Đã qua thời “cứ ôm đất là có lời”

Với nguồn cung khan hiếm vì quỹ đất có hạn, chính vì thế mà từ trước đến nay, đất nền vẫn luôn là phân khúc được giới đầu tư ưu tiên lựa chọn vì sở hữu giá trị thực và tiềm năng sinh lời lớn trong tương lai. Là loại hình đầu tư thu lại lợi nhuận hiệu quả với tính thanh khoản cao. 

Đã có những thời, đất nền "làm mưa làm gió" trên thị trường khi mà mang về cho các nhà đầu tư tay ngang những khoản tiền lớn, trong giới "buôn đất", nhiều người vẫn tin rằng "cứ bỏ tiền vào đất nền là sẽ nhanh có lãi". Suy nghĩ này là một phần nguyên nhân khiến thị trường đất nền năm nào cũng chứng kiến những đợt "sốt nóng" khắp nơi. Mục đích tham gia vào thị trường này thì rất đa dạng, người mua để xây nhà ở, người mua để đầu tư, "lướt sóng", người mua để giữ tiền... Vì vậy, mà thời gian qua nhiều người kinh doanh các lĩnh vực khác cũng dịch chuyển dòng tiền sang lĩnh vực bất động sản ngày càng nhiều.

Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng có thể nhận được khoản lãi từ đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm đất nền tại vùng ngoại ô, tỉnh lẻ. Hơn nữa, trong bối cảnh nguy cơ lạm phát tăng cao cộng hưởng với những chính sách mới đây của Nhà nước về quản lý bất động sản, siết tín dụng ngân hàng vào bất động sản, phân khúc đất nền sẽ không còn “dễ xơi” như trước.

Là một nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, anh Lưu Tiến (Tây Hồ, Hà Nội) cho biết, đã có những lần anh "thắng đậm" ở phân khúc đất nền. Điển hình, là những lần đầu tư "lướt sóng" tại đất ngoại ô như Đông Anh, Ba Vì, có khi anh lãi từ vài trăm đến cả tỷ đồng chỉ trong vài ngày ngắn ngủi.

Thế nhưng, ngược lại cũng không ít lần anh thất bại trên chính sân chơi mà anh tưởng như đã quen thuộc, anh Lưu Tiến chia sẻ: "Cũng vì chạy theo tâm lý đám đông mà tôi đã bị 'mắc cạn' trong đất cát nhiều năm. Giữa năm 2019, một người bạn rủ tôi chung vốn mua một mảnh đất gần 1.500m2 tại xã Tiến Xuân, Thạch Thất với giá 12 - 15 triệu đồng/m2, tuy nhiên rao bán từ cuối tháng 8/2021 đến nay vẫn chưa bán được. Thậm chí, người ta cứ đồn khu này đã lên 20 triệu đồng/m2 nhưng thật ra khi khách hỏi cũng có bán được bằng vậy đâu".

Theo các môi giới bất động sản thì việc mua đất tỉnh, mua theo tin đồn hay mua lướt sóng là "5 ăn 5 thua" bởi lợi nhuận cao luôn đi kèm với rủi ro cao. Nếu kịp đuổi theo con sóng thì có thể thoát được hàng, còn không theo kịp thì nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể bị “kẹt” với khoản đầu tư của mình.

Chị Thu Hà (Hai Bà trưng, Hà Nội), làm môi giới bất động sản cho biết, thời gian qua nhiều nhà đầu tư đổ xô về ôm đất các tỉnh lẻ như ở Thái Nguyên, Bắc Giang, Hà Nam, Ninh Bình... Có những nơi, đến chỉ thấy toàn cây cỏ hoang sơ, lác đác được vài ngôi nhà, đường xá thì chưa được mở rộng... mà vẫn có nhiều nhà đầu tư xuống tiền với niềm tin sẽ sớm xây dựng cơ sở hạ tầng, hình thành khu du lịch, hay mua đất để làm second home...

"Để bất động sản có lời hay không còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố về pháp lý, hạ tầng, các tiện ích xung quanh khu vực... chứ không nên tư tưởng 'cứ mua đất là có lời'. Đã gọi là đầu tư thì sẽ có người lãi, người lỗ, người hòa vốn. Đôi khi có những người lãi 1 nhưng khoe lãi lên gấp 2 - 5 lần, còn lỗ thì hiển nhiên họ chẳng bao giờ nhắc đến. Do đó, những nhà đầu tư luôn phải tìm hiểu kỹ bất động sản mình định mua, cẩn trọng trước khi xuống tiền", chị Hà nói.

Chớ “vội vàng” trong đầu tư

Thực tế, ghi nhận tại một số địa phương gần đây cho thấy tình trạng giá đất tăng lên chóng mặt do xuất hiện nguồn thông tin "từ huyện lên quận, từ quận lên thành phố". Nhà đầu tư lớn nhỏ theo đó đổ xô về các khu vực này.

Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản đánh giá, đầu tư đất nền 2022 sẽ không dễ dàng lãi lớn như các năm về trước. Bởi lẽ, các đợt sốt giá đất sẽ được kiểm soát gắt gao ngay từ đầu, tránh để tình trạng sang tay ăn chênh lệch tới hàng tỷ đồng trong thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, việc nhiều tỉnh, thành vào cuộc “siết” phân lô bán nền hay siết chặt việc khai thuế chuyển nhượng bất động sản… sẽ tác động không nhỏ đến thị trường này trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn thừa nhận, hiện tượng thanh khoản kém trong giao dịch bất động sản đã xuất hiện trong khi giá tăng không ngừng. Các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý hai khía cạnh: Khảo sát mặt bằng giá ở các khu vực, bởi giá bất động sản ở miền Bắc nhiều nơi đã tăng 3 - 5 lần trong thời gian qua và giữ ở mức cao, khó thanh khoản; sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư đang có xu hướng từ miền Bắc vào miền Trung.

Ngoài ra, tình hình lạm phát biến động trượt giá làm giá bất động sản tiếp tục tăng lên, tác động tiêu cực đến thanh khoản của thị trường, nơi vốn không có hàng rẻ, vì mọi thứ đều bị đẩy giá lên đỉnh điểm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cũng đưa ra khuyến nghị, nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý khi giá neo ở mức cao sẽ dẫn đến khó khăn trong thanh khoản, từ đó nên điều phối, quản lý dòng tiền theo hướng thận trọng hơn.

Nói về đầu tư "lướt sóng" bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, thời của nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để lướt sóng đã cạn, thị trường đang chuyển từ trạng thái đầu tư trung hạn sang dài hạn và triệt tiêu các cơ hội mua bán trong ngắn hạn, góp phần loại bỏ nhóm nhà đầu tư "lướt sóng".

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, khuyến nghị, nhà đầu tư cần cân nhắc danh mục đầu tư, theo đó để đề phòng rủi ro, những nhà đầu tư có vốn mỏng nên đầu tư vào khu vực gần trung tâm, lợi nhuận ít hơn, nhưng dễ thanh khoản hơn và tập trung vào nhu cầu ở thực với phân khúc căn hộ mức giá trung bình, nhà ở giá rẻ hay đất nền ven đô, đất nền tỉnh, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở các thị trường đang phát triển với mức giá còn thấp, dư địa tăng trưởng còn cao.