Báo cáo tâm lý người tiêu dùng (Consumer Sentiment Study - CSS) của nền tảng Batdongsan công bố mới đây, cho thấy gần một nửa số hộ gia đình được khảo sát có thu nhập dưới 40 triệu/tháng sẵn sàng dành 40 - 60% tổng thu nhập cho khoản trả góp vay mua nhà.

Gánh nặng trả lãi vay

Tỷ lệ này tăng lên với các đối tượng có thu nhập hộ gia đình cao hơn, cụ thể là 67% ở những người có thu nhập 40 – 70 triệu đồng/tháng, 73% ở những người có thu nhập 70 -100 triệu đồng/tháng và 74% với những người có thu nhập hàng tháng trên 100 triệu đồng.

Có thể thấy đa phần các hộ gia đình hiện nay chọn vay mua nhà thay vì đi thuê, nhiều người chấp nhận chi tới 2/3 thu nhập để có chốn an cư. Tuy nhiên, có một thực tế là trong thời gian qua, khi thu nhập giảm sút, cộng với lãi suất tăng cao khiến không ít trường hợp lâm vào thế khó.

Ở tuổi 29, việc mua được nhà ở Hà Nội sau gần 10 năm làm việc từng là niềm tự hào của anh Lê Tiến Đạt (quê Bắc Giang). Tuy nhiên, hiện tại, anh đang như ngồi trên đống lửa khi chưa đầy 2 tháng nữa, gói vay của anh sẽ hết ưu đãi, bước sang giai đoạn thả nổi.

“Khi còn ưu đãi, mỗi tháng nhà tôi phải trả ngân hàng khoảng 25 triệu đồng, chiếm hơn 50% thu nhập. Sắp tới, với lãi suất thả nổi, con số phải trả hàng tháng sẽ lên hơn 30 triệu đồng, điều này có thể vượt quá sức chịu đựng của chúng tôi trong bối cảnh kinh tế khó khăn”, anh Đạt nói.

Cũng gặp tình cảnh tương tự, chị Đoàn Thùy Dương, làm trong ngành truyền thông tại Hà Nội, năm 2021 vay hơn 1 tỷ đồng để mua căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 99m2, trị giá 3,6 tỷ đồng tại Gia Lâm.

Với điều khoản trả góp trong 5 năm cùng lãi suất cố định 7,6%/năm, hiện mỗi tháng, chị Dương phải trả 23 triệu đồng cả gốc và lãi cho ngân hàng, chiếm khoảng 60% thu nhập của hai vợ chồng.

“Hiện, vật giá leo thang, gánh nặng nuôi con nhỏ cộng thêm mỗi tháng lại phải trả 23 triệu đồng ngân hàng khiến tôi gần như kiệt sức, càng lo hơn khi trong thời gian tới khi hết ưu đãi, lãi suất có thể tăng. Tôi đang tính đến việc bán lại nhà để quay về ở thuê”, chị Dương thổ lộ.

Cần “cân đo” lợi hại

Thu nhập bị ảnh hưởng, lãi suất tăng, đặc biệt là mức lãi suất khi bước vào giai đoạn thả nổi, rõ ràng đang đẩy nhiều người vay mua nhà vào thế khó. Vì vậy, trước những biến động vẫn đang hiện hữu, các chuyên gia khuyến cáo người mua nhà nên cân nhắc kỹ về tỷ trọng vốn vay.

Cần nhắc lại, hiện mức lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng dao động ở mức 4,99-13%/năm. Tuy nhiên, ưu đãi chỉ được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Ngay cả đối với nhà ở xã hội, kể từ năm 2023, mức lãi suất cũng tăng lên 5%/năm, thay vì 4,8%/năm như trước đây.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính, nhìn nhận việc mua nhà trả góp sẽ mang lại lợi ích về lâu dài lớn hơn so với quyết định đi thuê nhà. Tuy nhiên, nếu không vội thì người mua có thể chờ đến cuối quý II và đầu quý III năm 2023, khi giá nhà và lãi suất bình ổn hơn.

“Kể từ quý III/2023, lãi suất ngân hàng có thể sẽ ổn định lại, không còn tăng mạnh. Nhưng, tỷ lệ an toàn là các khoản thanh toán không quá 30-40% thu nhập hàng tháng. Với nhà đầu tư, đây là thời điểm thích hợp cho cuộc đua đường dài, tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính”, ông Thịnh nói.

Trong khi đó, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho hay những tháng gần đây thị trường gần như đóng băng từ sơ cấp đến mua qua bán lại. Để giảm áp lực về tài chính, nhiều nhà đầu tư đã phải giảm giá thoát hàng để thu hồi vốn, tất toán các khoản vay.

Nhiều nhà đầu tư không thể thoát hàng đang phải tìm cách vay chỗ này, vay chỗ kia với lãi suất thấp hơn ngân hàng để cầm cự. Với người vay mua nhà ở thực, đây là giai đoạn cần tính toán kỹ khả năng trả lãi vay, vì nếu không cẩn trọng có thể đối diện nguy cơ bán lại nhà để cắt nợ.

Những biến động thị trường rõ ràng đang gia tăng áp lực lên người vay mua nhà. Nhưng ở chiều tích cực, giới phân tích nhìn nhận lãi suất tăng có thể khiến nhà đầu tư ở một số phân khúc buộc phải bán ra do “gãy đòn bẩy tài chính”, tạo cơ hội của những người mua ở thực.

Những người muốn sở hữu nhà giai đoạn này cũng được hưởng lợi nhiều hơn khi một số doanh nghiệp bất động sản chấp nhận chia sẻ lợi nhuận (chiết khấu 30-40%, mua nhà tặng đất, cam kết thuê lại…) để giúp khách hàng giảm bớt gánh nặng về tài chính.

Trong khó khăn luôn có những cơ hội, song mẫu số chung của các chuyên gia là tỷ trọng vay mua nhà chỉ nên cân nhắc ở mức dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 50 - 60% cần cân nhắc kỹ rủi ro khi lãi suất thả nổi, tránh tình trạng áp lực tài chính kéo dài, phải oằn vai để trả nợ ngân hàng.