Số lượng hàng tồn kho BĐS quý I/2021 theo báo cáo của Bộ Xây dựng đã giảm so với năm 2020, nhưng khảo sát chưa đầy đủ từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp BĐS có lãi lớn quý I/2021 cho thấy số hàng tồn kho còn khá cao.

Chỉ tồn kho 3.300 căn hộ?

Số liệu của Bộ Xây dựng mới công bố, quý I/2021, trên cả nước có 95 dự án nhà ở thương mại với 38.210 căn hộ được cấp phép; 1.380 dự án với 306.053 căn hộ đang triển khai xây dựng; 41 dự án với 5.280 căn hộ hoàn thành.

Số lượng dự án và căn hộ thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai quý I/2021 tăng. Cụ thể, có 88 dự án với 26.019 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Các dự án BĐS, bao gồm số lượng nhà ở, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú được Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) thẩm định, về nhà ở có 2.041 căn (bằng khoảng 36% so với quý IV/2020); căn hộ du lịch: 250 căn (quý IV/2020 là 0 căn); biệt thự du lịch: 0 căn (quý IV/2020 là 0 căn); văn phòng kết hợp lưu trú 0 căn (quý IV/2020 là 0 căn).

Về lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng, quý I/2021 có 25.386 giao dịch thành công; tổng lượng giao dịch giảm, chỉ bằng khoảng 86% so với quý IV/2020. Riêng tại Hà Nội có 5.571 giao dịch thành công, tại TP. Hồ Chí Minh có 3.449 giao dịch thành công.

Bộ Xây dựng cho biết, qua tổng hợp, phân tích số liệu về nguồn cung BĐS và lượng giao dịch BĐS trong quý I/2021 cho thấy, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch ước tính khoảng 3.300 căn hộ (năm 2020 tồn gần 9.000 căn). Điều này cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường BĐS trong quý I/2021 tốt hơn so với cùng kỳ năm 2020 và quý IV/2020.

Tuy vậy, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong khi tỷ lệ hấp thụ BĐS nhà ở dần được cải thiện, lượng giao dịch và khả năng hấp thụ đối với BĐS du lịch, nghỉ dưỡng hạn chế. Tỷ lệ giao dịch bình quân trong quý I/2021 chỉ đạt khoảng 30%. Các dự án có hồ sơ pháp lý đầy đủ, bảo đảm tiến độ, thông tin minh bạch của một số chủ đầu tư lớn có uy tín có tỷ lệ giao dịch cao hơn.

Lãi lớn, hàng tồn vẫn cao

Mặc dù dịch Covid-19 trong quý I/2021 diễn biến phức tạp, nhưng nhiều doanh nghiệp BĐS lớn kinh doanh có lãi, cá biệt có doanh nghiệp lãi hơn nghìn tỷ đồng. Một số chuyên gia cho rằng, sở dĩ các doanh nghiệp này đạt lợi nhuận cao là do nhu cầu đầu tư và nhà ở vẫn tăng cao và dường như các doanh nghiệp - nhà đầu tư đều có cách ứng phó hiệu quả với dịch bệnh.

Trong một báo cáo thống kê, top 15 doanh nghiệp BĐS lãi lớn nhất thị trường quý I/2021 có tổng doanh thu 56.726 tỷ đồng, tăng 57% cùng kỳ năm trước; tổng lợi nhuận trước thuế đạt 16.718 tỷ đồng, giảm 1%. Trong đó, hai "ông lớn" là Vinhomes và Vingroup giảm lợi nhuận, còn hầu hết các doanh nghiệp khác tăng bằng lần hoặc chí ít cũng tăng trưởng hai con số.

Mặc dù lãi lớn, nhưng giá trị lượng hàng tồn kho của một số doanh nghiệp BĐS khá cao, cho thấy số lượng hàng tồn kho trong báo cáo của Bộ Xây dựng chưa phản ánh hết thực tế của thị trường.

Đơn cử như, Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã chứng khoán: VCG) có tổng hàng tồn kho đến 31/3/2021 là hơn 2.474 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho hơn 2.506 tỷ đồng và 32,2 tỷ đồng dự phòng giảm giá hàng tồn kho.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2021, CTCP Tập đoàn địa ốc No Va (Novaland: NVL) còn 90.000 tỷ đồng hàng tồn kho (tăng hơn 1.600 tỷ đồng so với quý IV/2020), dự phòng giảm giá hàng tồn kho 2 tỷ đồng; nợ dài hạn 80.488 tỷ đồng (trong đó khoản phải trả dài hạn khác 42.5000 tỷ đồng và vay dài hạn 28.537 tỷ đồng).

Trong khi đó, CTCP Vinhomes (VHM) - chủ đầu tư của một loạt dự án lớn, lại có số lượng hàng tồn kho rất thấp. Tổng giá trị hàng tồn kho đến 31/3 là 41,6 tỷ đồng, giảm hơn 1 tỷ đồng so với quý IV/2020.

Còn CTCP đầu tư Nam Long (NLG) có hàng tồn kho đến 31/3 là 13.521 tỷ đồng (tăng gần 7.000 tỷ đồng so với quý IV/2020). Theo lý giải, đây là các dự án đang trong giai đoạn sản xuất kinh doanh dở dang và chủ yếu bao gồm các căn hộ, nhà phố và biệt thự đang xây dựng để bán và đất chờ bán.

Một doanh nghiệp khác trong danh sách 15 doanh nghiệp BĐS lãi lớn quý I/2021 là CTCP Tập đoàn Hà Đô (HDG) có hàng tồn kho 1.358 tỷ đồng, giảm gần 400 tỷ đồng so với quý IV/2020.

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) mặc dù đạt lãi ròng 531 tỷ đồng, cao gấp 8 lần cùng kỳ năm ngoái, nhưng lượng hàng tồn kho tính đến 31/3/2021 là 10.148 tỷ đồng, giảm 103 tỷ đồng so với quý IV/2020.

Theo lý giải tại báo cáo tài chính, hàng tồn kho là BĐS được mua hoặc xây dựng với mục đích để bán trong quá trình hoạt động bình thường không phải để cho thuê hoặc chờ tăng giá. Giá gốc hàng tồn kho bao gồm chi phí quyền sử dụng đất, các chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng căn hộ, chi phí trực tiếp và chi phí chung khác có liên quan phát sinh để có được hàng tồn kho ở địa điểm và trạng thái hiện tại.