Hiện, thị trường chứng khoán (TTCK) có 1.664 cổ phiếu đang giao dịch trên cả 3 sàn với vốn hóa đạt gần 200 tỷ USD, tương đương khoảng 4,7 triệu tỷ đồng. Trong đó, số lượng các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) đang niêm yết là 120 mã cổ phiếu, vốn hoá đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 23%.

Tỷ lệ sở hữu nước ngoài tại các công ty niêm yết chiếm khoảng 20% (HoSE) và 5% (HNX), trong đó sở hữu nước ngoài tại các công ty BĐS niêm yết vào khoảng 16%.

Khó khăn nhất thời

Dẫn số liệu 9 tháng năm 2019 của thị trường nhà ở bán tại Tp.HCM, bà Dương Thị Thùy Dung, Giám đốc cao cấp của CBRE Việt Nam, cho biết nguồn cung dự án mở bán đã sụt giảm xuống chỉ còn một nửa. Nếu như trong 9 tháng năm 2018 có 38 dự án chào bán thì 9 tháng năm 2019 chỉ còn 20 dự án.

Nguồn cung giảm khiến giá bán tăng cao, thậm chí phân khúc trung cấp và cao cấp tăng từ 17 – 20%, còn trung bình trên toàn thị trường tăng 15%.

Nguyên nhân khiến thị trường BĐS gặp khó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), không phải từ nội tại thị trường mà là do các yếu tố khác như hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện; công tác thực thi pháp luật; quy trình thủ tục hành chính; trách nhiệm thi hành công vụ của một bộ phận công chức, viên chức nhà nước.

Tuy nhiên, bà Dung khẳng định dù gặp nhiều khó khăn nhưng nhìn về dài hạn thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều tiềm năng tăng trưởng. Bằng chứng là hầu như tất cả các dự án trung cấp tại Tp.HCM chào bán mới đều được bán hết, tỷ lệ hấp thụ từ 70 – 80%.

Mức giá thị trường Tp.HCM đang ở mức 1.800 USD/m2, tăng 15% so với cùng kỳ, Hà Nội là 1.300 USD/m2, tăng 3%. Mức giá tăng chứng tỏ nhu cầu rất cao trong khi nguồn cung còn hạn chế. Đặc biệt, năm 2019 dù có nhiều khó khăn nhưng không hề xuất hiện “bong bóng” BĐS.

Thế nhưng, BĐS là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi nguồn vốn lớn và hiện vẫn phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay từ ngân hàng. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến tháng 8/2019, tín dụng đối với BĐS (bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) tăng 14,58% so với cuối năm 2018, chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế.

Trong khi đó, cho vay BĐS đang bị NHNN đưa ra lộ trình giảm dần nguồn tín dụng, buộc các DN phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ TTCK, trái phiếu DN.

Lựa chọn thời điểm

Theo một lãnh đạo của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, nguồn vốn từ TTCK sẽ giúp các DN BĐS đẩy mạnh triển khai dự án, tăng cung cho thị trường, giải quyết nhu cầu nhà ở bức thiết cho người dân.

Khi đó, giá cổ phiếu của các DN BĐS sẽ trở nên hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư mua vào, lại tạo thêm vốn cho DN để mở rộng đầu tư, phát triển dự án. Cả DN, nhà đầu tư cổ đông và người dân đều được hưởng lợi khi quy trình này được vận hành trơn tru.

Thực tế, việc huy động vốn từ TTCK và kênh phát hành trái phiếu thời gian qua được đánh giá là khá hiệu quả. Báo cáo thị trường tiền tệ mới nhất cho thấy lũy kế 10 tháng năm 2019, tổng lượng trái phiếu DN phát hành là 178.732 tỷ đồng, trong đó các DN BĐS phát hành 61.269 tỷ đồng, chiếm 34,3%.

Cũng đưa ra nhận định về tiềm năng của cổ phiếu BĐS, ông Trương Hiền Phương cho rằng thị trường BĐS đang gặp khó khăn nhưng các DN vẫn bán được sản phẩm.

Khó khăn chỉ là hiện tại nhưng nhìn vào tương lai thì cần cân nhắc nhiều yếu tố khác nhau để quyết định đầu tư vào cổ phiếu DN đó.

Ông Phương khẳng định đối với các DN tốt thì lúc thị trường khó khăn, các nhà đầu tư nên cân nhắc mua vào, vì giá cổ phiếu lúc này còn rẻ. Khi các khó khăn được hóa giải chắc chắn giá cổ phiếu sẽ tăng cao.

Đồng quan điểm với ông Phương, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư LDG, cho rằng thị trường lúc này sẽ còn phát triển ổn định trong vòng 5 năm tới, nên việc đầu tư vào cổ phiếu hay các phân khúc nhà ở vẫn sẽ mang lại giá trị cho các nhà đầu tư.

Ngoài ra, nhu cầu nhà ở trong thời gian tới được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng theo tốc độ đô thị hóa (trên 35%/ năm) và thu nhập xã hội gia tăng; chính sách tiền tệ thắt chặt sẽ tạo điều kiện để các kênh khác phát triển, đặc biệt là thu hút các dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn lưu ý việc các DN BĐS đẩy mạnh phát hành trái phiếu một cách ồ ạt với lãi suất cạnh tranh cũng sẽ tiềm ẩn rủi ro, nhất là trong trường hợp nguồn vốn thu được từ các đợt phát hành không được đưa vào dự án BĐS, triển khai đúng tiến độ, hiệu quả.