Phóng viên: Thưa ông, từng là nhà quản lý đồng thời là chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, câu chuyện quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp nhà nước (DNNN) trước và sau cổ phần hóa với ông vốn không xa lạ. Ông có suy nghĩ gì khi theo dõi câu chuyện này?

GS., TS. Đặng Hùng Võ: Câu chuyện này đặt ra từ lâu chứ không mới. Ở đây, có 2 vướng mắc lớn.

Một là, các DNNN ngày xưa được giao đất không thu tiền, về nguyên tắc, họ phải chuyển sang thuê đất. Hiện nay, đất đó được coi như thế nào, là đất thuê hay đất giao? Thực tế, những DNNN từ thời bao cấp đang tồn tại được giao đất rất nhiều, đến nay biến hóa đủ thứ, kể cả chuyển nhượng cho tư nhân, cho thuê dài hạn và chúng ta vẫn lúng túng trong xử lý những đất này.

Hai là, hiện nay, pháp luật quy định, đất được Nhà nước giao có thu tiền hoặc Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần đều phải tính giá trị. Thế nhưng, tính giá trị như thế nào thì câu chuyện khuất tất nằm ở định giá. Trong khi hiện nay, kỹ thuật định giá, quy định pháp luật về định giá còn lỏng lẻo. Chính vì vậy, trục lợi từ quá trình cổ phần hóa đang diễn ra dưới dạng này hay dạng khác có liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất. 

Mặt khác, chúng ta phải xem lại quy định pháp luật để điều chỉnh cho phù hợp. Đất thuê trả tiền một lần không tính vào giá trị DN nhưng vẫn được thuê bình thường. Thuê trả tiền hằng năm vẫn được sử dụng đất nhưng không cấu thành giá trị tài sản. Nhiều tư nhân tận dụng quá trình cổ phần hóa để chiếm giữ quyền thuê đất, thậm chí, chỉ cần chiếm tỷ lệ vốn DN trên 50% là họ có quyền điều hành và sử dụng đất được thuê trả tiền hằng năm theo ý mình. Bởi vậy, nhiều DN tư nhân đưa ra cách thức tiếp cận là đi “săn đất”. Điều này đã diễn ra tại Hãng Phim truyện Hà Nội I và nhiều trường hợp.

Ông vừa đề cập đến sự khuất tất trong định giá đất. Xin ông chia sẻ cụ thể hơn về vấn đề này?

Hiện nay, Luật Đất đai quy định rành mạch về định giá cho từng trường hợp (định giá cụ thể), khác với định giá để xác định khung giá và bảng giá của Nhà nước (định giá hàng loạt). Theo quy chuẩn kỹ thuật định giá được công bố trước đây, có 4 phương pháp định giá: so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và thặng dư. Đây cũng là 4 phương pháp theo chuẩn quốc tế. Để thi hành Luật Đất đai 2013, Chính phủ đã đưa ra phương pháp định giá thứ 5 là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. 

Bây giờ, tất cả những trường hợp định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư đều định giá theo phương pháp thứ 5. Tuy nhiên, quy trình xác định hệ số đó lại không mạch lạc. Chính vì vậy, chỉ cần xác định hệ số bé đi thì trị giá thấp. Đấy chính là điều mà tôi cho rằng phương pháp này phản khoa học, không nước nào làm như thế. Do đó, Chính phủ cần phải bỏ phương pháp này nếu không NSNN sẽ tiếp tục bị thất thu, bức xúc xã hội về câu chuyện giá trị đất đai ngày càng tăng lên. 

Mặt khác, thị trường và kỹ thuật định giá hiện nay vẫn còn yếu kém, pháp luật chưa mạch lạc, hướng dẫn và yêu cầu chưa cụ thể, rõ ràng. Nhiều người không tin kết quả định giá từ các DN định giá trên thị trường. Thực tế, định giá AVG là một ví dụ khi người thượng lên trời, người hạ xuống đất và nó tạo ra tham nhũng. 

Chúng ta phải làm gì để khắc phục tình trạng này, thưa ông?

Tôi cho rằng, chúng ta phải kiện toàn khu vực chung về giá đất, trong đó có câu chuyện Nhà nước định giá của Nhà nước (bảng giá, khung giá). Chúng ta phải ổn định khâu này bằng những kỹ thuật hiện đại hơn. Các nước Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản… đều dùng mô hình toán học về các thửa đất chuẩn được định giá thường xuyên, từ đó suy ra giá đất trên thị trường của tất cả những thửa đất khác theo hàm nội suy. Chúng ta hãy học tập kinh nghiệm đó và làm sớm nhất. Ở đây, rất cần sự nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng như Tổng cục Quản lý đất đai. Đấy là việc để ổn định giá đất của Nhà nước trên nguyên tắc độ chênh lệch giá đất của Nhà nước không vượt quá 20% giá đất trên thị trường. Đồng thời, cần có khung pháp luật về vai trò định giá độc lập. 

Đất đai là một trọng tâm kiểm toán của KTNN những năm vừa qua. Ông đánh giá như thế nào về vai trò của KTNN trong kiểm toán lĩnh vực này?

Thời gian qua, KTNN đã đưa ra nhiều kết luận, kiến nghị quan trọng, trong đó có việc sử dụng đất tại các chùa BOT (cách gọi của đại biểu Quốc hội). Nhiều người hỏi tôi, kết luận này có sai khi Luật Đất đai cho rằng đất tôn giáo không thu tiền nhưng KTNN lại yêu cầu nhà đầu tư phải trả tiền thuê đất. Tôi cho rằng, đấy là ý kiến rất chính xác. Đây là dự án đầu tư chùa, nhà đầu tư thu lợi thì phải trả tiền thuê đất. Tôn giáo, chúng ta rất tôn trọng nhưng không cần phải tôn trọng những hành vi lách luật, lách chính sách tôn giáo. Các chùa BOT chính là chủ đầu tư đang lách chính sách tôn giáo để thu lợi từ phát triển tôn giáo nhưng lại được giao đất không thu tiền. KTNN đã bóc được thực chất vấn đề, tạo công bằng trong các dự án đầu tư và trong hành xử với khu vực tâm linh. 

Bên cạnh đó, KTNN cũng chỉ ra những sai phạm ở nơi này, nơi kia có liên quan đến đất đai, chênh lệch tính giá đất... Chỉ có điều, pháp luật Việt Nam còn hẹp, cần mở rộng hơn nữa vai trò của KTNN cũng như khung pháp luật có liên quan đến định giá, giá trị. Hiện nay, nhiều khi vì khung pháp luật hẹp, chúng ta chỉ phát hiện phần nào lợi ích bất chính, trong khi thực tế có thể nhiều hơn.

Theo ông, KTNN nên chú trọng vấn đề gì khi kiểm toán lĩnh vực đất đai nói chung cũng như kiểm toán xác định giá đất nói riêng?

Theo tôi, đầu tiên, KTNN cần rà soát hệ thống pháp luật có liên quan đến hoạt động kiểm toán, kể cả về định giá, xác định giá trị, định giá về thiệt hại môi trường… để kiến nghị Chính phủ và Quốc hội tập trung xử lý những vấn đề này. Điều đó rất quan trọng bởi KTNN hoạt động hiệu quả hay không còn dựa vào khung pháp luật. Khung pháp luật mà lỏng lẻo thì có muốn hiệu quả cũng không được. 

Trên cơ sở hoàn thiện pháp luật, KTNN cần nhìn lại toàn bộ, kể cả những yếu tố quan trọng về kinh tế - xã hội, môi trường, nhân văn, văn hoá để có thể tìm ra những bất hợp lý trong quá trình phát triển. Trong khung pháp luật hiện hành, KTNN có thể tập trung vào đây, đặc biệt những khu vực có liên quan đến giá trị, kể cả giá trị tính bằng tiền và giá trị không tính được bằng tiền. Tôi cho rằng, tất cả đều thuộc phạm vi kiểm toán. 

Về các phương pháp xác định giá đất, KTNN cần xem xét việc áp dụng phương pháp định giá đất đúng hay chưa, trình tự, thủ tục áp dụng phương pháp đó nếu pháp luật về đất đai chưa có thì quy sang quy chuẩn định giá. Hiện nay, KTNN có thể căn cứ vào 12 quy chuẩn về định giá để đưa ra kiến nghị. Cuối cùng, KTNN phải có nhận xét về phương pháp định giá thứ 5. Hiệu quả của các phương pháp định giá đất đến đâu là điều KTNN phải xác định.

Xin cảm ơn ông!