Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) vừa có văn bản số 70 ngày 23/7 gửi Bộ Xây dựng về việc góp ý Dự thảo Thông tư về phát triển, quản lý nhà ở.

Hiệp hội đề cập, trong các năm qua, hoạt động huy động vốn tại một số dự án “phân lô bán nền hình thành trong tương lai” thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, thậm chí có trường hợp bên huy động vốn chỉ lập phiếu thu đặt cọc giữ chỗ, hoặc biên bản đặt cọc có xác nhận của thừa phát lại, có dấu hiệu lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng đang là vấn nạn, rất bức xúc cần được bổ sung các quy định để kiểm soát, quản lý chặt chẽ.

Trong khi đó, Bộ Luật Dân sự không quy định giới hạn của giá trị đặt cọc do hai bên thỏa thuận, cũng không quy định việc đặt cọc phải tuân thủ theo quy định của pháp luật liên quan, như việc đặt cọc mua bán bất động sản (nhà, nền nhà…) hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. 

Chế định thừa phát lại chưa được luật hoá, mới chỉ thực hiện thí điểm, nhưng đã bộc lộ một số sơ hở, bất cập, thể hiện trong việc lập vi bằng thừa phát lại đối với hành vi giao nhận tiền đặt cọc trong giao dịch phân lô bán nền, gây nhầm lẫn cho khách hàng.

Do sự thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật đã dẫn đến việc chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc quá nhiều, thậm chí có trường hợp nhận đến hơn 90% giá trị nền nhà, gây ra rủi ro và thiệt hại cho khách hàng và dẫn đến phát sinh lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Do vậy, HOREA đề nghị xem xét hướng dẫn về huy động vốn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền khi xem xét sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 76/2015/NĐ-CP, đồng thời xem xét sửa đổi đồng bộ các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và chế định về thừa phát lại.

Bên cạnh đó, hiệp hội cũng đề cập một số vấn đề phát sinh từ thực tiễn cần được xem xét giải quyết.

Đó là trường hợp khu nhà chung cư 50 căn hộ tại phường 5, quận 3, TP.HCM đã được bán hoá giá nhà trước đây. Tất cả 50 chủ sở hữu nhà chung cư này đã thống nhất bán lại cho Công ty P. nhưng các chủ sở hữu nhà chung cư trước đây chưa thực hiện trách nhiệm mua lại phần công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước (hành lang, cầu thang, sàn mái), hoặc phần diện tích đất trong khuôn viên ngoài ranh khối đế xây dựng toà nhà thuộc Nhà nước quản lý, theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP rồi mới bán các căn hộ cho Công ty P. 

Công ty P. đang trình dự án đầu tư công trình phức hợp nhà ở cao tầng và đã phá dỡ toà nhà cũ (hiện trạng là đất trống), nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.  

Trường hợp khác là khu chung cư Nguyễn Kim, quận 10 đã được Tổng Công ty R. phá dỡ và đã đầu tư xây dụng mới các toà nhà chung cư để tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư và bán một số căn hộ ra thị trường để thu hồi vốn đầu tư. Dự án này được thực hiện trong giai đoạn áp dụng Luật Xây dựng 2003, 2014 và Luật Nhà ở 2005, 2014.

HOREA nêu, trước đây, Nghị định 101/2015/NĐ-CP không quy định chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước đối với phần diện tích nhà sử dụng chung và phần diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở, nên có áp dụng hồi tố đối với trường hợp này không?

Về việc tính giá trị phần diện tích xây dựng sử dụng chung trong nhà chung cư (hành lang, cầu thang, sàn mái) trong trường hợp nhà chung cư đã bị phá dỡ, thì cần có quy định về đánh giá chất lượng còn lại (tỷ lệ %) để các địa phương thống nhất thực hiện. 

Hiệp hội đề nghị không hồi tố đối với các dự án xây dựng lại mới nhà chung cư có nguồn gốc do hoá giá nhà đã thực hiện theo các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 101/2015/NĐ-CP.

Đối với các dự án xây dựng lại nhà chung cư chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Hiệp hội đề nghị bổ sung vào “dự thảo Thông tư” quy định “chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước” đối với phần diện tích nhà sử dụng chung và phần diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở theo quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP.

Đối với các nhà chung cư đã bị phá dỡ, thì đề nghị quy định về đánh giá chất lượng còn lại ở mức 45-50% để tính giá trị bằng tiền phần diện tích nhà sử dụng chung và phần diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở mà chủ đầu tư phải thanh toán cho Nhà nước.