Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Đất Xanh (DSX-FERI), trong quý III/2024, thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Ở miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp (KCN) đạt tới 83%, trong khi ở miền Nam là 92%. Đáng chú ý, xu hướng mua bán và sáp nhập (M&A) và chuyển dòng vốn từ BĐS nhà ở sang BĐS công nghiệp tăng mạnh.

Dự báo doanh nghiệp lãi đậm

Đại diện DXS-FERI nhận định thị trường BĐS KCN Việt Nam trong quý III đã có những bước tiến đáng kể. Nguồn cung ổn định, giá thuê tăng nhẹ, cùng với tỷ lệ lấp đầy cao phản ánh sự phát triển bền vững.

Theo Chứng khoán MB (MBS), kết quả kinh doanh quý III/2024 của nhóm doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết trên thị trường chứng khoán tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, mức tăng trưởng lợi nhuận ròng giữa các nhà phát triển KCN sẽ có sự khác nhau, tuỳ thuộc vào thời điểm bàn giao đất trong năm.

Trong đó, lãi ròng của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) có thể tăng đột biến, gấp 30 lần so với cùng kỳ năm ngoái trên mức nền thấp, nhờ bàn giao được 16ha đất còn lại tại KCN Quang Châu mở rộng (tỉnh Bắc Giang).

Tương tự, SSI Research cũng dự báo Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, mã: BCM) có lợi nhuận tăng trưởng 22% so với kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, lãi của Tổng Công ty IDICO (IDC) và CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) trong quý III thường thấp hơn so với các quý khác trong năm. MBS dự phóng lợi nhuận ròng của hai doanh nghiệp này chỉ tăng nhẹ nhờ các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp có mảng kinh doanh cao su sẽ được hưởng lợi từ việc giá cao su thế giới tăng mạnh kể từ đầu năm. Trong đó, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) có thể tăng 182% so với cùng kỳ năm trước nhờ giá bán cao su cao; CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) cũng có thể tăng lãi hơn 35% so với cùng kỳ nhờ giá bán cao và khoản thu từ việc thanh lý cây cao su được ghi nhận trong quý này.

Thực tế, mới nhất, Sonadezi Châu Đức vừa công bố kết quả kinh doanh quý III/2024 với doanh thu thuần chỉ đạt 164,7 tỷ đồng, giảm 20,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, nhờ giá vốn giảm mạnh 35,3%, lợi nhuận gộp của công ty vẫn được duy trì ổn định ở mức 85,5 tỷ đồng, tương đương với cùng kỳ năm 2023.

Đáng chú ý, Sonadezi Châu Đức ghi nhận doanh thu tài chính tăng tới 146,2%, lên mức 15 tỷ đồng.

Kết quả, công ty báo lãi ròng quý III/2024 đạt 59,5 tỷ đồng, tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Luỹ kế 9 tháng đầu năm, Sonadezi Châu Đức ghi nhận doanh thu 641 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 226,8 tỷ đồng, lần lượt tăng 14,6% và 39,4% so với cùng kỳ.

Nhu cầu nhà xưởng xây sẵn tăng cao

Là nhóm cổ phiếu “ngủ quên” khi bị dòng tiền bỏ rơi trong giai đoạn thị trường chứng khoán khởi sắc nửa đầu năm 2024, nhóm cổ phiếu BĐS nói chung, BĐS KCN nói riêng đang được kỳ vọng sẽ “thức giấc” trong những tháng cuối năm, cùng với sự phục hồi mạnh mẽ hơn của thị trường BĐS, nhất là khi nhu cầu nhà xưởng xây sẵn tăng cao.

Theo ghi nhận của Knight Frank Việt Nam, năm nay, do các yếu tố bên ngoài nên các nhà đầu tư tiếp cận thị trường một cách thận trọng nhưng vẫn có một số dấu hiệu phục hồi. Tại khu vực phía Nam, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung nhà xưởng và kho bãi tiếp tục tăng; trong đó, diện tích nhà xưởng xây sẵn tăng thêm 2% (khoảng 92.000 m2) và nhà kho xây sẵn tăng thêm 3% (khoảng 174.400 m2). Việc nguồn cung cải thiện cùng với sự tăng nhẹ của giá chào thuê cho thấy niềm tin ngày càng lớn của doanh nghiệp vào triển vọng dài hạn của thị trường.

Ông Đặng Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Thành Thành Công (TTC) cho biết, Tập đoàn đang chuẩn bị cho chiến lược phát triển giai đoạn 2026-2030, với tầm nhìn đến năm 2035. Trong đó, mảng BĐS công nghiệp được đặc biệt chú trọng nhằm đón đầu xu thế phát triển và thu hút các dự án FDI trong lĩnh vực sản xuất, kho bãi. Ông Thành nhấn mạnh, các nhà máy và kho xưởng của Singapore và Trung Quốc đang dần dịch chuyển sang Việt Nam, biến Việt Nam trở thành một điểm đến ưa thích của các nhà đầu tư.

Trong báo cáo mới đây, CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn tại các KCN tăng trưởng ổn định trong thời gian tới. 

Với cơ sở đó, VDSC đánh giá CTCP Long Hậu (LHG) và CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) sẽ là những doanh nghiệp hưởng lợi do có kinh nghiệm cũng như chiến lược đầu tư phù hợp. 

Long Hậu hiện đang khai thác 113.800m2 nhà xưởng xây sẵn với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Trong năm 2024, doanh nghiệp đã hoàn thành xây dựng và bắt đầu cho thuê các nhà xưởng tại lô 3A 26-19 (KCN Long Hậu 3), mỗi nhà xưởng có diện tích 3.000m2 với giá thuê khoảng 4,5 USD/m2/tháng.

VDSC kỳ vọng Long Hậu sẽ đẩy mạnh hoạt động cho thuê và thu hút thêm khách hàng mới trong nửa cuối năm 2024, qua đó thu về 108 tỷ đồng doanh thu, tăng 28% so với cùng kỳ.

Sang năm 2025, Long Hậu dự kiến xây dựng thêm nhà xưởng tại lô 3A với tổng diện tích 10.000m2 và nhà xưởng cao tầng tại KCN Long Hậu 1 với diện tích 13.000m2, nâng tổng diện tích khai thác lên 136.800m2, tăng 20% so với năm trước.

Đối với Đầu tư Sài Gòn VRG, doanh nghiệp hiện khai thác 119.000m2 nhà xưởng xây sẵn với tỷ lệ lấp đầy 75%. So với quỹ đất thương phẩm gần 1.000ha, diện tích khai thác nhà xưởng này còn khá nhỏ.

Tuy nhiên, với nhu cầu cao về nhà xưởng xây sẵn, đặc biệt tại các thành phố lớn, Đầu tư Sài Gòn VRG có cơ hội khai thác hiệu quả hơn quỹ đất của mình, đặc biệt là tại TP. Hồ Chí Minh.

Hiện tại, doanh nghiệp đang hợp tác với CBRE (công ty tư vấn BĐS) để phát triển các nhà xưởng và trung tâm logistics tại KCN Lê Minh Xuân 03, VDSC kỳ vọng kế hoạch này sẽ cải thiện hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp trong các năm tới.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý khi định giá nhóm cổ phiếu BĐS KCN đang ở mức hợp lý sẽ gây ảnh hưởng đến sự hấp dẫn của nhóm cổ phiếu này.