Những tháng ngày không bình yên

Bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản của Công ty DKRA Vietnam vừa đưa ra số liệu kinh doanh bất động sản phía Nam trong quý III. Theo số liệu từ doanh nghiệp này, trong 3 tháng của quý III, thị trường bất động sản Bình Dương đã “mất hình” ở phân khúc đất nền.

Cụ thể, thị trường TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh trong đó có Bình Dương chỉ ghi nhận có 2 dự án mở bán, trong đó cả 2 dự án đều thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo trong quý III/2021, cung cấp ra thị trường 118 sản phẩm, bằng 4,1% so với quý II/2021 với 2.913 sản phẩm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 24%, tương ứng 28 sản phẩm và chỉ bằng 1,5% so với quý II/2020 với 1.826 sản phẩm.

Điểm đặc biệt là trong cả quý này thì Bình Dương không có một dự án mới được mở bán, và không ghi nhận một sản phẩm nào từ phân khúc này được bán ra dù trước đó có nhiều dự án được mở bán tại quý II.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh và 4 tỉnh giáp ranh trong quý III/2021, thị trường đã ghi nhận 13 dự án mở bán, trong đó có 3 dự án mới và 10 giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 3.516 căn, bằng 88% so với quý trước (3.994 căn) nhưng chỉ bằng 31% so với cùng kỳ quý III/2020 (11.369 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 77% nguồn cung mở bán mới với khoảng 2.724 căn, bằng 84% so với quý trước (3.252 căn) và bằng 28% so với cùng kỳ năm trước (9.646 căn).

Điểm đặc biệt đó là ở phân khúc này, thị trường Bình Dương chiếm thứ 2 với 25% số lượng dự án mới mở bán của thị trường quý III, lượng tiêu thụ đạt 20%.

Riêng phân khúc nhà phố, biệt thự, trong quý III/2021, phân khúc này ghi nhận 5 dự án mở bán, bao gồm 2 dự án mới và 3 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường 469 căn, bằng 13% so với quý trước và bằng 29% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 51% (khoảng 237 căn), bằng 17% so với quý II/2021 và bằng 25% so với cùng kỳ năm 2020. Tỉnh Bình Dương được xếp thứ 2 với 8% số lượng sản phẩm mới mở bán. Tuy nhiên, số lượng bán thành công sản phẩm này lại chỉ ở mức trung bình.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng thị trường bất động sản Bình Dương giảm mạnh ở trong quý III/2021 liên quan tới việc dịch bệnh COVID-19 bùng phát mạnh mẽ, trong đó Bình Dương là tỉnh có số lượng ca lây nhiễm nhiều thứ 2 cả nước sau TP. Hồ Chí Minh dẫn tới việc 3 tháng tỉnh này thực hiện giãn cách xã hội nên mọi giao dịch cũng như hoạt động kinh doanh mở bán của thị trường bị “đóng băng”.

“Các giao dịch của thị trường Bình Dương chủ yếu đến từ những khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh, việc bán hàng trên ứng dụng bán hàng Online của doanh nghiệp môi giới. Các dự án bán tốt nhất đến từ dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh, Tập đoàn Phát Đạt”, ông Hoàng nói.

Một hạn chế nữa được các chuyên gia bất động sản cho rằng làm cản trở việc phát triển của thị trường bất động sản Bình Dương đó là việc giá nhà bị đẩy lên cao, cộng thêm các dự án bán bị tỉnh “tuýt còi” vì “cần đèn chạy trước ô tô”, bán khi chưa đủ pháp lý dẫn tới tâm lý của khác hàng khi lựa chọn sản phẩm nơi đây để mua.

“Trái tim” thị trường bắt đầu đập mạnh

Khảo sát thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương sẽ ra sao vào quý IV/2021, đặc biệt là sau khi dịch bệnh của tỉnh được kiểm soát cũng như các tỉnh mở cửa cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được hoạt động trở lại thì ngay lập tức ở phân khúc căn hộ chung cư đã xuất hiện những thông báo mở bán dự án mới vào quý IV.

Cụ thể, Công ty CP Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) thông báo sẽ giới thiệu ra thị trường dự án chung cư cao cấp mang tên Phú Đông Sky Garden tại TP Dĩ An, nơi bên kia đường Phạm Văn Đồng là TP Thủ Đức. Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc Kinh doanh Phú Đông Group cho biết, dự án được xây dựng trên diện tích hơn 6.000m2, với 2 Block chung cư cao 27 tầng, bao gồm 4 tầng Văn phòng; Thương mại; Dịch vụ, 1 tầng hầm, 23 tầng căn hộ với 640 căn hộ có diện tích từ 64m2 – 145m2/căn được thiết kế theo tiêu chuẩn 5 sao. Giá bán dự kiến có thể ở mức 2,2-2,5 tỷ đồng/ căn hộ 70-76 m2.

Ngoài ra, các doanh nghiệp khác như Phát Đạt, Hưng Thịnh… cũng cho biết mở bán giai đoạn tiếp theo của dự án chung cư đã bán từ đầu năm 2021 tại Thuận An và TP Mới. Mức giá giao dịch đang trên 45 triệu/m2 với số lượng căn hộ lên tới hơn 3.000 sản phẩm.

Riêng phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự không xuất hiện dự án nào mới được doanh nghiệp công bố mở bán trong quý IV/2021. Các dự án đang mở bán giai đoạn tiếp theo đến từ Tập đoàn An Gia, Tập đoàn Doanh Khôi Việt… giá bán hiện nay ở phân khúc này từ 20 triệu tới 70 triệu/m2.

Còn số liệu dự báo từ DKRA Vietnam thì thị trường bất động sản nguồn cung mới của thị trường Bình Dương có thể tăng so quý III/2021. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư với khoảng 1.000 – 1.500 căn được đưa thị trường. Phân khúc nhà phố, biệt thự nguồn cung mới tại Bình Dương dao động khoảng 200 – 300 căn.

“Trái tim” nằm ở nơi giáp TP. Hồ Chí Minh

Với việc nhiều dự án mới được thông báo mở bán mới tại quý IV/2021, nhiều câu hỏi được đặt ra là đâu mới là nơi trái tim thị trường bất động sản Bình Dương nằm. Theo ông Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Công ty bất động sản Hà Đô Sài Gòn thì đối với thị trường bất động sản hiện nay, những sản phẩm bất động sản công bố bán mới trong khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh trong khoảng 2 tỷ là không có.

Để dung hòa được câu chuyện ngân sách và nâng cao chất lượng sống, khách hàng có thể có thể thêm 1 lưa chọn khác, đó là tìm mua những dự án căn hộ ở vùng giáp ranh hoặc xa trung tâm TP. Hồ Chí Minh một chút nhưng vẫn đảm bảo về công việc. Tuy nhiên, cần chắt lọc những sản phẩm đảm bảo tiêu chí mà khách hàng chấp nhận hoán đổi: Thứ nhất, ưu tiên là các dự án căn hộ mới, hiện đại.

Thứ 2, diện tích căn hộ rộng rãi, thoáng mát khoảng 60-70m2. Thứ 3, chất lượng đầu tư dự án tốt (bao gồm tiện ích nội khu hiện đại đa dạng, chất lượng xây dựng tốt). Thứ 4, dù quãng đường di chuyển xa hơn nhưng khách hàng có thể hạn chế bằng cách tìm kiếm dự án tiện kết nối, gần trục giao thông lớn, ít bị kẹt xe, từ đó giảm được thời gian di chuyển.

Thứ 5, đặc biệt quan tâm đến những tiện ích ngoại khu như hệ thống trường học, y tế… để đáp ứng việc học hành của con cái, tìm kiếm dự án có trường học trong nội khu hoặc hệ thống trường học gần dự án để thuận tiện cho con học tập và chăm sóc sức khỏe sau này. Và Bình Dương đang là điểm sáng cho người dân TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận chọn mua.

“Tuy nhiên, đã mua các sản phẩm vùng ven như Bình Dương, cần chọn các dự án có giao thông kết nối thuận tiện, mức giá hợp lý tầm trung. Hiện nay so mức giá và vị trí giao thông thì TP Dĩ An tôi cho là trung tâm của trái tim thị trường Bình Dương. Lý do là sự phát triển hệ thống giao thông hạ tầng trong những năm qua được đầu tư mở rộng. Nhiều dự án đang đẩy mạnh triển khai. Trong tương lai gần, hệ thống metro, các tuyến đường vành đai, các tuyến theo trục trung tâm Đông – Tây – Nam – Bắc của TP. Hồ Chí Minh sẽ tạo nên mạng lưới liên kết thông suốt từ khu vực trung tâm (Quận 1) tới vùng này sẽ được thực hiện bởi các dự án đã được phê duyệt. Và ngay cả lúc này, Dĩ An tới trung tâm TP. Hồ Chí Minh khoảng cách 10-20 km và di chuyển thuận lợi rất nhiều”, ông Tuấn nói.

Bên cạnh đó, ông Tuấn cho rằng những năm gần đây, địa giới hành chính cũng không còn là rào cản trong tâm lý người mua nhà. Người mua giờ đây thay vì ưu tiên phải có “hộ khẩu” TP. Hồ Chí Minh thì đã chuyển sang ưu tiên thuận lợi giao thông, sống ở gần nơi làm việc nhất, thuận lợi cho con cái học hành nhất. Khái niệm trung tâm cũng được nhà đầu tư, người mua nhà định nghĩa lại, không còn là Quận 1 mà có thể là trung tâm của những đô thị vệ tinh, trung tâm của khu vực mà người mua muốn sống và làm việc mà vẫn thụ hưởng được những tiện ích đảm bảo chất lượng sống.

Một yếu tố quan trọng giúp bất động sản vùng ven thăng hoa hơn phải kể đến sự hoàn thiện ngày càng tốt hơn của hạ tầng xã hội. Đó là hệ thống bệnh viện, y tế, trường học, chợ, siêu thị, công viên… được đầu tư phát triển mạnh mẽ. Lấy đơn cử như TP Dĩ An, Thuận An, Biên Hòa, hệ thống tiện ích từ bình dân, trung cấp đến cao cấp cũng không kém cạnh các quận tại TP. Hồ Chí Minh. Cùng với những tiện ích ngoại khu này, thì ngay bên trong nội khu các dự án, các chủ đầu tư bất động sản cũng đã tích hợp rất nhiều tiện ích với tiêu chuẩn ngày càng cao cấp, tiện nghi, phong phú, đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng.

Một yếu tố quan trọng nữa là TP. Dĩ An đang được các chủ đầu tư cơ cấu về giá bán trung bình 2 - 3 tỷ một căn hộ hoặc đất nền khá phù hợp với khả năng thanh toán hướng đến nhu cầu ở thực rất lớn của người dân.

Để chọn dự án tại Bình Dương đầu tư, ông Tuấn cho rằng nếu muốn đầu tư ngắn hạn hoặc trung hạn, thì tìm kiếm các dự án đã có giao thông hạ tầng hiện hữu, kết nối tốt hoặc đang trong quá trình thực hiện. Nếu đầu tư dài hạn thì tìm hiểu xem hạ tầng giao thông trong thời gian tới được quy hoạch và đầu tư ra sao, khả năng thực hiện triển khai diễn ra trong bao nhiêu năm.

“Theo tôi, khả năng thanh khoản và biên lợi nhuận đầu tư tốt với bất động sản vùng ven rơi vào khoảng giá 2-5 tỷ/1 sản phẩm tùy loại hình bất động sản. Vì đây là ngưỡng giá phổ biến thu hút được nhiều người mua có khả năng thanh toán nhất. Khi lượng quan tâm càng lớn thì giá trị bất động sản gia tăng nhanh hơn. Với những sản phẩm giá trị cao hơn tiềm năng tăng giá vẫn tốt do đơn giá/m2 còn rẻ, nhưng lượng cầu có khả năng thanh toán quan tâm ít hơn nên thanh khoản cũng như tỷ suất lợi nhuận có thể chậm hơn và thấp hơn các dự án tầm trung. Bên cạnh các yếu tố trên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý đặc biệt đến vấn đề pháp lý, uy tín chủ đầu tư… trước khi quyết định giao dịch”, ông Tuấn nhấn mạnh.