Pv: Có ý kiến cho rằng nhiều người hiện nay đang có nhu cầu mua nhà ở thực sự, song vẫn không mua được do giá quá cao, do qua nhiều đơn vị trung gian môi giới, thậm chí đầu cơ. Ông đánh giá thế nào về nhận định này?

GS.,TS. Đặng Hùng Võ: Tôi không cho rằng như vậy. Thực tế cho thấy, trong thời gian qua BĐS nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng đang vận hành tốt theo đúng cơ chế thị trường. Sau một thời gian dài từng bị vỡ bong bóng, các khâu trung gian từ nguồn cung giá gốc đến cầu giá thị trường đã dần được thu hẹp.

Do đó, việc đầu cơ quá nhiều nhà ở của các nhà đầu tư BĐS trung gian hay thứ cấp hiện nay không nhiều do tâm lý e ngại rủi ro, mà thực tế nó đã từng xảy ra trong quá khứ. 

Về ý kiến cho rằng giá nhà ở hiện nay cao hơn rất nhiều lần so với mức giá thực tế ban đầu, theo tôi chưa hoàn toàn chính xác. Hiện nay các dự án nhà ở đều được chủ đầu tư hạch toán rất chi tiết, từ cơ sở đó mới đưa ra mức giá thị trường. Các dự án nhà ở như chung cư, biệt thự... khi được chào bán ra thị trường đều phải thông qua các sàn giao dịch, nghĩa là qua khâu trung gian. Sàn trung gian sẽ hưởng lợi khoảng 10-15% khi các dự án bán được.

Tuy nhiên, ngay cả số tiền 10-15% này cũng do phía nhà đầu tư BĐS mở bán phải chi trả, không phải lấy từ người mua. Do đó, sẽ không có chuyện giá gấp mấy lần so với lúc mở bán ban đầu, nghĩa là mức giá “trên trời” sẽ rất ít.

Thị trường BĐS các nước trên thế giới hiện nay nhìn chung đều vận hành theo cơ chế sàn giao dịch, không có nước nào giao dịch trực tiếp giữa chủ đầu tư với người mua.

Ngoài ra, theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, hoạt động mua bán trao đổi BĐS phải được thực hiện qua các sàn giao dịch. Giải pháp này được cho sẽ góp phần ổn định thị trường BĐS.

Điều này cho thấy thị trường BĐS nước ta đang tiệm cận với luật chơi chung của thế giới. Bởi khi giao dịch qua sàn, sự kết nối giữa cung - cầu sẽ nhanh hơn, điều mà doanh nghiệp khó trực tiếp tiếp cận khách hàng có nhu cầu thực sự.

Ông nhận xét thế nào về thực trạng cũng như biện pháp quản lý các sàn giao dịch BĐS hiện nay?

Các sàn giao dịch BĐS đóng vai trò trung gian, cầu nối giữa người bán và người mua, tránh những tiêu cực phát sinh từ nguồn cung (chủ đầu tư BĐS có thể tự ý nâng giá) hoặc nguồn cầu (một số người mua sẽ cạnh tranh không lành mạnh) nhờ giá đã niêm yết. Hiện nay, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với các sàn giao dịch BĐS đã được thắt chặt hơn trước rất nhiều.

Tuy nhiên nói thế không có nghĩa không có những tiêu cực xảy ra. Nhưng điều trớ trêu là tiêu cực phát sinh từ các sàn giao dịch lại do chính người mua là tác nhân. Tôi được biết có những thời điểm thị trường BĐS trầm lắng, nhưng có những sàn giao dịch BĐS bên cạnh việc nhận hoa hồng từ chủ đầu tư, vẫn ung dung thu chênh lệch thêm 200-300 triệu đồng 1 suất mua căn hộ chung cư.

Lý do, chung cư này được chủ đầu tư mở bán với giá rẻ so với nhiều dự án khác, nên nhiều người mua có tâm lý phải mua cho bằng được, bất chấp cả việc tự nâng giá và mua với giá cao hơn so với giá đã niêm yết. Đây chính là cơ hội để các sàn giao dịch tự ý nâng giá bán, hưởng chênh lệch vì người mua tự nguyện.

Mới đây, có báo cáo cho rằng với mức giá như hiện nay, người có thu nhập thấp gần như không có cơ hội để mua nhà ở, nhất là tại các đô thị?

Theo tôi cần phân định giữa 2 khái niệm khác nhau, đó là thị trườngBĐS nói chung và thị trường nhà ở xã hội (NoXH) nói riêng. Trường hợp hiện nay nhiều người có thu nhập thấp và không có cơ hội mua nhà thuộc nhóm thị trường NoXH.

Còn thị trường BĐS nói chung, đặc biệt là phân khúc nhà ở hạng sang hay trung bình khá dành cho tầng lớp trung lưu, vẫn đang vận hành tốt. Cơ chế vận hành giữa cung và cầu trong vấn đề NoXH của ta hiện nay đang tồn tại rất nhiều vướng mắc, tôi cho rằng đã sai về mặt chính sách.

Trong khi nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp vẫn cao, nguồn cung lại không đáp ứng đủ, một phần vì chủ đầu tư không mấy mặn mà đã đành, song chủ yếu do nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước rót cho các dự án này hiện nay đã không còn nữa.

Tại sao Nhà nước lại thực hiện việc rót vốn đầu tư, trong khi rất ít quốc gia trên thế giới làm như vậy? Rõ ràng, sự can thiệp của Nhà nước đã không hiệu quả và cũng không cần thiết.

Chúng ta có thể kiên trì lấy chân lý “lấy của người giàu chia cho người nghèo”, nhưng không thể thực hiện lấy ngân sách nhà nước để cho người nghèo được. Ngân sách nhà nước là bình đẳng, vì tất cả mọi công dân đều đóng góp. Do đó, thay vì lấy ngân sách để hỗ trợ nhưng không hiệu quả, Nhà nước nên có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này với những ưu đãi khác, như giảm thuế, ưu đãi mặt bằng, thủ tục…

Về phần doanh nghiệp để họ tự hạch toán, tự có cơ chế phù hợp nhằm kích thích người mua. Tôi cho rằng cần hướng mục đích ở đây không phải là người có thu nhập thấp có thể mua được nhà giá rẻ bao nhiêu, mà phải là người có thu nhập thấp vẫn có thể mua được nhà ở, dù nhà ở giá cao và chất lượng tốt.

Tôi lấy đơn cử như vừa qua, Tập đoàn Vingroup đã chú ý đến phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp và trung bình, nhưng thay vì hạ giá, giá bán vẫn cao, chất lượng nhà ở vẫn được đánh giá tốt, nhưng họ cho người mua thời gian trả tiền mua nhà lên đến 35 năm. 

Xin cảm ơn ông.