng, quản lý, kinh doanh bất động sản. Phương thức huy động vốn ứng trước từ khách hàng vẫn rất quan trọng, như Nam Long, trong cơ cấu vốn năm 2017, đến 17% tổng nguồn vốn là từ người mua trả tiền trước.