Bong bóng có thể nổ ra vào cuối năm

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu dự báo,có thể sẽ có khủng hoảng nếu giá bất động sản ở bất cứ vùng nào, phân khúc nào trong 1 năm tăng lên 100%. “Nếu nó tăng lên 5-10% thì bình thường, 10% là cao, từ 20-50% là rất cao, từ 50-75% là quá cao và đến 100% là dấu hiệu đi vào bong bóng bất động sản. Lúc này, cầu có giới hạn mà nguồn cung quá nhiều, giá sẽ tăng cho đến thời điểm nào đó cầu ngừng lại và cung thì cứ tăng lên, lúc đó bong bóng nổ ra”, ông Hiếu nhận định.

Cũng theo ông Hiếu, thị trường nào cũng sẽ xảy ra khủng hoảng vì cung cầu không cân bằng vĩnh viễn.

Có nhiều ý kiến cho rằng chu kỳ 10 năm sẽ có cuộc khủng hoảng lớn. Mặc dù không khẳng định liệu đây có phải sẽ là cuộc khủng hoảng lớn hay không, nhưng TS. Hiếu nhận định, năm tới nếu không giải quyết được vấn đề bất động sản một cách ráo riết, vấn đề tín dụng thì khả năng bong bóng bất động sản sẽ nổ ra.

“Khi nói về bất động sản, tín dụng là yếu tố quan trọng nhất. Tổng dư nợ của nền kinh tế là 6,8 triệu tỉ đồng. Theo phân loại của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản là 7,5%, cho cả nền kinh tế ước tính 20% trên tổng dự nợ. Đây là con số rất lớn, bởi ở Mỹ chỉ có 8 - 10%. Trong thời gian qua, các nhân hàng cho vay bất động sản, chứng khoán rất nhiều, và đây là 2 khoản vay có rủi ro rất lớn cho nền kinh tế”, ông Hiếu cho biết.

Theo TS Hiếu, chúng ta chỉ có thể phân loại tín dụng cho vay bất động sản khi ngân hàng cho vay và mục đích của người đi vay là sinh lời trên bất động sản đó. Nhưng có nhiều ngân hàng phân loại khoản vay mà người vay mua nhà và thế chấp chính căn nhà đó sang loại vay tiêu dùng. Vì mua nhà nhưng không cho thuê, không bán đi, không sinh lời và tự lấy các khoản tiền khác để trả lãi cho ngân hàng, phân loại thành tín dụng tiêu dùng để tránh hệ số rủi ro thay vì 200%, cho tín dụng tiêu dùng 100%.

“Chính vì thế, con số thống kê cho vay bất động sản ở Việt Nam là 7,5-8% là không đúng. Nếu chúng ta cộng cả những khoản cho vay mua, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời mà để sinh sống nhưng thực chất đó là kiếm lời, mang nó trở lại tín dụng bất động sản thì tỷ lệ không dưới 20%”, ông Hiếu nhận định.

Về chính sách tiền tệ, hiện tại NHNN và cơ quan quản lý có chính sách quản lý tiền tệ rất linh hoạt. Một mặt NHNN đang thể hiện sự nới lỏng, hạ lãi suất xuống, khuyến khích cho vay. Nhưng mặt khác lại thắt chặt, hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%. Tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong đó có cho vay bất động sản kéo từ 60% xuống 45% và đến cuối năm nay, đầu năm tới còn 40%. Tuy nhiên, theo ông Hiếu, hiện chưa thấy được định hướng lâu dài của chính sách tiền tệ liên quan đến bất động sản.

Về giải pháp, ông Hiếu cho rằng thị trường bất động sản cũng không thể đạt được sự cân bằng và ổn định trên cơ sở cung cầu của thị trường nếu luật pháp tiếp tục khẳng định đất đai là công hữu, người dân và các thành phần kinh tế không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất.

Thận trọng, nhưng đừng quá hốt hoảng bởi bong bóng

Ở một khía cạnh khác, TS. Võ Trí Thành lại có góc nhìn lạc quan hơn. Theo ông Thành, muốn biết thị trường bất động sản nguy cơ đến mức nào cần nhìn vào nhiều chỉ số.

Đầu tiên là mức độ thanh khoản hiện nay vẫn tương đối tốt. Báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, thanh khoản tốt nhất ở TP.HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân.Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.

Thứ hai là giá. Đây sẽ là một vấn đề rất lớn nếu giá tăng và giảm quá 30%. Nhìn vào thị trường trong thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%.

Dấu hiệu thứ 3 là giao dịch, sơ cấp hay thứ cấp cũng là yếu tố rất quan trọng.Khi mà các nhà đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 40%, thì thị trường có tính đầu cơ quá mạnh.Có những giai đoạn, ở một số phân khúc đất nền tại TP.HCM và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ này rất rõ nét.Nhưng bây giờ thị trường đã chững lại.

“Nhìn vào những tín hiệu đó trên thị trường để thấy rằng, chúng ta có những mối lo ngại và rất cần thận trong nhưng không nên quá hốt hoảng”, ông Thành nêu ý kiến.

Dù vậy, ông Thành không phủ nhận, hiện có nhiều chính sách đang tác động đến thị trường bất động sản. Đầu tiên là tầm nhìn về quy hoạch, vốn đang cho thấy tính bất định khá cao.Việc giải quyết những tồn đọng về quá khứ rất phức tạp, câu chuyện Thủ Thiêm là một ví dụ.

Vấn đề lớn thứ hai là phân lô bán nền, trong đó có nhiều dự án lớn. Việc phân lô bán như hiện nay rất khó để hình thành các đô thị xanh, sạch đẹp với các dịch vụ công cộng, công ích tốt nhưng lại gây nên áp lực rất lớn lên hạ tầng.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang phát triển rất nhanh, nhanh hơn các biện pháp chúng ta có thể ứng xử rất nhiều, ví dụ như loại hình condotel đang bùng nổ rất nhanh, trong khi khung pháp lý cho loại hình bất động sản này hiện vẫn chưa có.

Ngoài ra, theo ông Thành, thị trường cũng đã phát triển rất mạnh nhưng vẫn còn khuyết rất lớn ở mảng dịch vụ, nên chính sách đào tạo, thay đổi chính sách về dịch vụ là điều cốt yếu, ông Thành nói thêm.

Mặc dù không đưa ra dự báo có hay không khả năng xảy ra bong bóng bất động sản vào cuối năm, nhưng bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, có 3 rủi ro rất lớn cho dù là nhà đầu tư hay người đi mua cũng cần phải xem xét.

Thứ nhất là việc tăng giá đất dự án, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư cũng như nhiệt huyết của nhà đầu tư thể chế khi muốn bước vào thị trường. Tại một số khu vực, giá đất tăng100% so với năm trước. Trong khi đó,quỹ đất tại khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm không còn nhiều, hầu hết đã có chủ. Do đó, những nhà đầu tư mới phải chấp nhận giá cao hoặc phải ra ngoài trung tâm thành phố nếu muốn tham gia vào thị trường.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, đại diện cấp cao CBRE Việt Nam cảnh báo lợi nhuận cho thuê vẫn trên đà giảm sút tại các khu vực. “Nếu nhà đầu tư mua để cho thuê kiếm dòng tiền hàng tháng, hàng năm, hàng quý cần lưu ý, tại 1 số khu vực, khi dự án chào bán cách đây 2 năm quảng cáo tỷ suất lợi nhuận cho thuê có thể lên đến 7 – 8% nhưng thực tế ghi nhận tối đa ở bất kỳ khu vực nào may mắn nhất cũng chỉ được 6  -6,5%”, bà Dung cho biết.

Theo bà Dung, lý do là bởi thị trường có quá nhiều nguồn cạnh tranh. “Trong 2 năm vừa rồi có 40.000 căn hộ được chào bán tại TP.HCM và cũng từng đó được đưa vào thị trường trong năm 2018, 40% được đưa ra để cho thuê, trong khi đó số người thuê trên thị trường không có nhiều, số người thuê nước ngoài không tăng lên”, bà Dung dẫn chứng.

Rủi ro thứ ba được bà Dung cảnh báo chính là việc chậm tiến độ xây dựng. Nhiều người mua đất nền, căn hộ, nhà phố biệt thự, kỳ vọng việc cơ sở hạ tầng, giao thông công cộng ngày càng hoàn thiện sẽ là yếu tố đẩy giá bán tăng lên. “Tuy nhiên, qua nhiều công trình xây dựng, chúng tôi nhận thấy rằng không có công trình nào đúng tiến độ, công trình nào may mắn nhất thì chỉ quá tiến độ 3 – 4 năm Do đó khi tính toán bài toán đầu tư, nhà đầu tư nên cộng thêm 3- 4 năm so với quy hoạch hay kế hoạch mà chủ công trình đưa ra”, bà Dung khuyến cáo.