Như VnBusiness đã đưa tin, trên thị trường bất động sản thời gian qua đã có hàng loạt vụ lừa đảo phân lô bán nền bị phanh phui như vụ Công ty Angel Lina "vẽ" 9 dự án ma; Hoàng Kim Land bán dự án đất nền không có thật; Hưng Thịnh Phát bán hàng chục dự án "ma"…

Thậm chí, tại một số địa phương đang "nóng" vấn đề quy hoạch như Phú Quốc, Vân Đồn, Khánh Hoà, Đồng Nai… tình trạng phân lô bán nền diễn ra ồ ạt còn tạo hệ lụy xấu cho thị trường, đến mức cơ quan quản lý phải ra chính sách cấm rồi lại "gỡ".

Nhiều hệ lụy xấu

Một ví dụ khác, ngay đầu năm 2021 này, trước tình trạng phân lô bán nền tràn lan ở tỉnh Bắc Ninh, UBND tỉnh này đã yêu cầu các sở ngành vào cuộc kiểm tra trình tự, thủ tục thực hiện đấu giá, xác định giá khởi điểm để đấu giá, quyền sử dụng đất. Đặc biệt là việc huy động vốn, góp vốn, đặt cọc, kinh doanh hạ tầng, hoạt động kinh doanh bất động sản, việc đăng tin, quảng cáo, rao bán… tại 6 dự án.

Cụ thể: Dự án Khu nhà ở tại thôn Đông Yên, xã Đông Phong và dự án Khu nhà ở thôn Trung Lạc, xã Dũng Liệt, huyện Yên Phong; Dự án Khu nhà ở tại thôn Ngọc Khám, xã Gia Đông, huyện Thuận Thành; Dự án xây dựng Khu nhà ở xã Việt Đoàn, huyện Tiên Du; Dự án Khu nhà ở thôn Do Nha, xã Phương Liễu và dự án xây dựng Khu nhà ở thôn Phương Cầu, xã Phương Liễu, huyện Quế Võ...

Theo một số chuyên gia bất động sản, việc ngăn ngừa tình trạng phân lô bán nền một cách ồ ạt để tránh tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất là điều cần thiết. Tuy nhiên, những vụ việc "lùm xùm" liên quan đến phân lô bán nền thời gian qua như "sốt đất ảo" hay xuất hiện hàng loạt "dự án ma" có nguyên nhân cốt lõi do buông lỏng quản lý, hay chính là trách nhiệm "quản" của chính quyền địa phương.

Thực tế cho thấy, việc phân lô bán nền hiện nay chia ra 3 nhóm. Thứ nhất là nhóm dự án đúng quy định pháp luật, Nhà nước không nên cấm. Thứ hai là nhóm do người dân phân lô tách thửa từ đất của gia đình để bán bớt một phần cũng không được cấm, vì đó là quyền của người sử dụng đất. Thứ ba là nhóm phân lô bán nền trái pháp luật - đây mới là nhóm tạo nên bức xúc của dư luận và người dân trong thời gian qua.

Bổ sung các quy định để kiểm soát

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong các năm qua, hoạt động huy động vốn tại một số dự án “phân lô bán nền hình thành trong tương lai” thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ... thậm chí có trường hợp bên huy động vốn chỉ lập phiếu thu “đặt cọc” giữ chỗ, hoặc biên bản “đặt cọc” có xác nhận của thừa phát lại.

Ông Châu cho rằng, do sự thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật đã dẫn đến việc chủ đầu tư nhận tiền “đặt cọc” quá nhiều, thậm chí có trường hợp nhận đến hơn 90% giá trị nền đất, gây ra rủi ro và thiệt hại cho khách hàng, dẫn đến phát sinh lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường bất động sản trong thời gian qua.

"Dấu hiệu lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng đang là vấn nạn, rất bức xúc cần được bổ sung các quy định để kiểm soát, quản lý chặt chẽ", ông Châu nói.

Trong khi, Bộ Luật Dân sự không quy định giới hạn của giá trị “đặt cọc” do hai bên thỏa thuận, cũng không quy định việc “đặt cọc” phải tuân thủ theo quy định của pháp luật liên quan, như việc “đặt cọc” mua bán bất động sản (nhà, nền nhà…) hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cùng với đó, chế định thừa phát lại chưa được luật hoá, mới chỉ thực hiện thí điểm, nhưng đã bộc lộ một số sơ hở, bất cập, thể hiện trong việc lập vi bằng thừa phát lại đối với hành vi giao nhận tiền đặt cọc trong giao dịch phân lô bán nền, gây nhầm lẫn cho khách hàng.

Do vậy, lãnh đạo HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét hướng dẫn về huy động vốn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền khi xem xét sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP... Đồng thời, xem xét sửa đổi đồng bộ các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và chế định về thừa phát lại.