Đầu cơ, "thổi giá" đất đấu giá rồi bỏ cọc 

Thời gian vừa qua, trên địa bàn cả nước đã xảy ra nhiều trường hợp các nhà đầu tư trúng đấu giá đất, tuy nhiên, theo quy định đến thời gian đóng tiền trúng đấu giá thì các nhà đầu tư lại chậm trễ hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thậm chí chấp nhận bỏ tiền cọc.

Đáng chú ý, tại các phiên đấu giá, nhiều lô đất có mức giá trúng đấu giá cao gấp đôi, gấp ba lần so với giá khởi điểm, nhưng cuối cùng cũng bị rơi vào cảnh "bỏ cọc". Đơn cử, thời điểm thị trường bất động sản sôi động, tại huyện Lạng Giang (tỉnh Bắc Giang), trong số 612 lô đất được địa phương đem ra đấu giá thì mức giá trúng hơn 1.000 tỷ đồng. Vậy nhưng, qua rà soát trong số các lô đất trúng đấu giá thì có 59 lô đất thuộc các xã Quang Thịnh, Đại Lâm, Mỹ Hà, An Hà và thị trấn Vôi đến hạn nhưng khách hàng không nộp tiền và bỏ cọc.

Các lô đất có tổng giá trúng hơn 119 tỷ đồng, cao gần gấp đôi so với giá khởi điểm. Cụ thể, xã Quang Thịnh có 23 lô sau khi trúng với tổng số tiền gần 43 tỷ đồng nhưng đến hạn cuối, khách hàng không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tại thị trấn Vôi cũng có 17 lô bị bỏ cọc, giá trúng gần 47 tỷ đồng. Căn cứ theo quy định của pháp luật, UBND huyện Lạng Giang đã ban hành quyết định hủy kết quả trúng đấu giá đối với các lô đất trên.

Tình trạng trên còn xảy ra tại nhiều địa phương khác trên cả nước như Thanh Hóa, Hà Nội… Tại Hà Nội, trước đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy đã tổ chức đấu giá một số thửa đất tại Khu X4, phường Mai Dịch. Thế nhưng, sau đó, 4 thửa đất cũng đã bị người trúng đấu giá bỏ cọc sau khi "thổi giá" lên gần 400 triệu/m2 (2 - 2,6 lần so với giá khởi điểm).

Các chuyên gia bất động sản đều đánh giá, tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc sau đấu giá diễn ra phổ biến do không có nhu cầu thực mà chỉ nhằm “lướt sóng” kiếm lời, hoặc thổi giá để bán những lô đất đã mua trước đó ở gần khu vực. Thế nhưng, khi thị trường chậm lại, không sang tay ngay được họ sẽ sẵn sàng bỏ số tiền vài trăm triệu đồng tiền cọc mỗi lô đất.

Bên cạnh đó, thời gian qua, các ngân hàng thắt chặt việc cấp tín dụng đối với những lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có bất động sản. Cùng với đó, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, thanh khoản sụt giảm, trong khi niềm tin của nhà đầu tư đang bị bất an. Điều này đặt ra vấn đề là các cơ quan chức năng cần có những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá đất.

Đặc biệt, các cấp quản lý cần phải xem xét mức tiền đặt cọc của các tổ chức, cá nhân trước khi tham gia đấu giá tài sản cũng cần tăng cao hơn để ràng buộc các nhà đầu tư, tránh việc lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Người dân kỳ vọng hết cảnh bát nháo khi tổ chức đấu giá đất

Trước những vấn đề tồn tại nêu trên, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP được ban hành vào ngày 3/4/2023 có quy định phải đóng trước tiền cọc 20% tổng giá trị lô đất, được xem là một giải pháp kịp thời và kỳ vọng sẽ ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, "thổi giá" đất đấu giá và bỏ cọc.

Theo đó, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã bổ sung Điều 17a vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.

Theo quy định của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, việc tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật Đất đai; đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai, khoản 2 và khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật; đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác...

Kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 5 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc.

Đối với trường hợp người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định.

Anh Hoàng Văn Thương (thường trú tại Hà Nội) chia sẻ: “Tôi thấy việc mua đất  đấu giá tại một số tỉnh vùng ven đô để ở hay đầu tư đều rất tiềm năng. Thế nhưng, không phải ai muốn cũng có thể mua được một lô đất đấu giá với một mức giá hợp lý. Nghị định số 10/NĐ-CP ban hành có yêu cầu phải đóng trước tiền cọc 20% tổng giá trị lô đất, tôi hi vọng sẽ ngăn được việc các nhà đầu tư thổi giá, thiếu tính minh bạch trong các cuộc đấu giá và không gây nhiễu loạn giá thị trường bất động sản”.

Theo ghi nhận của phóng viên, trên địa bàn Hà Nội và các tỉnh lân cận hiện nay có nhiều khu đất đã thi công hoàn thiện các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và chính quyền địa phương chuẩn bị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Với việc Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ban hành chắc chắn sẽ phần nào ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, "bát nháo" vẫn thường xảy ra ở những cuộc đấu giá đất.