Đơn cử như dự án chung cư cao tầng Lavita Garden tại phường Trường Thọ, TP.Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh ) của CTCP Tập đoàn Hưng Thịnh. Dự án có diện tích 15.314,5m², có nguồn gốc đất tư nhân (Công ty Tín Nghĩa nhận chuyển nhượng từ người dân). 

Loay hoay rà soát pháp lý

Dự án này đã được phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng 1/500, phê duyệt dự án đầu tư theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP; đã có quyết định giao đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất. 

Tuy vậy, dự án dù nhiều lần trình duyệt giá đất nhưng chưa được phê duyệt. Công ty đã chủ động ứng nộp trước toàn bộ số tiền theo mức cao nhất do Sở Tài nguyên & Môi trường TP. Hồ Chí Minh trình (khoảng 29 tỷ đồng).

Hồi năm 2017, Công ty Hưng Thịnh nhận chuyển nhượng lại toàn bộ dự án từ Công ty Tín Nghĩa để kế thừa toàn bộ quyền nghĩa vụ liên quan. Đến năm 2018, dự án đã hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng. 

Điểm đáng chú ý là hiện nay, dự án này đang xác định nghĩa vụ tài chính lần đầu, nhưng do đang rà soát pháp lý về chuyển nhượng dự án nên đến nay vẫn chưa hoàn thành.

Phía Công ty Hưng Thịnh có đề nghị UBND TP. Hồ Chí Minh chấp thuận cho tiếp tục thực hiện theo nội dung quyết định chuyển nhượng dự án trước đây, đẩy nhanh công tác tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp hoàn thành thủ tục pháp lý.

Điều đáng nói, do vướng mắc về mặt pháp lý như vậy, cho nên các khách hàng mua căn hộ ở dự án này đến nay vẫn chưa có được cấp sổ hồng. Uy tín của chủ đầu tư là CTCP Tập đoàn Hưng Thịnh đã bị ảnh hưởng ít nhiều.

Với trường hợp khách hàng phải chịu thiệt ở dự án nêu trên, giới chuyên gia cho rằng cần cụ thể hóa các quy định về bảo vệ khách hàng và trách nhiệm của các bên có liên quan đến dự án trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản.

Điều đó nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích của các bên trong hoạt động này, tránh vì mục tiêu đẩy mạnh, thông thoáng hoạt động chuyển nhượng dự án mà bỏ qua việc bảo đảm quyền lợi của bên yếu thế là khách hàng và đi ngược lại quy tắc công bằng, bình đẳng của pháp luật.

Ngoài ra, từ việc loay hoay rà soát pháp lý về chuyển nhượng dự án tương tự như dự án Lavita Garden, điều cần thiết là các cơ quan có trách nhiệm nên tính đúng tính đủ, kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng vốn cho mục đích chuyển nhượng dự án để tránh bị thất thu ngân sách nhà nước. Đặc biệt là xác định các điều kiện pháp lý cụ thể cho một doanh nghiệp sở hữu các dự án bất động sản khi thực hiện chuyển nhượng.

Cũng liên quan đến chuyện chuyển nhượng dự án bất động sản, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên & Môi trường về trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản bảo đảm.

Trong đó, HoREA có lưu ý hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất diễn ra phổ biến trên thị trường bất động sản, trong đó có cả các dự án bị “đắp chăn” giữa các doanh nghiệp và là hoạt động bình thường giữa các doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Thời hạn sử dụng đất có bất cập?

Theo HoREA, ngoài điều kiện bên mua tài sản “phải tiếp tục thực hiện dự án đầu tư đã được phê duyệt” thì đề nghị bổ sung thêm điều kiện “hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung cho Nhà nước (nếu có)”.

Nhất là, theo quy định của pháp luật, dự án đầu tư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì mới được triển khai thực hiện. Pháp luật cũng quy định việc điều chỉnh dự án đầu tư, điều chỉnh quy hoạch xây dựng cũng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, HoREA đưa ra dẫn chứng vào năm 2022, một công ty B nhận chuyển nhượng (mua lại) dự án bất động sản Y được giao đất năm 2010 có thời hạn sử dụng đất 50 năm (thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại 38 năm) nên có nhu cầu gia hạn để có thời hạn sử dụng đất 50 năm và sẵn sàng đóng thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) thêm 12 năm cho ngân sách nhà nước. 

Hoặc trường hợp công ty A trong năm 2022 nhận chuyển nhượng dự án bất động sản X thông qua mua tài sản bảo đảm. Dự án này được giao đất năm 2007 có thời hạn sử dụng đất 50 năm (thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại 35 năm) nên có nhu cầu gia hạn để có thời hạn sử dụng đất 50 năm và sẵn sàng đóng thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) thêm 15 năm cho ngân sách nhà nước.

Hay như năm 2021, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đã thu giữ tài sản bảo đảm là Dự án Sài Gòn One Tower, quận 1, TP. Hồ Chí Minh , được giao đất năm 2008 có thời hạn sử dụng đất 50 năm và đưa ra đấu giá công khai để lựa chọn nhà đầu tư.

Do thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại 37 năm, nên kết quả xác định “giá đất cụ thể” để làm “giá khởi điểm đấu giá” chỉ là 6.110 tỷ đồng. Theo HoREA, nếu được “điều chỉnh thời hạn, gia hạn sử dụng đất” lên 50 năm thì “giá khởi điểm đấu giá” chắc chắn sẽ trên 6.110 tỷ đồng, có lợi cho ngân sách nhà nước hơn.

Cần lưu ý, các “trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” kể trên đều “có nhu cầu gia hạn sử dụng đất” để có điều kiện thuận lợi khi tái khởi động lại dự án cũ.

Trên thực tế, phổ biến là trường hợp “thời hạn sử dụng đất chưa hết”, thường là “thời hạn sử dụng đất còn lại trên dưới phân nửa thời hạn giao đất ban đầu”. 

Do đó, giới chuyên gia nhấn mạnh chính sách, quy định pháp luật phải đảm bảo công bằng, bình đẳng cho tất cả có đối tượng tác động, nên không thể chỉ áp dụng cho đối tượng là “Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản bảo đảm” tại các ngân hàng thương mại. Cần phải áp dụng cho cả các đối tượng khác là “Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản khác không phải là tài sản bảo đảm” như hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án có sử dụng đất phổ biến trên thị trường.